樓市白銀時(shí)代，房企陣營分化加劇，集中度進(jìn)一步提高。

歷經(jīng)重組等一系列資本動(dòng)作之后，渝派新銳房企東原地產(chǎn)越來越成為國內(nèi)一支地產(chǎn)勁旅。今年5月，東原地產(chǎn)在重慶大本營隆重舉行的品牌戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)，提出年內(nèi)劍指地產(chǎn)銷售百億的目標(biāo)。

在房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)于一家區(qū)域房企來說，銷售百億意味著邁過一道高“門檻”，當(dāng)前即便是深耕一座城市，也往往難以滿足其對(duì)銷售業(yè)績(jī)急速增長的追求。況且，當(dāng)前一二線核心城市又往往成為一線房企排兵布陣的重點(diǎn)區(qū)域，越來越擠壓本土房企的發(fā)展空間。

除了建業(yè)地產(chǎn)等極個(gè)別品牌房企之外，全國化突圍往往成為了當(dāng)前不少區(qū)域房企躋身一線陣營的主要方式之一，部分房企還試圖業(yè)績(jī)倍增以實(shí)現(xiàn)“彎道超車”，其中東原地產(chǎn)便是此類典型房企之一。

迪馬股份總裁、東原地產(chǎn)總裁楊永席表示，2015年公司要實(shí)現(xiàn)進(jìn)入全國房企銷售50強(qiáng)，為完成這一目標(biāo)，今年要在土地市場(chǎng)完成百億投資。繼重慶、成都、武漢三大深耕區(qū)域之后，東原地產(chǎn)前不久首次進(jìn)軍上海拿地，這無疑成為其征戰(zhàn)一線城市最顯著的標(biāo)志。

除此之外，楊永席透露，東原要學(xué)習(xí)萬科小股操盤模式，以開放姿態(tài)開展股權(quán)合作等，以更靈活的投融資方式加速規(guī)?；瘮U(kuò)張。

弱市拋“百億”銷售雄心

2013年，這是全國樓市的一個(gè)歷史高點(diǎn)。除了龍頭萬科之外，房企千億俱樂部新增了6名新成員。

除了銷售業(yè)績(jī)猛增之外，部分房企彼時(shí)拿地也尤為生猛。其中，重慶、上海等核心城市頻出的“地王”，已足見品牌房企在土地市場(chǎng)貼身肉搏式的激烈搶地程度。

然而，自今年初以來，全國樓市供需發(fā)生逆轉(zhuǎn)，不少房企項(xiàng)目高樓面價(jià)入市后開始面臨銷售困境。不過，逆市方顯房企巨頭本色。今年5月初，東原地產(chǎn)借助迪馬股份重組闖關(guān)成功之際，在重慶大本營隆重舉辦戰(zhàn)略品牌發(fā)布會(huì)，首次對(duì)外透露了今年銷售百億目標(biāo)，并沖刺全國房企銷售50強(qiáng)之列。

東原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，2013年公司實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額65億元，年度增長率高達(dá)85%。除了過往銷售的厚實(shí)基礎(chǔ)之外，東原地產(chǎn)的雄心還來自于其當(dāng)前日益強(qiáng)大的資本運(yùn)作平臺(tái)。作為地產(chǎn)重組第一股，迪馬股份作為東原地產(chǎn)的A股上市平臺(tái)，不僅借助重組機(jī)會(huì)將地產(chǎn)資產(chǎn)整合到東原地產(chǎn)這一集團(tuán)管控之下，更重要的是打通了房企的A股融資通道。

對(duì)于百億雄心及明年躋身50強(qiáng)目標(biāo)，東原地產(chǎn)的一個(gè)開發(fā)策略是高周轉(zhuǎn)模式，按照東原地產(chǎn)內(nèi)部高層的理解，這種高周轉(zhuǎn)模式的核心本質(zhì)就是資金。

為實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，東原地產(chǎn)內(nèi)部高層給自己制定的任務(wù)是近三年簽約銷售收入要實(shí)現(xiàn)年均復(fù)合增長率達(dá)到80%，凈資產(chǎn)收益率ROE達(dá)到20%，凈負(fù)債率60%。

此外，上述內(nèi)部高層還提到，東原今年要進(jìn)入重慶區(qū)域前五強(qiáng)，成都區(qū)域前八強(qiáng)與武漢區(qū)域前十強(qiáng)。楊永席也表示，東原將以開放姿態(tài)學(xué)習(xí)萬科小股操盤模式，與其他房企開展股權(quán)合作，從而加速擴(kuò)張規(guī)模實(shí)力，在合作互利中提升項(xiàng)目品質(zhì)和能力。

百億拿地布局全國化

要想完成今年百億銷售戰(zhàn)略，東原地產(chǎn)給自己定下了年內(nèi)豪擲百億拿地的雄心，用來補(bǔ)充糧草和彈藥。

據(jù)了解，此次重組完成之后，東原地產(chǎn)旗下土地儲(chǔ)備已達(dá)521萬平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備458萬平方米，其中重慶占54.5%，成都占22.1%。按照東原地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃，重慶、成都和武漢將是公司深耕的重點(diǎn)區(qū)域。

