每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 于垚峰發(fā)自包頭、南昌    

每經(jīng)記者 王杰 于垚峰發(fā)自包頭、南昌

8月底以來(lái)，全國(guó)超過(guò)50個(gè)城市發(fā)生以吳秉麟為法人代表的 “興麟系”房產(chǎn)中介公司突然關(guān)閉事件。9月8日凌晨，興麟、德邦房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司涉嫌系列合同詐騙案頭號(hào)犯罪嫌疑人吳秉麟及劉某、張某等10名主要犯罪嫌疑人，在北京被包頭市公安局人員抓獲。

同時(shí)，各地公安部門不斷接到大批購(gòu)房者報(bào)案，稱首付款或定金被騙，初步統(tǒng)計(jì)涉及金額超過(guò)2億元。

短短幾年，“興麟系”經(jīng)歷了“病毒式”急劇擴(kuò)張，卻幾乎在一夜之間崩盤。這個(gè)頭頂“中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)總部”光環(huán)、門店眾多的中介機(jī)構(gòu)，為何能騙取如此多購(gòu)房者的信任？又為何會(huì)在快速擴(kuò)張后轟然倒塌？帶著上述問(wèn)題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者日前趕赴興麟房產(chǎn)的起家之地內(nèi)蒙古包頭市，并展開了為期一周的調(diào)查，試圖揭開這家中介機(jī)構(gòu)的“神秘面紗”。

2012年開始大力擴(kuò)張

吳秉麟旗下的房產(chǎn)中介，盡管有不同的 “馬甲”，但被統(tǒng)稱為 “興麟系”。公開資料顯示，2009年，興麟房產(chǎn)的第一店開在了內(nèi)蒙古包頭市。

興麟房產(chǎn)離職員工張靜 （化名）對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者回憶道，彼時(shí)的興麟房產(chǎn)，只有幾個(gè)人。一直到2011年下半年，興麟房產(chǎn)在包頭市也算不上一家有名的中介。“那時(shí)還有很多人不知道興麟。”

直到2012年，興麟房產(chǎn)開始擴(kuò)張。據(jù)張靜透露，2012年，興麟房產(chǎn)在包頭的門店突然增至40多家，如雨后春筍般出現(xiàn)在包頭的大街小巷。

也就在2012年，黃色小面的拉著統(tǒng)一制服的興麟房產(chǎn)員工，在馬路上呼嘯而過(guò)。黃藍(lán)相間的門店風(fēng)格，也讓包頭市民熟悉了這家中介。

“雖然門店、制服都統(tǒng)一，但（興麟房產(chǎn)）操作流程并不正規(guī)”。張靜說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)、鐵路產(chǎn)權(quán)、無(wú)產(chǎn)權(quán)證的房屋等，這些不可以辦理二手房按揭貸款的房源，興麟房產(chǎn)都許諾可以辦理按揭貸款，并答應(yīng)過(guò)戶。

不僅在交易時(shí)“無(wú)限制”地許諾，興麟房產(chǎn)的中介費(fèi)還可以打折。“只要（購(gòu)房者）能及時(shí)交上購(gòu)房款和定金，中介費(fèi)打個(gè)五、六折都是可以的。”張靜說(shuō)。

在形象上大力包裝，制造 “規(guī)模大”、“實(shí)力強(qiáng)”的假象，以及可以打折的中介費(fèi)，讓一些購(gòu)房者進(jìn)入了“圈套”。

張靜告訴記者，興麟房產(chǎn)的門店，以其他中介不涉足的小產(chǎn)權(quán)、回遷房無(wú)房本等為業(yè)務(wù)重點(diǎn)，以客戶交錢并向總部回款為依據(jù)，高提成結(jié)算鼓勵(lì)簽單。

“能最終成交的房屋，占比20%都不到。”張靜表示，在興麟房產(chǎn)買房子，首要條件是繳納定金和首付款。合同規(guī)定65個(gè)工作日辦理完所有過(guò)戶手續(xù)，但辦理下來(lái)，至少要3個(gè)月以上。

