每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

在九龍倉(cāng)準(zhǔn)備在內(nèi)地“補(bǔ)倉(cāng)”的同時(shí)，新鴻基地產(chǎn)與長(zhǎng)江實(shí)業(yè)高管卻不約而同地表示，未來(lái)將放緩在內(nèi)地的拓展步伐，專心發(fā)展現(xiàn)有項(xiàng)目。

與內(nèi)地樓市低迷不同，香港樓市出乎意料地“V型”反轉(zhuǎn)，令香港房企紛紛收獲靚麗成績(jī)單。上周五（9月12日），香港房企巨頭新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司（00016，HK；以下簡(jiǎn)稱新鴻基地產(chǎn)）公布了截至6月底的2013/2014財(cái)年業(yè)績(jī)，報(bào)告期內(nèi)公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入為751億港元，較去年同期大幅上升39.61%，全年盈利為335.2億港元，較去年同期下降16.9%。但除去投資物業(yè)公平值變動(dòng)影響后，全年核心盈利為214.15億港元，比去年同期上升15%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，新鴻基地產(chǎn)靚麗的業(yè)績(jī)背后更多是依賴香港地區(qū)的銷售帶動(dòng)，由于內(nèi)地物業(yè)銷售收入同比下滑近三成，導(dǎo)致新鴻基地產(chǎn)未能完成280億港元的全年銷售目標(biāo)。另一大巨頭長(zhǎng)江實(shí)業(yè)上半年內(nèi)地物業(yè)銷售收入更是出現(xiàn)腰斬。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向記者表示，香港樓市受到發(fā)達(dá)國(guó)家流動(dòng)性寬松的影響，房?jī)r(jià)已創(chuàng)出歷史新高，預(yù)計(jì)中短期內(nèi)會(huì)繼續(xù)保持強(qiáng)勢(shì)，但內(nèi)地樓市受到信貸收緊影響進(jìn)入下降通道，順勢(shì)而為是兩巨頭調(diào)整布局的主要原因。

物業(yè)銷售“內(nèi)地冷香港熱”

根據(jù)新鴻基地產(chǎn)發(fā)布的財(cái)報(bào)，公司全年合約銷售金額為277.78億港元，完成全年280億港元銷售目標(biāo)的99.2%，其中來(lái)自物業(yè)銷售為105.11億港元，同比上升46.2%

其中，香港區(qū)域的合約銷售金額為205.9億港元，高于目標(biāo)預(yù)期的190億港元，收入主要來(lái)自九龍站天璽、屯門瓏門2期、元朗爾巒、粉嶺瓏山 一 號(hào) 、 堅(jiān) 尼 地 城ImperialKennedy，以及青龍頭的海瀧珀。

新鴻基地產(chǎn)副董事總經(jīng)理雷霆表示，今年前8個(gè)月香港樓市活躍不少，買家入市意愿強(qiáng)。由于目前按揭利率低企，人均收入和租金上升，市場(chǎng)需求旺盛，因此決定把下一個(gè)財(cái)政年度的銷售目標(biāo)上調(diào)至320億港元，同比增長(zhǎng)14.3%。

與香港區(qū)域靚麗的銷售業(yè)績(jī)相比，新鴻基地產(chǎn)內(nèi)地的物業(yè)銷售收入僅為71.29億港元，僅完成90億港元銷售目標(biāo)的79%，較2012/2013財(cái)年100億港元的銷售額下降近30%。

新鴻基地產(chǎn)聯(lián)席主席兼董事總經(jīng)理郭炳江表示，雖然內(nèi)地樓市在2013年獲得強(qiáng)勁增長(zhǎng)，但受到銀行貸款收緊的影響，成交出現(xiàn)明顯下滑，二、三線城市房?jī)r(jià)更是出現(xiàn)走弱的跡象，是導(dǎo)致公司內(nèi)地銷售收入不如預(yù)期的主要原因。

香港與內(nèi)地物業(yè)銷售同樣呈現(xiàn)“冰火兩重天”的還有另一家巨頭長(zhǎng)江實(shí)業(yè)。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)執(zhí)行董事趙國(guó)雄在接受香港媒體采訪時(shí)透露，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)今年前8個(gè)月在香港的合約銷售金額已經(jīng)達(dá)到近200億港元，是公司2013年香港物業(yè)銷售額47.7億港元的4倍。但長(zhǎng)江實(shí)業(yè)上半年在內(nèi)地的物業(yè)銷售金額僅為30.75億港元，較去年同期銷售額的67.96億港元下降54.8%。

