每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 賈麗娟    

每經(jīng)記者 賈麗娟

與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)才剛剛開始發(fā)展，尚無(wú)真正成熟的模式，也沒(méi)有以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為主業(yè)的上市公司。目前，聲稱要進(jìn)入這一行業(yè)的企業(yè)，大多與地產(chǎn)相關(guān)。

正因?yàn)榇?，?guó)內(nèi)的地產(chǎn)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)雖然頗為高調(diào)，但在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，卻又小心翼翼。記者選取了國(guó)內(nèi)幾個(gè)有代表性的樣本調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，由于養(yǎng)老產(chǎn)品的復(fù)雜性和多樣性，即使是同一個(gè)企業(yè)，也不一定只選擇一種模式，而是多方面試水，試圖尋找出最合適的盈利模式。

“賣房子”的太陽(yáng)城/

位于北京市昌平區(qū)的太陽(yáng)城項(xiàng)目，占地面積42公頃，建筑面積32萬(wàn)平方米，其中24萬(wàn)平方米為老齡住宅，另外8萬(wàn)平方米為持有型老年公寓。太陽(yáng)城董事會(huì)主席朱鳳泊不止一次地在公開場(chǎng)合表示，太陽(yáng)城70%的土地和建筑做養(yǎng)老住宅，銷售70年的產(chǎn)權(quán)；其余30%的土地面積做養(yǎng)老功能區(qū)、持有型物業(yè)?！斑@樣最大的意義在于風(fēng)險(xiǎn)可控，而不會(huì)在做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)初期摸不著門、找不著北，最后半途而廢自己倒閉。”簡(jiǎn)而言之，太陽(yáng)城是用“70%的出售”來(lái)養(yǎng)“30%的出租”。

對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，無(wú)障礙設(shè)施、醫(yī)用塑膠防滑地板、一鍵呼叫系統(tǒng)等適老設(shè)施必不可少，軟性服務(wù)也不可或缺。太陽(yáng)城的老年公寓涵蓋自理、半自理及不能自理的老年人，并配套建設(shè)了一所太陽(yáng)城醫(yī)院，級(jí)別為一級(jí)甲等。

“太陽(yáng)城的模式是獨(dú)一無(wú)二的，復(fù)制難度很大。”養(yǎng)老行業(yè)人士田國(guó)勇對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“北京太陽(yáng)城1998年開始建設(shè)，當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)還尚未重視老齡化問(wèn)題，太陽(yáng)城已經(jīng)超前一大步。以太陽(yáng)城的規(guī)模來(lái)看，今天很難再在一線城市周邊拿到如此大面積的土地?！?/p>

“賣會(huì)員”的親和源/

太陽(yáng)城主要是“賣房子”，上海親和源則側(cè)重于“賣服務(wù)”。

親和源官網(wǎng)顯示，公司在上海市浦東新區(qū)康橋鎮(zhèn)投資近6億元，建成中國(guó)第一個(gè)會(huì)員制養(yǎng)老社區(qū)上海親和源。社區(qū)占地面積8.4公頃，建筑面積10萬(wàn)平方米。配備專業(yè)護(hù)理院和社區(qū)醫(yī)院、健康會(huì)所、配餐中心、老年大學(xué)，以及圖書館、文體活動(dòng)室等。

要住進(jìn)這樣的社區(qū)，費(fèi)用也不菲。親和源上海項(xiàng)目的房屋不出售產(chǎn)權(quán)，作為養(yǎng)老產(chǎn)品，以會(huì)員卡的形式進(jìn)入市場(chǎng)。會(huì)員卡分為A、B卡兩種，A卡不記名，可繼承、可轉(zhuǎn)讓，有效期與房屋土地證的權(quán)限相同；以A卡78平方米的房間計(jì)算（可入住兩名老人），除了118萬(wàn)元的會(huì)籍費(fèi)，每年還需要支付3.98萬(wàn)元的費(fèi)用。B卡是記名卡，不可轉(zhuǎn)讓，可終身居住。如果老人在親和源沒(méi)有住滿15年，可按年份折算退還給家屬，如果居住期超過(guò)15年，就沒(méi)有余錢可退；以B卡70平方米的房間計(jì)算，會(huì)籍費(fèi)60萬(wàn)元，每年年費(fèi)為4.2萬(wàn)元（可住兩位老人）。

