每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

對于正陷入高債務壓力的房企而言，中期票據(jù)開閘有望帶來活水。

日前，《中國證券報》報道稱，有接近銀行間市場交易商協(xié)會的人士表示，上市房企獲準發(fā)行中期票據(jù)事宜被討論，并確定為未來實施方向。

《每日經(jīng)濟新聞》記者獲悉，富力地產(chǎn) （02777，HK）與金融街（000402，SZ）于日前發(fā)布公告，擬申請分別發(fā)行約70億元與52億元的中期票據(jù)，這也是近5年以來首度有上市房企闖關房地產(chǎn)債券融資。

香港粵海證券投資銀行董事黃立沖向記者表示，如果房企中期票據(jù)順利開閘，意味著監(jiān)管層對于房地產(chǎn)融資的態(tài)度從原來的單向打壓轉為雙向調節(jié)，銀行間債券市場有望成為房企的重要“輸血”渠道。

富力、金融街擬搶發(fā)中期票據(jù)/

富力地產(chǎn)于上周五 （9月19日）發(fā)布公告，因預期監(jiān)管機構將允許已上市房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間市場發(fā)行中期票據(jù)，公司擬向交易商協(xié)會申請注冊發(fā)行境內中期票據(jù)。

據(jù)悉，富力地產(chǎn)此次擬發(fā)行的境內中期票據(jù)本金總額不超過70億元，期限3年至10年。董事會建議召開第二次臨時股東大會以批準該建議，所得資金將用于符合國家政策支持的普通商品房項目、補充流動資金、償還銀行貸款（該貸款必須為保障房專案、普通商品房專案的專案貸款）等。

金融街也于日前發(fā)布公告，公司于第七屆董事會第四次會議上審議通過了“關于公司發(fā)行不超過52億元中期票據(jù)的議案”。公告顯示，金融街中期票據(jù)發(fā)行累計總額不超過52億元，期限為5年或以上，利率在不超過限定水平條件下由公司根據(jù)發(fā)行時市場情況與主承銷商協(xié)商確定。

黃立沖告訴記者，盡管監(jiān)管層尚未公開表態(tài)放開上市房企在銀行間市場發(fā)行中期票據(jù)，但房地產(chǎn)融資松綁是大趨勢。

克而瑞發(fā)布的研究報告顯示，銀行間市場交易商協(xié)會最新數(shù)據(jù)顯示，今年1~7月，通過交易商協(xié)會注冊發(fā)行的非金融企業(yè)債務融資工具約2.38萬億元，同比增加5817.4億元，占社會融資規(guī)模比重為8.73%，同比提高了1.13個百分點。如果發(fā)行中期票據(jù)的申請獲批，意味著上市房企將有望從如此龐大的資金市場“分一杯羹”。

中型房企資金壓力將得到緩解/

克而瑞研究中心分析師朱一鳴向記者表示，上市房企主要融資渠道按成本從低到高排序是定增、企業(yè)債、開發(fā)貸款、信托融資。信托融資成本多在10%以上，開發(fā)貸款銀行實行總量控制規(guī)模難以擴大，定增審核又較為復雜，企業(yè)債需要國土部審批，而中期票據(jù)只需在交易商協(xié)會注冊，且企業(yè)主體評級原則上不受限制，只要債項評級被市場認可，交易商協(xié)會對企業(yè)性質、發(fā)行規(guī)模均不設門檻。

“相比開發(fā)商較為青睞的銀行信貸，中期票據(jù)融資也更具優(yōu)勢”，朱一鳴認為，中期票據(jù)期限短則3~5年、長則5~10年，而銀行貸款一般僅為2~3年，難以覆蓋項目開發(fā)的整個周期。其次，中期票據(jù)一次注冊通過后兩年內可分次發(fā)行，利率可以選擇固定、浮動，付息可以按月或年支付，機制更靈活。

隨著房地產(chǎn)再融資大門于2010年緊閉，海外發(fā)債成為上市房企的主要融資渠道。根據(jù)數(shù)據(jù)研究供應商Dealogic的統(tǒng)計，今年1月至8月，房企總計在海外市場上發(fā)行了524億美元 （折合約3217億元人民幣）的債券，比2013年同期增長100%。

“對于超大規(guī)模的上市房企而言，由于他們擁有較高的信用評級，因此海外發(fā)債的成本比國內中期票據(jù)要低，像萬科和中海往往能拿到5%以下的便宜資金”，黃立沖告訴記者，但對于負債率較高、國際信用評級不高的中型房企而言，他們在海外融資成本往往在8%以上，高于中期票據(jù)約6%的融資成本，因此中期票據(jù)開閘對緩解中型房企資金壓力帶來積極作用。

摩根大通發(fā)布的研究報告認為，非國企及無投資評級的上市房企將最為受惠中期票據(jù)放開，因為該類企業(yè)的融資成本較高。