樓市深度調整之際，原本低調的東原地產集團因在A股資本平臺迪馬股份（600565，SH）的一系列重大動作而格外引人矚目。

去年8月，一紙重大資產重組公告將東銀集團旗下地產板塊整體上市計劃推向前臺，其殼平臺正是被母公司非?？春玫牡像R股份。重組方案顯示，僅注入的地產資產就超過40多億元，在迪馬股份的業(yè)務天平上，地產與專用車兩大業(yè)務首次實現(xiàn)了大翻轉，其中地產占了絕對主力。

今年5月份，也就是迪馬股份成功闖關“地產重組第一股”之后不久，以東原地產名義出現(xiàn)的東原品牌戰(zhàn)略發(fā)布會在重慶大本營隆重舉行。而近日迪馬股份收購兄弟企業(yè)江動集團持有重慶東原22.4%的股權，再次明確了上述重組計劃接近尾聲。

迪馬股份總裁、東原地產總裁楊永席在接受媒體專訪時表示，此次重組主要是為了解決同業(yè)競爭問題，當前整合之后統(tǒng)一到了迪馬股份上市平臺之上，未來以東原地產為品牌的重慶上市房企再添一員。無論從總資產、凈資產角度，還是從資本杠桿的角度，東原地產未來必將成為一家非常具有競爭實力的上市房企。

“地產重組第一股”

公開資料顯示，早在2010年，按照東銀集團的戰(zhàn)略安排，旗下地產資產重組計劃已經啟動，但迫于當時樓市調控政策限制，最終遭遇流產。

不過，筆者注意到，就在2010年前后，僅在重慶地區(qū)，龍湖地產成功登陸港交所實現(xiàn)了H股上市，金科集團實現(xiàn)了借殼ST東源沖擊A股上市。如今，這兩家房企都成了上市房企中渝派房企的突出代表。

對于那一撥上市潮，命運雖未垂青東銀，但給了臥薪嘗膽、積蓄能量的發(fā)展機會。就在2013年下半年，封閉了四年的A股房企再融資初露開閘端倪，包括新湖中寶、迪馬股份等眾多涉足地產業(yè)務的上市企業(yè)紛紛拋出再融資或重組暨再融資預案，引來資本市場關注。

實際上，自新一屆政府執(zhí)政以來，多數業(yè)內專家認為，樓市將迎來市場化機制大調整，行政調節(jié)將讓位于市場調節(jié)。對于民營房企來說，這將是一個沖刺上游的發(fā)展機會。

此次重組預案顯示，迪馬股份擬以3.52元/股的價格向東銀集團以及江蘇華西集團和華西同誠合計非公開發(fā)行約11.79億股股票，收購其持有的4家房企預估值為41.51億元的資產，同時以不低于3.17元/股的價格向不超過10名特定投資者配套融資不超過13.83億元。

不過，證監(jiān)會此次在審核上市房企再融資或重組暨再融資環(huán)節(jié)時，還專門設置了一個重要環(huán)節(jié)，就是上市公司所涉及的地產資產須經過國土資源部及住建部審核是否存在違規(guī)之處。

今年3月26日，迪馬股份發(fā)布公告稱，公司收到證監(jiān)會通知，經審核后重組及再融資方案獲得無條件放行。

在業(yè)內人士看來，經過4年長跑之后，迪馬股份關于地產資產重大重組順利完成，也成為當前“地產重組第一股”，對于地產行業(yè)后續(xù)健康發(fā)展具有標桿意義。

解決同業(yè)競爭難題

在東銀集團旗下，除了上市平臺迪馬股份持有地產之外，江動集團也持有部分地產股權.

在楊永席看來，此次重組之前，東銀集團旗下地產業(yè)務存在同業(yè)競爭問題，東原地產品牌也存在爭議，因為有一半的地產業(yè)務在迪馬股份，另有一半的地產業(yè)務卻在大股東手里，對外很難講得清楚。

按照重組預案，迪馬股份通過購買東銀集團及江蘇華西集團和華西同誠持有同原地產100%股權、國展地產100%股權、深圳鑫潤100%股權以及東銀品筑49%股權，自此上述4家房企的全部股權已納入上市公司平臺。

不過，上述重大重組動作之后，迪馬股份吸納地產資產的雄心仍然未了。前不久，迪馬股份再次發(fā)出收購計劃書，擬以不超過5.1億元收購關聯(lián)企業(yè)江動集團持有重慶東原這家房企22.4%的股權。此次收購完成之后，重慶東原將成為迪馬股份的全資子公司。

