每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 孫宇婷    

記者觀察：美養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)分工明確各投資主體業(yè)績(jī)迥異

每經(jīng)記者 孫宇婷

通過上述案例不難發(fā)現(xiàn)，美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)生態(tài)圈的構(gòu)建離不開各個(gè)市場(chǎng)主體的分工合作：開發(fā)商采取拿地、建房、賣房的“快進(jìn)快出”方式，是典型的重資產(chǎn)運(yùn)作模式，利潤(rùn)微薄，且因受制于養(yǎng)老設(shè)施等配套的建造，資金回籠速度相比一般地產(chǎn)業(yè)更慢；運(yùn)營(yíng)商通常只租賃不持有，同時(shí)提供專業(yè)護(hù)理服務(wù)，借助輕資產(chǎn)模式放大經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金回報(bào)，但需承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；投資商（如REITs）則通過長(zhǎng)期持有資產(chǎn)獲取穩(wěn)定的租金收益，利潤(rùn)率高但資金回籠期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)低，但投資回報(bào)率也略低。

一方面，在這種各司其職的方式下，參與者既能找到專業(yè)的運(yùn)營(yíng)商，也能尋到長(zhǎng)期投資人，同時(shí)也滿足了各類投資主體的風(fēng)險(xiǎn)偏好，進(jìn)一步促進(jìn)了美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。

另一方面，美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)中傳統(tǒng)的開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商利潤(rùn)微薄也是不爭(zhēng)的事實(shí)，而這種微利甚至虧損經(jīng)營(yíng)的狀況不僅僅發(fā)生在上市公司身上。

金融信息公司Sageworks近期對(duì)全美1000多個(gè)行業(yè)中非上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行分析，結(jié)果顯示，在截至2014年7月1日的12個(gè)月里，僅有一個(gè)行業(yè)凈利潤(rùn)率呈負(fù)值（-1%），而這正是持續(xù)照護(hù)養(yǎng)老社區(qū)和輔助生活服務(wù)設(shè)施行業(yè)（北美行業(yè)分類代碼：6233）。

Sageworks分析師利比·比爾曼表示，最不賺錢的行業(yè)具有一個(gè)共同點(diǎn)，即費(fèi)用支出都很龐大。持續(xù)照護(hù)和輔助生活服務(wù)設(shè)施行業(yè)的凈利潤(rùn)率向來微薄，提供服務(wù)所需的設(shè)備以及固定成本可能非常高；此外，很多設(shè)施從政府項(xiàng)目和保險(xiǎn)公司獲得的報(bào)銷比例也受到嚴(yán)格控制。

注：美國(guó)的養(yǎng)老地產(chǎn)參與各方的ROE都不高，即便是輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的REITs也不到10%；尤其是運(yùn)營(yíng)商的ROE普遍為負(fù)，而國(guó)內(nèi)地產(chǎn)商進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)普遍扮演的角色恰恰是運(yùn)營(yíng)商。另，普爾特2013年的ROE數(shù)據(jù)采用的是稅前利潤(rùn)。