如果過(guò)戶手續(xù)一直辦不出來(lái)，被催的次數(shù)多了的話，業(yè)務(wù)員會(huì)寫補(bǔ)充協(xié)議。內(nèi)容大概是：在規(guī)定期內(nèi)未辦理完，退還相關(guān)資料及房款，并付每天總房款3‰的違約金。

張靜表示，違約金其實(shí)沒(méi)有多少錢。“很多過(guò)戶手續(xù)根本就辦不下來(lái)，購(gòu)房者繳納定金和首付款、全款，上交總部財(cái)務(wù)，短期集資再分配各地開新店。”

將首付款打到中介的賬號(hào)，也遭到了不少購(gòu)房者的質(zhì)疑。

對(duì)此，興麟房產(chǎn)的工作人員解釋為，將首付款打到業(yè)主的賬號(hào)上，如果不能過(guò)戶，首付款很難追回，不如直接打到興麟房產(chǎn)的公司賬號(hào)。

信以為真的購(gòu)房者，發(fā)現(xiàn)首付款和定金并沒(méi)有打到興麟公司的賬號(hào)，而是被打到了吳秉麟的私人卡號(hào)內(nèi)。在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉的一份興麟房產(chǎn)通訊錄中，吳秉麟僅在包頭就有7個(gè)銀行賬號(hào)，用來(lái)接收購(gòu)房者的首付和定金。

提成最高可達(dá)到35%

延期辦理或者不能辦理過(guò)戶，客戶自然會(huì)追討資金。據(jù)興麟員工爆料，每位員工入職前，必須掌握多種消除客戶異議的技巧，包括對(duì)于一些不合理的問(wèn)題，怎么給予合理的解釋。

張靜介紹，興麟員工上崗前都會(huì)經(jīng)過(guò)培訓(xùn)，內(nèi)容包括房產(chǎn)中介的基本常識(shí)、企業(yè)文化，以及房屋交易的流程等。但其中最重要的一點(diǎn)，是教員工如何得到客戶的信任，讓購(gòu)房者盡快繳納定金和首付款，并讓員工掌握應(yīng)對(duì)客戶投訴和追討房款的方法。

據(jù)了解，“興麟系”要求接待人員首先應(yīng)當(dāng)態(tài)度謙讓地接受客戶的投訴，引導(dǎo)客戶講出原因，然后針對(duì)性地解決問(wèn)題。這其中包括認(rèn)真傾聽客戶的投訴或抱怨，弄明白客戶不滿的要點(diǎn)所在，并表態(tài)有誠(chéng)意對(duì)待客戶的投訴或抱怨。最重要的一點(diǎn)，則是編出一條理由，承諾延期解決。

當(dāng)投訴越來(lái)越多時(shí)，為了避免投訴客戶聚到一起，興麟房產(chǎn)將投訴客戶分散接待。

“當(dāng)有客戶來(lái)總部投訴，門口的保安會(huì)問(wèn)你（購(gòu)房者），你和某某經(jīng)理預(yù)約了嗎？沒(méi)有預(yù)約不能接待。”興麟一位離職員工告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。在接待中，興麟房產(chǎn)接待人員也會(huì)承認(rèn)錯(cuò)誤并取得客戶諒解，并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

張靜表示，員工在進(jìn)入“興麟系”的前3~4個(gè)月，并不清楚這種操作模式。時(shí)間長(zhǎng)了，客戶催著辦理手續(xù)，員工詢問(wèn)領(lǐng)導(dǎo)后會(huì)發(fā)現(xiàn)相關(guān)手續(xù)是辦不到的，此時(shí)有的員工則感到不安并提出辭職。

據(jù)張靜透露，但有的員工仍會(huì)留下繼續(xù)掙錢。在包頭本地，“興麟系”業(yè)務(wù)員每月的底薪是2000元。而同行中介的工資，每月底薪在1000多元。