對于上述收購動作，在東銀集團看來，雖然并不構成同業(yè)競爭，但對迪馬股份來說，這一舉措尤為重要。近日，迪馬股份董秘張愛明在接受媒體采訪時表示，這次收購是此次重組大戲的后續(xù)動作，意味著東原地產整體并入了迪馬股份。

“此次重組之后，地產業(yè)務集中到了上市平臺上，我們出去之后對外說‘東原地產’，這樣也名正言順了。”楊永席感慨地說。

楊永席回憶說，他自從2011年進入重慶東原以來，正因為相關地產股權較為分散，一定程度上也分散了東原在行業(yè)中的實力與外界對東原的認識，所以一直都較為低調。此次重組為東原地產強勢崛起帶來了新契機。

增厚資本“伺機”擴杠桿

9月11日，迪馬股份發(fā)布的增資公告顯示，公司再次擴充了注冊資本，由之前的約19.06億元增至當前約23.45億元。而在今年5月6日之前，迪馬股份注冊資本僅有7.2億元。

實際上，上述增資擴股的系列動作正是今年以來迪馬股份重大資產重組及定向增發(fā)之后的結果。

張愛明表示，“如果一個房企想融資，金融機構首先要看你的財務報表，比如你的總資產如何，權益資本有多少，凈資產有多少，股權分散、權益資本偏小，就很難融到低成本資金。”

按照重組方案，迪馬股份重組完成后公司土地儲備521萬平方米，權益土地儲備458萬平方米，其中重慶占54.5%。張愛明表示，重組后最明顯的變化是是上市公司的資本結構，其中總資產規(guī)模顯著壯大，翻了近一番，凈資產這次定增之后將翻幾番。

筆者翻閱迪馬股份2013年年報及2014年半年報后發(fā)現(xiàn)，去年底時，迪馬股份總資產為118億元，截至今年上半年報告期末的總資產為198.6億元。其中，去年底時凈資產僅約12.78元，今年上半年末凈資產達到43.06億元。如果再算上此次定增募資13.8億元，當前迪馬股份凈資產將達到56.86億元。

為順利推進重組后地產業(yè)務躍升為業(yè)績“新引擎”，迪馬股份為維護股東利益，還將與母公司東銀集團未來三年的利潤預測補償協(xié)議作出了修訂。今年初，上述雙方將原來補償期間由2013~2015年三年相應調整為2014~2016年三年，原來擬注入資產預測的3年合計凈利潤數也由19.07億元調整為24.84億元。其中，2014年為6.28億元，2015年為9.11億元，2016年為9.46億元。

值得注意的是，在一系列資本運作之后，迪馬股份的資產負債率已顯著下降，從財務報表來看，由去年底的83.8%下降至今年上半年末的75.7%。其中，帶息債務與全部資本的比例由82.8%下降至今年上半年末的63.7%。

此外，在此次定向增發(fā)過程中，匯添富基金、財通基金、建信基金、華夏保險、江海證券以及重慶駿旺投資等多家機構參與認購。其中，匯添富基金斥資約3.77億元認購約1.197億股，財通基金出資3.72億元認購1.18億股，建信基金出資接近2億元認購6349萬股，分別位居前三位。不過，來自重慶非知名的駿旺投資也參與認購4952萬股，持股成本大約1.56億元。

在國內私募界某位資深人士看來，上述公募基金或私募PE滿額認購迪馬股份定向增發(fā)股份，一定程度上說明了他們對于一部分高成長性房企在后市比較看好的樂觀預期。

與此較為類似的是，在綠地集團今年初的定向增發(fā)過程中，包括平安創(chuàng)新資本、鼎暉嘉熙、寧波匯盛聚智、珠海普羅、國投協(xié)力等5家PE巨頭斥巨資參與股份認購。

實際上，迪馬股份此次因重大不確定事項停牌前收盤價僅為4.05元，市凈率2.21倍，之前較長一段時間股價基本上在3~4元之間徘徊，而按照申萬一級行業(yè)，地產股整體市凈率均值為4.64倍。今年6月和8月，東興證券和安信證券分別給予迪馬股份“買入”評級，其中安信證券屬于首次給出“買入”評級。

學習萬科“小股操盤”模式 東原地產加速全國化布局

樓市白銀時代，房企陣營分化加劇，集中度進一步提高。

歷經重組等一系列資本動作之后，渝派新銳房企東原地產越來越成為國內一支地產勁旅。今年5月，東原地產在重慶大本營隆重舉行的品牌戰(zhàn)略發(fā)布會，提出年內劍指地產銷售百億的目標。

