每經(jīng)編輯 蔡雅蕓

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記者 楊羚強(qiáng)

9月10日，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司以8.84億元的總價(jià)，摘得上海青浦區(qū)盈浦街道淀山湖大道南側(cè)15-02、16-02地塊，土地出讓面積8.89萬平方米，規(guī)劃用途為居住用地、商業(yè)及辦公。

萬達(dá)集團(tuán)的新聞通稿稱，該地塊可能會(huì)建設(shè)萬達(dá)集團(tuán)的新一代核心產(chǎn)品--“萬達(dá)茂”。什么是萬達(dá)茂？萬達(dá)方面解釋，它是萬達(dá)集團(tuán)“在世界首創(chuàng)”的大型室內(nèi)文化、旅游、商業(yè)綜合體，是萬達(dá)“傾力打造”的世界文化旅游新品牌，以文化娛樂為主，大幅降低零售比例。

不久前，萬達(dá)在廣西南寧剛剛開發(fā)了第一個(gè)萬達(dá)茂。

問題來了。既然“萬達(dá)茂”只是萬達(dá)剛剛推出的新產(chǎn)品，還沒有受到過市場(chǎng)的檢驗(yàn)，為什么萬達(dá)要放著已經(jīng)很成熟的萬達(dá)廣場(chǎng)不做，而要冒失敗風(fēng)險(xiǎn)在上海推出這種新產(chǎn)品呢？更何況，王健林居然在內(nèi)地第一個(gè)迪士尼樂園所在地上海開主題樂園，和這個(gè)全球最著名的主題樂園搶生意。王健林難道是迷糊了？他在想什么呢？

資料顯示，上述青浦萬達(dá)茂將建室內(nèi)兒童樂園、電影科技樂園等旅游文化體驗(yàn)設(shè)施，從而與朱家角、淀山湖形成“東西旅游軸線”。

從這一點(diǎn)可以看出，萬達(dá)茂未來不會(huì)是一個(gè)傳統(tǒng)購物中心類型的產(chǎn)品，而更可能是主題樂園式的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。萬達(dá)上海公司稍后發(fā)布的萬達(dá)茂的部分宣傳圖片也證實(shí)了這一點(diǎn)。

第二個(gè)問題來了。為什么萬達(dá)不再安心當(dāng)“收租公”，要費(fèi)心費(fèi)力做這種主題樂園呢？結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境，從商業(yè)價(jià)值上來分析，萬達(dá)茂是否是一條正確的“未來之路”呢？

邦哥通過對(duì)華僑城、宋城演藝以及海昌控股的數(shù)據(jù)分析作出一個(gè)大膽判斷：萬達(dá)做主題樂園，很可能是“探測(cè)”到了商業(yè)地產(chǎn)的“金礦”。

商業(yè)地產(chǎn)的成敗什么最關(guān)鍵？有人說是地段。有人說是經(jīng)營(yíng)定位。邦哥認(rèn)為，這些都沒有抓到根本。商業(yè)地產(chǎn)的根本是什么？人流量！

但主題樂園的最大價(jià)值是什么？就是為商業(yè)地產(chǎn)帶人流量，這一點(diǎn)和電商利用門戶網(wǎng)站等吸引流量的模式是完全相同的。

那么，主題樂園能給萬達(dá)帶來多少人流量？

看看宋城演藝的半年報(bào)數(shù)據(jù)，或能了解一二。今年前6個(gè)月，宋城演藝僅靠旗下6個(gè)項(xiàng)目，就接待了543萬人次游客，其中，一個(gè)三亞景區(qū)就達(dá)到100萬人次。僅僅依靠杭州宋城旅游度假區(qū)、三亞宋城旅游區(qū)、麗江宋城旅游區(qū)、九寨宋城旅游區(qū)、杭州樂園景區(qū)、爛蘋果樂園景區(qū)等六大景區(qū)門票和在這些景區(qū)內(nèi)的演出收入，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入39070.23萬元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)21505.25萬元。年報(bào)顯示，宋城演藝的門票及演出收入的毛利大部分高達(dá)70%以上，最少的也高達(dá)30%以上，毛利水平已經(jīng)全面超過了地產(chǎn)開發(fā)。

同樣以主題樂園為核心業(yè)務(wù)的華僑城，其財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)也支撐了這一業(yè)態(tài)可以同時(shí)帶來高毛利和消費(fèi)人流這一觀點(diǎn)。華僑城的半年報(bào)顯示，今年前6個(gè)月共接待游客1214萬人次，實(shí)現(xiàn)旅游綜合業(yè)務(wù)收入58.68億元，這一業(yè)務(wù)的毛利也在50%以上。海昌控股預(yù)測(cè)說，2015年中國(guó)主題樂園的游客數(shù)量將高達(dá)1.32億人次。這對(duì)靠人流量“吃飯”的萬達(dá)來說，顯然非常有吸引力。

更何況50%以上的旅游業(yè)毛利，也絕對(duì)夠正走向微利的房地產(chǎn)行業(yè)艷羨的。

事實(shí)上，有意做主題樂園的，不只萬達(dá)一家。世茂房地產(chǎn)也在計(jì)劃引入臺(tái)灣一種非常受歡迎的迷你主題樂園，借助樂園來為世茂房地產(chǎn)旗下的各個(gè)項(xiàng)目吸引人氣。而上海甚至把即將建成的迪士尼樂園周邊的商業(yè)街定位為類似南京路、淮海路、徐家匯這樣的市級(jí)傳統(tǒng)商業(yè)中心，讓邦哥不由感嘆：這就是主題樂園的魅力??！

對(duì)于受到電商沖擊較多的商業(yè)地產(chǎn)商來說，“主題樂園熱”的興起，意味著未來商業(yè)地產(chǎn)將全面進(jìn)入體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代。誰能提供給顧客更好的消費(fèi)體驗(yàn)，誰就有可能成為最旺的商鋪。

成也蕭何，敗也可能蕭何。萬達(dá)做萬達(dá)茂的最大風(fēng)險(xiǎn)也很可能來自“主題樂園熱”。當(dāng)開發(fā)商一窩蜂涌入這一領(lǐng)域，最終導(dǎo)致行業(yè)利潤(rùn)下降。因此，用開發(fā)速度和規(guī)模建起較高的競(jìng)爭(zhēng)門檻，或許是王健林的要?jiǎng)?wù)之一。