另外，“興麟系”的提成也遠(yuǎn)高于同行。據(jù)了解，回款額3萬(wàn)元以下提成20%，3萬(wàn)~5萬(wàn)元提成30%，5萬(wàn)元以上提成35%，這是當(dāng)?shù)刂薪樾袠I(yè)無(wú)法比擬的高提成。

“‘興麟系’的一些員工，明知很多房屋交易不了，為了拿到高額提成，就把自家的房子掛到店里賣。”張靜透露。

大量門店的建設(shè)，讓“興麟系”成為了房產(chǎn)中介的新星。

記者在采訪中了解到，兩家地產(chǎn)中介在包頭市的員工有1000余人，雖然說(shuō)興麟房產(chǎn)的總部在銀川，但包頭才是發(fā)源地。董事長(zhǎng)、法人代表吳秉麟是寧夏籍，很多董事會(huì)成員和各地總經(jīng)理都是從包頭提拔的人，新上任的總經(jīng)理周巖就是包頭本地從店長(zhǎng)一路提拔上來(lái)的。

據(jù)寧夏坊間傳聞，30多歲的吳秉麟是同心縣下馬關(guān)人士。在他發(fā)跡前，曾在內(nèi)蒙古打工，開過(guò)餐廳，包過(guò)工程，還開過(guò)煤礦，房屋中介生意從內(nèi)蒙古擴(kuò)張到陜西等地，后又延伸至寧夏。

有興麟離職員工表示，吳秉麟講話極有煽動(dòng)力。“在一些員工大會(huì)上，聽到他（吳秉麟）的講話后，心里熱騰騰的，啥都不想，就想好好賣房子。”

據(jù)“興麟系”的員工回憶，在一些員工大會(huì)上，吳秉麟都會(huì)讓下屬把獎(jiǎng)金擺到主席臺(tái)的桌子上。“一沓沓的人民幣往下發(fā)，看了能不好好干活嗎？”

購(gòu)房者的“興麟夢(mèng)魘”

興麟房產(chǎn)的模式，雖然讓員工得到了實(shí)惠，但卻苦了購(gòu)房者。

今年4月，購(gòu)房者李女士從包頭興麟二十九分店買了一套房子。李女士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，當(dāng)時(shí)，店員表示交了首付后，60個(gè)工作日可辦完手續(xù)?？山涣耸赘犊钜院螅僖矝](méi)有人電話通知過(guò)她。

隨后，李女士開始催促此事，興麟房產(chǎn)的店員表示還要再等等。過(guò)了合同期之后，李女士不愿意再苦等，開始向興麟房產(chǎn)索要首付款。“店員答應(yīng)退款，但時(shí)間卻一推再推，直到公司人去樓空。”

通過(guò)興麟房產(chǎn)購(gòu)買二手房的雪女士，碰到了和李女士類似的遭遇。

今年3月，雪女士看中了一套房屋。4月20日，在包頭興麟五十五分店簽訂合同，并交了5000元定金。4月22日，該分公司業(yè)務(wù)員小白將雪女士接到興麟總部，并在財(cái)務(wù)科交了首付20萬(wàn)元。

雪女士告訴記者，小白當(dāng)時(shí)表示65個(gè)工作日肯定辦完一切手續(xù)，包括更名、貸款與交接。但后來(lái)小白一直以各種理由將辦理日期后拖。直到65個(gè)工作日后，頂不住催促的小白，讓雪女士去找總部一位劉姓副總。劉姓副總在接待了雪女士后，表示8月25日可全部辦完、并簽署了一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議。但雪女士隨即發(fā)現(xiàn)，補(bǔ)充協(xié)議上，劉姓副總的簽名竟然是假名。

雪女士再次找到劉姓副總，劉姓副總答應(yīng)到9月12日，首付款與定金全部歸還給她。“沒(méi)想到9月2日（興麟房產(chǎn)）人去樓空，負(fù)責(zé)此事的工作人員也全部關(guān)機(jī)。”