在房地產行業(yè)，對于一家區(qū)域房企來說，銷售百億意味著邁過一道高“門檻”，當前即便是深耕一座城市，也往往難以滿足其對銷售業(yè)績急速增長的追求。況且，當前一二線核心城市又往往成為一線房企排兵布陣的重點區(qū)域，越來越擠壓本土房企的發(fā)展空間。

除了建業(yè)地產等極個別品牌房企之外，全國化突圍往往成為了當前不少區(qū)域房企躋身一線陣營的主要方式之一，部分房企還試圖業(yè)績倍增以實現(xiàn)“彎道超車”，其中東原地產便是此類典型房企之一。

迪馬股份總裁、東原地產總裁楊永席表示，2015年公司要實現(xiàn)進入全國房企銷售50強，為完成這一目標，今年要在土地市場完成百億投資。繼重慶、成都、武漢三大深耕區(qū)域之后，東原地產前不久首次進軍上海拿地，這無疑成為其征戰(zhàn)一線城市最顯著的標志。

除此之外，楊永席透露，東原要學習萬科小股操盤模式，以開放姿態(tài)開展股權合作等，以更靈活的投融資方式加速規(guī)?；瘮U張。

弱市拋“百億”銷售雄心

2013年，這是全國樓市的一個歷史高點。除了龍頭萬科之外，房企千億俱樂部新增了6名新成員。

除了銷售業(yè)績猛增之外，部分房企彼時拿地也尤為生猛。其中，重慶、上海等核心城市頻出的“地王”，已足見品牌房企在土地市場貼身肉搏式的激烈搶地程度。

然而，自今年初以來，全國樓市供需發(fā)生逆轉，不少房企項目高樓面價入市后開始面臨銷售困境。不過，逆市方顯房企巨頭本色。今年5月初，東原地產借助迪馬股份重組闖關成功之際，在重慶大本營隆重舉辦戰(zhàn)略品牌發(fā)布會，首次對外透露了今年銷售百億目標，并沖刺全國房企銷售50強之列。

東原地產提供的數據顯示，2013年公司實現(xiàn)簽約銷售金額65億元，年度增長率高達85%。除了過往銷售的厚實基礎之外，東原地產的雄心還來自于其當前日益強大的資本運作平臺。作為地產重組第一股，迪馬股份作為東原地產的A股上市平臺，不僅借助重組機會將地產資產整合到東原地產這一集團管控之下，更重要的是打通了房企的A股融資通道。

對于百億雄心及明年躋身50強目標，東原地產的一個開發(fā)策略是高周轉模式，按照東原地產內部高層的理解，這種高周轉模式的核心本質就是資金。

為實現(xiàn)上述目標，東原地產內部高層給自己制定的任務是近三年簽約銷售收入要實現(xiàn)年均復合增長率達到80%，凈資產收益率ROE達到20%，凈負債率60%。

此外，上述內部高層還提到，東原今年要進入重慶區(qū)域前五強，成都區(qū)域前八強與武漢區(qū)域前十強。楊永席也表示，東原將以開放姿態(tài)學習萬科小股操盤模式，與其他房企開展股權合作，從而加速擴張規(guī)模實力，在合作互利中提升項目品質和能力。

百億拿地布局全國化

要想完成今年百億銷售戰(zhàn)略，東原地產給自己定下了年內豪擲百億拿地的雄心，用來補充糧草和彈藥。

據了解，此次重組完成之后，東原地產旗下土地儲備已達521萬平方米，權益土地儲備458萬平方米，其中重慶占54.5%，成都占22.1%。按照東原地產戰(zhàn)略規(guī)劃，重慶、成都和武漢將是公司深耕的重點區(qū)域。

不過，東原地產并未滿足于此。今年7月中旬，迪馬股份重組后的全資子公司重慶同原地產以約4.9億元首次競得上海奉賢區(qū)南橋新城13單元一幅純住宅地塊，樓面價約6500元/平方米，占地面積約4.7萬平方米（合計70畝），容積率為1.6。

實際上，這是迪馬股份繼重慶、成都、武漢之后重點布局的第四個發(fā)展區(qū)域。此前，渝派房企龍湖、隆鑫與協(xié)信等巨頭均已涉足長三角，尤其是上海區(qū)域。而根據此前戰(zhàn)略品牌發(fā)布會空間規(guī)劃，南京、鄭州等地也將成為東原地產未來拓展的重點區(qū)域。

9月17日，重慶市地產集團密集推出了120宗土地，面積總計7600畝。其中，東原地產簽署了760畝購地的意向性協(xié)議，這批地塊是之前被熱炒的照母山大片區(qū)所剩無幾的成片大地塊。