親和源副總裁華山告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，公司用了三年時(shí)間收回投資，5年時(shí)間便實(shí)現(xiàn)了管理和服務(wù)的盈虧平衡，目前1500個(gè)床位已經(jīng)基本住滿。公司早就在籌備上海的第二個(gè)、第三個(gè)項(xiàng)目。不僅如此，公司已經(jīng)在全國(guó)其他地區(qū)建設(shè)親和源項(xiàng)目，建成并進(jìn)入運(yùn)營(yíng)的有海南親和源、遼寧親和源、海寧親和源等。

“會(huì)員費(fèi)+服務(wù)費(fèi)”這樣的養(yǎng)老模式并非親和源獨(dú)有。去年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)聯(lián)合哥倫比亞太平洋公司及Emeritus公司，共同組建了“椿萱茂·凱健”項(xiàng)目，該項(xiàng)目用“會(huì)員費(fèi)+月費(fèi)”的收費(fèi)方式。其中，會(huì)員費(fèi)為50萬(wàn)元，有效期20年，而月費(fèi)則根據(jù)護(hù)理的等級(jí)不同而不同。例如，一位老人想要入住一居室，需要交納的床位費(fèi)為每月1.5萬(wàn)元至2萬(wàn)元，護(hù)理費(fèi)為每月5000元，此外還有不同等級(jí)的餐費(fèi)。

綠城董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平在一次記者會(huì)中談到，養(yǎng)老地產(chǎn)是綠城必須做成的事業(yè)。綠城典型的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目是桐鄉(xiāng)雅達(dá)國(guó)際生態(tài)園項(xiàng)目中的養(yǎng)老公寓，該項(xiàng)目規(guī)劃6000套養(yǎng)老公寓，總建筑面積為50萬(wàn)平方米，計(jì)劃于2014年交付。項(xiàng)目采取租售并舉的模式，最大特點(diǎn)是配有占地2萬(wàn)多平方米的老年大學(xué)，是“學(xué)院式”的養(yǎng)老模式。綠城還對(duì)外宣稱，要在未來(lái)的10年時(shí)間里打造100家養(yǎng)老院。

“多點(diǎn)開花”的萬(wàn)科/

萬(wàn)科也早已經(jīng)開始試水養(yǎng)老地產(chǎn)，不同之處在于，其既有直接“賣房子”的模式，也有自己的服務(wù)品牌。

以萬(wàn)科幸福匯為例，其主要以養(yǎng)老概念來(lái)“賣房子”。北京房山竇店的“萬(wàn)科幸福匯”在2013年完工，推出100多套養(yǎng)老地產(chǎn)房源作為試點(diǎn)，分成兩種業(yè)態(tài)，分別是利用商業(yè)配套建設(shè)的“活躍長(zhǎng)者之家”、配建于住宅部分的“活躍長(zhǎng)者住宅”。其中，“活躍長(zhǎng)者之家”是老年公寓，共有130套房間，戶型面積在60~80平方米、規(guī)劃建筑面積為1.6萬(wàn)平方米，公寓周邊配套醫(yī)療服務(wù)站、心理咨詢、老年學(xué)校等設(shè)施，以及24小時(shí)呼叫護(hù)理服務(wù)、送餐、果蔬超市等送貨上門、收費(fèi)代繳等服務(wù)，公寓的持有者即萬(wàn)科本身。“活躍長(zhǎng)者住宅”則直接面向市場(chǎng)銷售。

此外，萬(wàn)科在杭州的“隨園嘉樹”項(xiàng)目，也是養(yǎng)老概念，首度開盤推出兩棟樓共50套，售價(jià)15000元/平方米，很快售空。但萬(wàn)科并不認(rèn)為這是成功，因?yàn)椤百I主都是青壯年，是為自己日后養(yǎng)老做準(zhǔn)備”。

萬(wàn)科方面曾對(duì)外表示，未來(lái)將在16個(gè)社區(qū)配建養(yǎng)老配套綜合樓，全部由北京萬(wàn)科的養(yǎng)老團(tuán)隊(duì)持有和運(yùn)營(yíng)，不對(duì)外銷售，僅為滿足萬(wàn)科小區(qū)的老人。