未來(lái)投資偏重香港

上述兩大房企物業(yè)銷售出現(xiàn)“冷熱不均”的現(xiàn)象，與香港和內(nèi)地樓市呈現(xiàn)的背離不無(wú)關(guān)系。

自今年初出現(xiàn)一波降價(jià)探底后，香港樓市演繹了一場(chǎng)精彩的絕地反攻。香港差餉物業(yè)估價(jià)署最新發(fā)布的報(bào)告顯示，7月份香港住宅售價(jià)指數(shù)報(bào)255.6點(diǎn)，按月升2.2%，房?jī)r(jià)創(chuàng)有紀(jì)錄以來(lái)的新高。同時(shí)，反映香港二手房?jī)r(jià)走勢(shì)的中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）在今年4月份下跌至117點(diǎn)的低位后，自5月份起該指數(shù)直線上升。截至9月12日，中原城市領(lǐng)先指數(shù)收?qǐng)?bào)于126.14點(diǎn)，突破2013年3月創(chuàng)下的123.66高位，創(chuàng)歷史新高。

但與之相反的是，內(nèi)地樓市下行趨勢(shì)愈加明顯。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的7月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，在新建商品住宅方面，70個(gè)大中城市中價(jià)格環(huán)比下降的城市高達(dá)64個(gè)，持平的城市有4個(gè)，上漲的城市僅有2個(gè)。

面對(duì)市場(chǎng)突如其來(lái)的變化，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，新鴻基地產(chǎn)與長(zhǎng)江實(shí)業(yè)對(duì)內(nèi)地樓市的態(tài)度漸趨謹(jǐn)慎。郭炳江坦言，由于公司于去年9月斥資271.7億元人民幣拿下的上海徐家匯地塊需要數(shù)年時(shí)間消化，內(nèi)地一線城市地價(jià)也未有大跌跡象，集團(tuán)對(duì)香港樓市有信心，預(yù)計(jì)日后土地投資在香港的比重較大。

趙國(guó)雄也表示，內(nèi)地樓市存在成本上漲、庫(kù)存累積及政策等不確定性因素，因此長(zhǎng)江實(shí)業(yè)短期內(nèi)將采取謹(jǐn)慎的投資態(tài)度，并對(duì)感興趣的物業(yè)作出更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑u(píng)估。

“香港與內(nèi)地樓市呈現(xiàn)背離的走勢(shì)，與市場(chǎng)面臨的流動(dòng)性環(huán)境差異不無(wú)關(guān)系”，黃立沖告訴記者，內(nèi)地樓市受到信貸緊縮的影響，尤其是銀行收緊按揭貸款導(dǎo)致市場(chǎng)成交疲弱，但香港自下半年起受到外圍熱錢的沖擊，迫使香港金管局在7月向外匯市場(chǎng)注資651億港元，充裕的流動(dòng)性為香港樓市止跌回升提供了足夠動(dòng)力。

在黃立沖看來(lái)，雖然香港房?jī)r(jià)已較高，但支持其進(jìn)一步攀升的利好因素仍然存在：首先，歐洲剛于9月份推出量化寬松政策，香港作為內(nèi)地資金流動(dòng)的中轉(zhuǎn)站，在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)仍將面臨熱錢沖擊的壓力；其次，充裕的流動(dòng)性導(dǎo)致按揭利率仍處于低位，由于香港房屋按揭利率僅為2.5%，低于約3%的平均租金回報(bào)率，這會(huì)對(duì)樓價(jià)帶來(lái)支撐作用，此外內(nèi)地居民赴港置業(yè)的需求依然存在。在綜合因素影響下，香港樓市在中短期內(nèi)仍將維持強(qiáng)勢(shì)。

與之相對(duì)，世聯(lián)行最新發(fā)布的研究報(bào)告顯示，8月份以來(lái)由于內(nèi)地宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)不佳，在預(yù)期經(jīng)濟(jì)回落的情況下，資金的風(fēng)險(xiǎn)偏好明顯下降，長(zhǎng)短期國(guó)債收益率均有所上行，這顯示當(dāng)前資金面仍然偏緊，也意味著本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整時(shí)間可能要長(zhǎng)于預(yù)期。