在今年半年報中，迪馬股份對外表示，公司保持謹慎投資原則，探索多元化購地模式。按照東原地產內部高層的觀點，這種多元化購地模式包括房企合作+基金（信托）聯(lián)合拿地。

東原地產高管李煜認為，當前公司融資渠道已不再是問題，后續(xù)重點放在模塊化設計，即在不同的城市拿不同產品線的地塊，公司應配置什么樣的融資結構，能不能將融資前置，盡量釋放公司自有資金的占用，用足杠桿，這將是公司跨過“百億”后的新課題。

資源儲備戰(zhàn)略漸成模式

在弱市之下，東原地產即便是放心投資拿地，未來能否在二級市場上順利實現(xiàn)上述80%的年復合增長率？

在蘭德咨詢總裁宋延慶看來，這里往往隱藏著一些風險，這種速度相當于一種生死時速，一種可能是具有舒馬赫一樣高超的彎道超車技能，二是有性能良好的車輛，換為企業(yè)戰(zhàn)略術語，就是資源和能力。但現(xiàn)實情況是，目標易定，資源和能力難得。

按照宋延慶的理解，這種資源和能力包括資金、人員、管理和產品。房企其實只要擁有資金，也就可以很輕松拿地。對于東原地產來說，現(xiàn)階段資金和土地似乎都不是難題。

對于人才戰(zhàn)略問題，楊永席回應稱，東原地產將堅持社會招聘和校園招聘相結合戰(zhàn)略，同時在公司內部為后備人才選聘導師，讓有業(yè)務能力和團隊精神的高級人才來擔任導師，實行導師制度。

東原地產內部高層透露，以總裁楊永席先生為代表的年輕化、專業(yè)化職業(yè)經理人團隊平均年齡37歲，平均從業(yè)時間15年，是東原核心競爭力的重要組成部分。

實際上，區(qū)域房企一旦進行異域擴張，管理半徑大了，集團總部對分公司的管理就相對困難一些，也成為不少房企的頭疼事。

楊永席透露，公司已掌握了成熟的“集團—區(qū)域—項目”三級運營管理經驗，對于新進駐城市，在落實本地化方面，比如2011年收購武漢一家房企，前3年都是總部派人過去，派過去的主要是管人力和運營的3個人，其他都是當地員工。對于城市公司的決策問題，他們主要采用集團總部和城市公司共同討論最后定奪的方式。

據了解，東原地產當前已形成了多業(yè)態(tài)全覆蓋的產品線，產品涉及住宅、別墅、投資型物業(yè)三大類，覆蓋城市高層、花園洋房，濱江住宅、精致低密度住宅及城市綜合體等多種業(yè)態(tài)，在已進駐的區(qū)域累計開發(fā)及持有各類項目30余個。

東原地產逆市押注全產品線 “童夢童享”欲革新社區(qū)服務模式

當前樓市低迷背后，卻似乎隱藏著兩對疊加的矛盾，一個是剛需客群的足夠龐大與信貸緊縮下的剛需抑制，另一個是一撥接一撥的“換房潮”對改善型居家的期待與高品質樓盤的供給稀缺。

十年磨礪，以往偏于低調的東原地產正以渝派新銳房企的姿態(tài)橫空出世，借助“全產品線”戰(zhàn)略對外展示其雄厚的開發(fā)實力，業(yè)態(tài)涵蓋了從花園洋房到城市高層，從濱江豪宅到精致別墅，從商業(yè)中心到城市綜合體，試圖突圍當前樓市發(fā)展的上述瓶頸。

值得注意的是，9月19日，東原地產又以“童夢童享”創(chuàng)新產品一舉摘得了由國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院三家研究機構頒發(fā)的“2014中國房地產專業(yè)領先品牌價值TOP10”獎項，引來業(yè)界高度關注。

東原地產品牌管理部總經理王琴解釋說，早在2年前，公司已意識到社區(qū)對于兒童成長的重要性，于是通過內部組建獨立團隊、聘請專業(yè)機構調研，在當年正式推出“童夢童享”優(yōu)配社區(qū)兒童成長系統(tǒng)，當前這一服務系統(tǒng)已落地重慶、成都和武漢。

全產品線戰(zhàn)略齊發(fā)力

樓市黃金十年，無論哪種房企隨便拿下一塊地，即便是炒樓花也能讓其賺得盆滿缽滿，但這種野蠻成長在樓市白銀十年已被徹底終結。房企陣營分化之下，專業(yè)能力越來越被業(yè)內所看重。