據(jù)“興麟系”的離職員工透露，目前“興麟系”所欠的資金，大都是今年買房的客戶的首付款和定金。在“興麟系”內(nèi)部普及的理念是，集團(tuán)二手房業(yè)務(wù)不是盈利的，實(shí)際是募集資金，也并非騙人，最終全給客戶退款。

對(duì)于募集資金的去向，有媒體報(bào)道，一種流向是利用長(zhǎng)達(dá)兩三個(gè)月的代收期限，幾十萬(wàn)首付款以高利貸形式放出，掙幾萬(wàn)元利息，最后賠償買房人幾千元了事。

但張靜表示，（興麟）在新市場(chǎng)拿到業(yè)主購(gòu)房首付后，先去彌補(bǔ)舊市場(chǎng)虧空，再拿剩余資金去開辟更多市場(chǎng)，獲取更多首付款。興麟也想過(guò)轉(zhuǎn)型，走正常的交易路徑。“但是今年二手房市場(chǎng)不好，資金鏈提前斷裂了，‘金九銀十’是旺季，他（吳秉麟）還想大干一場(chǎng)。”

瘋狂擴(kuò)張的崩盤后果

為了維持這種拆東墻補(bǔ)西墻的運(yùn)作模式，“興麟系”選擇了瘋狂擴(kuò)張。

據(jù)《華晨商報(bào)》報(bào)道，從各地“興麟系”公司注冊(cè)年份及數(shù)量看，2014年7月最多，為11個(gè)，其中山東4個(gè)、河北3個(gè)、河南2個(gè)、遼寧1個(gè)、甘肅1個(gè)；2013年7月8個(gè)；2014年3月6個(gè)；2013年3月、4月和2014年5月分別為3個(gè)；2013年1月、5月、6月、11月、12月和2014年6月分別為2個(gè)；2013年的9、10月和2014年8月沒(méi)有新公司注冊(cè)。

今年9月10日，以興麟公司股東、總經(jīng)理劉愛平的名義發(fā)出的《致全國(guó)興麟、德邦無(wú)辜百姓及相關(guān)執(zhí)法部門的一封信》中提到，“網(wǎng)上言之鑿鑿說(shuō)，興麟的生財(cái)之道是把客戶的錢以高利貸的形式放出去，從中牟利。在此，我想說(shuō)，興麟從始至終沒(méi)有向任何人放過(guò)貸款，所有的銀行流水、款項(xiàng)憑證接受政府機(jī)關(guān)審查。”不過(guò)，就在當(dāng)天晚上，劉愛平主動(dòng)向警方自首。

9月11日下午4時(shí)，包頭市公安局官方微博“平安包頭”發(fā)布消息，興麟、德邦房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司涉嫌系列合同詐騙案件發(fā)生后，包頭公安局周密部署、主動(dòng)出擊，先后在北京、包頭將本案頭號(hào)犯罪嫌疑人吳秉麟和其他主要犯罪嫌疑人抓獲。

雖然上述公開信的真?zhèn)螘簾o(wú)法辨別，但在張靜看來(lái)，上述公開信的真實(shí)度較高。對(duì)于客戶的首付款和定金，這封公開信也給出了答案。

信中提到，“客戶的房款一沒(méi)有被人私自卷攜，二沒(méi)有放過(guò)任何所謂的高利借貸，而是全部用去迅速擴(kuò)張公司、開拓店面，客戶的錢全部變成了大街小巷興麟公司的牌匾、車輛、店面租金、辦公用品及人員工資。”

信中對(duì)于興麟公司的運(yùn)作模式，也展開了自我批評(píng)。“同樣，興麟公司也從沒(méi)有想過(guò)要騙取錢財(cái)一走了之，所謂的‘早有預(yù)謀’、‘卷巨款蒸發(fā)’實(shí)屬公司回天乏術(shù)之后，所不得不背負(fù)的罵名。興麟店面一夜之間紛紛關(guān)門，是因?yàn)閷?shí)在沒(méi)有錢來(lái)償還客戶的房款，支付員工的工資，面對(duì)這一因經(jīng)營(yíng)管理者無(wú)能所犯的重大錯(cuò)誤，所有人都束手無(wú)策，只能放任自流。”