不過，東原地產(chǎn)并未滿足于此。今年7月中旬，迪馬股份重組后的全資子公司重慶同原地產(chǎn)以約4.9億元首次競(jìng)得上海奉賢區(qū)南橋新城13單元一幅純住宅地塊，樓面價(jià)約6500元/平方米，占地面積約4.7萬平方米（合計(jì)70畝），容積率為1.6。

實(shí)際上，這是迪馬股份繼重慶、成都、武漢之后重點(diǎn)布局的第四個(gè)發(fā)展區(qū)域。此前，渝派房企龍湖、隆鑫與協(xié)信等巨頭均已涉足長三角，尤其是上海區(qū)域。而根據(jù)此前戰(zhàn)略品牌發(fā)布會(huì)空間規(guī)劃，南京、鄭州等地也將成為東原地產(chǎn)未來拓展的重點(diǎn)區(qū)域。

9月17日，重慶市地產(chǎn)集團(tuán)密集推出了120宗土地，面積總計(jì)7600畝。其中，東原地產(chǎn)簽署了760畝購地的意向性協(xié)議，這批地塊是之前被熱炒的照母山大片區(qū)所剩無幾的成片大地塊。

在今年半年報(bào)中，迪馬股份對(duì)外表示，公司保持謹(jǐn)慎投資原則，探索多元化購地模式。按照東原地產(chǎn)內(nèi)部高層的觀點(diǎn)，這種多元化購地模式包括房企合作+基金（信托）聯(lián)合拿地。

東原地產(chǎn)高管李煜認(rèn)為，當(dāng)前公司融資渠道已不再是問題，后續(xù)重點(diǎn)放在模塊化設(shè)計(jì)，即在不同的城市拿不同產(chǎn)品線的地塊，公司應(yīng)配置什么樣的融資結(jié)構(gòu)，能不能將融資前置，盡量釋放公司自有資金的占用，用足杠桿，這將是公司跨過“百億”后的新課題。

資源儲(chǔ)備戰(zhàn)略漸成模式

在弱市之下，東原地產(chǎn)即便是放心投資拿地，未來能否在二級(jí)市場(chǎng)上順利實(shí)現(xiàn)上述80%的年復(fù)合增長率？

在蘭德咨詢總裁宋延慶看來，這里往往隱藏著一些風(fēng)險(xiǎn)，這種速度相當(dāng)于一種生死時(shí)速，一種可能是具有舒馬赫一樣高超的彎道超車技能，二是有性能良好的車輛，換為企業(yè)戰(zhàn)略術(shù)語，就是資源和能力。但現(xiàn)實(shí)情況是，目標(biāo)易定，資源和能力難得。

按照宋延慶的理解，這種資源和能力包括資金、人員、管理和產(chǎn)品。房企其實(shí)只要擁有資金，也就可以很輕松拿地。對(duì)于東原地產(chǎn)來說，現(xiàn)階段資金和土地似乎都不是難題。

對(duì)于人才戰(zhàn)略問題，楊永席回應(yīng)稱，東原地產(chǎn)將堅(jiān)持社會(huì)招聘和校園招聘相結(jié)合戰(zhàn)略，同時(shí)在公司內(nèi)部為后備人才選聘導(dǎo)師，讓有業(yè)務(wù)能力和團(tuán)隊(duì)精神的高級(jí)人才來擔(dān)任導(dǎo)師，實(shí)行導(dǎo)師制度。

東原地產(chǎn)內(nèi)部高層透露，以總裁楊永席先生為代表的年輕化、專業(yè)化職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)平均年齡37歲，平均從業(yè)時(shí)間15年，是東原核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分。

實(shí)際上，區(qū)域房企一旦進(jìn)行異域擴(kuò)張，管理半徑大了，集團(tuán)總部對(duì)分公司的管理就相對(duì)困難一些，也成為不少房企的頭疼事。

楊永席透露，公司已掌握了成熟的“集團(tuán)—區(qū)域—項(xiàng)目”三級(jí)運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于新進(jìn)駐城市，在落實(shí)本地化方面，比如2011年收購武漢一家房企，前3年都是總部派人過去，派過去的主要是管人力和運(yùn)營的3個(gè)人，其他都是當(dāng)?shù)貑T工。對(duì)于城市公司的決策問題，他們主要采用集團(tuán)總部和城市公司共同討論最后定奪的方式。

據(jù)了解，東原地產(chǎn)當(dāng)前已形成了多業(yè)態(tài)全覆蓋的產(chǎn)品線，產(chǎn)品涉及住宅、別墅、投資型物業(yè)三大類，覆蓋城市高層、花園洋房，濱江住宅、精致低密度住宅及城市綜合體等多種業(yè)態(tài)，在已進(jìn)駐的區(qū)域累計(jì)開發(fā)及持有各類項(xiàng)目30余個(gè)。