十年沉潛，原本局限于重慶的東原地產正在全國化擴圍，除了規(guī)模迅速擴張之外，這家渝派新銳房企還給全國帶來了精致的全系產品，為房地產業(yè)注入了新的活力。

東原地產內部資料顯示，公司堅持多業(yè)態(tài)開發(fā)，已打造出了20余個經典大盤，從濱江豪宅到精致別墅，從商業(yè)中心到城市綜合體，以多元化的開發(fā)綜合實力，不斷刷新城市生活新標準，目的就是為中國家庭量身構筑更多生活選擇。

“我們正在加大改善型物業(yè)的開發(fā)力度。”迪馬股份總裁、東原地產集團總裁楊永席透露，東原將根據拿下的地塊特征加大改善型住房的供應比例，未來產品結構中的城市高層將占5成，商業(yè)占2成多，別墅和洋房占2成多。

來自重慶媒體的報道稱，東原地產在重慶大本營的別墅經典之作 “東原·湖山樾”正是位于號稱“富人區(qū)”的照母山片區(qū)。今年5月底首次開盤，當天攬金接近3億元，成交別墅65套，去化率達到85%，成交金額相當于照母山前4個月單月銷售金額的近3倍。

在今年7月份，上述別墅大盤以1.8億元的認購額、1.75億元的簽約額與熱銷33套的成交量，成功問鼎重慶別墅7月銷冠。對于市場的熱捧，楊永席解釋說，東原別墅特別重視產品外在品質和內在服務的打造。

不過，東原別墅熱銷也絕不僅限于重慶。早在幾年前，東原地產借助母公司東銀集團及華西集團聯(lián)合收購武漢別墅項目之際，成功參與開發(fā)面積達3000公頃的納帕溪谷項目。在楊永席看來，武漢納帕溪谷項目銷售排名躋身第一，雖然比其他同類樓盤高出2000元/平方米，但市場仍然比較認同這個產品，主要是因為東原一直在悉心做品質和服務，對客戶心理把握準確。

在品牌房企加碼商業(yè)之際，楊永席對東原商業(yè)的打造也自有一番見解。他認為，未來東原的商業(yè)項目要加大體驗感、休閑與娛樂性，做到能夠讓其真正成為城市居民的一種日常生活方式。

創(chuàng)新社區(qū)服務模式

面對行業(yè)“天花板”，部分品牌房企去年以來轉戰(zhàn) “社區(qū)生活”這一新戰(zhàn)場，試圖尋找新的業(yè)績增長點。比如，花樣年集團旗下的彩生活模式及萬科、龍湖等房企正在探索的社區(qū)大數據或云服務模式。

不過，東原地產卻以社區(qū)兒童為典型服務對象，成功尋找到了產品發(fā)力的突破口，即“童夢童享”創(chuàng)新產品。這一創(chuàng)新產品推出以來，已引起了國內相關權威地產研究機構的高度關注。

9月19日，在國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院三家研究機構主辦的“2014中國房地產品牌價值研究成果發(fā)布會”上，東原地產的“童夢童享”創(chuàng)新產品一舉獲得了“2014中國房地產專業(yè)領先品牌價值TOP10”獎項。

與此同時，上述機構還授予東原地產綜合商業(yè)開發(fā)為“2014中國房地產專業(yè)新銳品牌價值TOP10”。

對于上述兩個大獎，王琴解釋說，東原早在2012年已意識到社區(qū)對于兒童成長的重要性，隨即在內部組建了一支專項獨立團隊，專門研究社區(qū)環(huán)境與兒童成長課題，除了聘請專業(yè)機構調研，與兒童教育機構及兒童領域專家深訪交流之外，還考察學習了發(fā)達國家與地區(qū)的領先社區(qū)兒童教育經驗，當年正式推出了“童夢童享”優(yōu)配社區(qū)兒童成長系統(tǒng)。

東原地產對外透露，“童夢童享”創(chuàng)新服務系統(tǒng)已同步落戶重慶、成都、武漢三大重點區(qū)域，全面落地6大東原項目。

“很多企業(yè)提出了兒童社區(qū)的概念，只是將它作為一個賣點，東原則是將全部依托于東原住宅項目，將標準化的建造體現(xiàn)在建筑和景觀里，并對項目落地實施監(jiān)控。”王琴補充說，這一創(chuàng)新服務系統(tǒng)將主要針對0-12歲兒童在社區(qū)生活成長中對社區(qū)安全、社區(qū)娛樂、社區(qū)教育、兒童尊重四大領域所需的全套系統(tǒng)解決方案。 （文/冉樂）