同樣，信中也表現(xiàn)了對(duì)吳秉麟的不滿。“公司資金斷鏈，皆因吳秉麟本人的魯莽、冒進(jìn)，使公司近一年呈‘大躍進(jìn)’式的發(fā)展（從官方曝光的數(shù)據(jù)足以看出，公司近一年擴(kuò)張的速度之快，規(guī)模之大），而正是這種不計(jì)成本、毫無(wú)規(guī)劃的拓展，從而導(dǎo)致公司資金匱乏，促使公司目前新店已開，舊賬難還的局面發(fā)生，使得今天的興麟公司再也無(wú)法正面全國(guó)百姓。”

南昌公司低價(jià)房源陷阱

隨著吳秉麟的落網(wǎng)，“興麟系”房產(chǎn)中介在全國(guó)多地的詐騙行為和操作模式也被呈現(xiàn)出來(lái)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者在南昌采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，南昌興泰房地產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡(jiǎn)稱興泰房產(chǎn)，法人代表為吳秉麟）主要通過(guò)在網(wǎng)上掛出低價(jià)房源的方式吸引客戶，從而詐騙客戶的錢財(cái)。

自從知道興泰房產(chǎn)的老板出事以后，楊小慧（化名）就沒(méi)有睡過(guò)一天好覺。她說(shuō)，那20多萬(wàn)元的首付款是她的全部家當(dāng)。

今年8月，楊小慧準(zhǔn)備買一套房子，并看遍了南昌幾十個(gè)大小樓盤。最后，她看中了一套總價(jià)為53萬(wàn)元的房子。

“就在我準(zhǔn)備買這套房子的前一天晚上，我在網(wǎng)上看到了一套相鄰位置的房子，價(jià)格只要48萬(wàn)元。”掛出這套房源信息的正是興泰房產(chǎn)。楊小慧說(shuō)，這個(gè)價(jià)格比從開發(fā)商那兒買便宜了5萬(wàn)元，即使按照信息上所說(shuō)，需要支付給房屋中介1萬(wàn)元的中介費(fèi)，她仍然可以節(jié)省下4萬(wàn)元。當(dāng)天晚上，楊小慧便支付了定金。

8月30日，楊小慧向興泰房產(chǎn)支付了房屋的首付款25萬(wàn)元。楊小慧告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，她的錢并不是匯入興泰房產(chǎn)的公司賬戶，而是匯給了興泰房產(chǎn)總經(jīng)理陳俊的私人賬戶。“他們說(shuō)如果把錢匯給公司賬戶，公司需要交稅，如果匯入私人賬戶，就可以減少稅費(fèi)，因此就把錢匯入了私人賬戶。”

記者在采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，在上當(dāng)受騙的客戶中，超過(guò)一半是因?yàn)榭粗辛伺d泰房產(chǎn)的低價(jià)房源。

興泰房產(chǎn)離職員工鄭希告訴記者，興泰房產(chǎn)基本的營(yíng)銷手段，就是業(yè)務(wù)員先在網(wǎng)上發(fā)房源，待客戶找上時(shí)就帶他們?nèi)タ捶孔印?ldquo;我原來(lái)在公司就是普通的業(yè)務(wù)員，負(fù)責(zé)帶客戶去看房子，看完房子后，再將客戶帶給上級(jí)主管部門去談后續(xù)的購(gòu)買事宜。”

上級(jí)主管則會(huì)極力地夸大公司的實(shí)力，稱公司在全國(guó)50多個(gè)城市有分公司，2000家店面，上萬(wàn)名的員工，讓客戶相信公司，同時(shí)向客戶做出不少承諾，比如保證60個(gè)工作日內(nèi)辦下購(gòu)房合同的手續(xù)，否則賠償客戶的違約金等。

但楊小慧怎么也沒(méi)有想到，一星期不到，就傳來(lái)了興泰房產(chǎn)法人卷款跑路的消息。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從南昌市公安局紅谷灘分局了解到，有四五十位客戶前來(lái)報(bào)案，被騙金額從幾萬(wàn)元到幾十萬(wàn)元不等，總共金額在500萬(wàn)元左右。

地產(chǎn)中介信用受影響

9月10日上午，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來(lái)到興麟房產(chǎn)位于友誼大街傳媒大廈23層的包頭總部，整個(gè)23層沒(méi)有燈光，漆黑一片，記者用手機(jī)的燈光，勉強(qiáng)看到玻璃門上“內(nèi)蒙古興麟房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司”的字樣。

記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，興麟房產(chǎn)在包頭的門店已悉數(shù)關(guān)閉。與興麟房產(chǎn)屬同一法人的德邦房產(chǎn)也未能幸免。這些門店的共同特點(diǎn)是“鐵將軍”把門。在興麟地產(chǎn)一百零一分公司，內(nèi)門除了落鎖之外，包頭市公安局經(jīng)偵支隊(duì)還貼上了封條。記者撥打門店上預(yù)留的400電話，但電話一直處于無(wú)人接通的狀態(tài)。

包頭當(dāng)?shù)匾患也辉妇呙男≈薪殚T店的負(fù)責(zé)人向記者透露，一些購(gòu)房者看中房子后，在交定金或首付之時(shí)，并沒(méi)有核實(shí)清楚業(yè)主的身份，這也讓部分中介有可乘之機(jī)。有些購(gòu)房者認(rèn)為門店多的中介公司，就是正規(guī)公司，其實(shí)不然，興麟事件對(duì)當(dāng)?shù)氐闹薪闃I(yè)務(wù)還是有一定的影響。

另外一家小中介的業(yè)務(wù)員表示，雖然興麟房產(chǎn)、德邦地產(chǎn)的關(guān)店沒(méi)有影響該店的正常交易，但不少客戶對(duì)地產(chǎn)中介開始有了防備心理，購(gòu)房者對(duì)地產(chǎn)中介的信用也產(chǎn)生了懷疑。

據(jù)《包頭晚報(bào)》報(bào)道，包頭市住房保障局為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，在今年8月中下旬，正式開通的“包頭市二手房交易服務(wù)平臺(tái)”。

在該服務(wù)平臺(tái)上，個(gè)人與中介機(jī)構(gòu)都可以發(fā)布房屋狀況、擬售價(jià)格、聯(lián)系方式等信息，包頭市房產(chǎn)行政管理部門會(huì)在核驗(yàn)后，標(biāo)注“已核驗(yàn)”字樣。只有已核驗(yàn)的房源才可以進(jìn)入下一步的房屋買賣及資金劃轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)，讓購(gòu)房者可以放心選購(gòu)。

通過(guò)二手房交易服務(wù)平臺(tái)進(jìn)行的交易，購(gòu)房者的買方定金首款、交易中買方的銀行貸款等所有交易資金都可以經(jīng)過(guò)該平臺(tái)的監(jiān)管賬戶來(lái)劃轉(zhuǎn)。交易完成后，資金通過(guò)轉(zhuǎn)賬的方式劃入房產(chǎn)賣方的個(gè)人賬戶，交易未達(dá)成，資金則通過(guò)轉(zhuǎn)賬的方式劃回原轉(zhuǎn)入賬戶?？蓪?shí)現(xiàn)交易結(jié)算資金在交易過(guò)程中的全封閉運(yùn)行。

對(duì)于興麟房產(chǎn)的資金流向和政府下一步的防范措施，包頭市委宣傳部相關(guān)人士在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示，目前公安機(jī)構(gòu)還處于偵查階段。興麟房產(chǎn)事件牽扯到數(shù)個(gè)省區(qū)，下一步治理也是多城聯(lián)動(dòng)。