萬(wàn)科的探索并不止于此。除了“幸福匯”，萬(wàn)科還推出了“橡樹匯”品牌，主要“賣服務(wù)”。

記者走訪了成都“橡樹匯·長(zhǎng)者專顧中心”，這是一家日間照料中心，每日的營(yíng)業(yè)時(shí)間從早八點(diǎn)到晚八點(diǎn)，提供三餐及點(diǎn)心、午休及活動(dòng)場(chǎng)所，以及協(xié)助淋浴、康復(fù)理療等服務(wù)。該中心工作人員告訴記者，物業(yè)持有者是萬(wàn)科，目前只提供日間服務(wù)，暫時(shí)沒(méi)有全托服務(wù)，目前自理老人的每月費(fèi)用為2600元。該工作人員表示，未來(lái)萬(wàn)科也有做全托業(yè)務(wù)的想法。

成都萬(wàn)科在給記者的回復(fù)中寫道：各個(gè)城市的老齡化進(jìn)程不一樣，客戶的需求也會(huì)有所差異，所以，目前并沒(méi)有統(tǒng)一的做法。成都目前的“長(zhǎng)者專顧中心”只是多種形式的嘗試之一，“全國(guó)各地萬(wàn)科所提供的養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)形式因本地市場(chǎng)與客戶需求存在差異而各不相同”。

有志打通金融通道的保利/

保利地產(chǎn)的模式稍有不同。公司在2012年11月推出了“保利安平·和熹會(huì)”，第一個(gè)項(xiàng)目名為“西山林語(yǔ)和熹會(huì)”，由北京保利安平養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司運(yùn)營(yíng)，該公司是由保利地產(chǎn)及安平投資有限公司共同出資建立。項(xiàng)目總建筑面積約2.2萬(wàn)平方米，內(nèi)設(shè)200套居住單元，分為標(biāo)準(zhǔn)間、VIP套間、加護(hù)間。和熹會(huì)采用的收費(fèi)模式同樣為 “會(huì)員制+房租”，前期需要繳納10萬(wàn)元的押金，還有2萬(wàn)元的醫(yī)療押金。入住者離開時(shí)，這筆錢可以全額退還。

這部分費(fèi)用看起來(lái)有些像會(huì)員制，但其實(shí)二者有本質(zhì)的區(qū)別。世聯(lián)行在其關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的報(bào)告中指出，第一，從財(cái)務(wù)角度，押金嚴(yán)格來(lái)講不能算作收入，但是會(huì)員費(fèi)用可以較為靈活地計(jì)入財(cái)務(wù)報(bào)表；第二，從盈利效果角度，押金制受限于床位數(shù)量，而會(huì)員卡可以實(shí)現(xiàn)超售；第三，從經(jīng)營(yíng)角度，押金對(duì)應(yīng)的房間或?qū)I(yè)床位是固定的，會(huì)員制可以比較靈活安排。

除了押金之外，和熹會(huì)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按不同房間來(lái)定，根據(jù)居住面積和朝向，租金從5000元~11000元/月不等；每個(gè)房間有兩張床位，單張床位租金是房間租金的一半。此外，每人每月伙食費(fèi)900元，看護(hù)費(fèi)500元及以上不等。

項(xiàng)目開發(fā)初期，入住率并不理想。從2013年8月開始，和熹會(huì)對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整。記者從和熹會(huì)官網(wǎng)上看到，費(fèi)用調(diào)整后，如果按照最優(yōu)惠的價(jià)格計(jì)劃，和熹會(huì)靠北邊的房間，自理型老人一個(gè)月吃住護(hù)理全包支付3400元即可。據(jù)媒體報(bào)道，其負(fù)責(zé)人表示，價(jià)格優(yōu)惠后，入住率有一定提升。

保利地產(chǎn)副總經(jīng)理胡在新曾表示，目前西山林語(yǔ)和熹會(huì)項(xiàng)目還處于虧損階段。未來(lái)計(jì)劃用3~5年時(shí)間使養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)進(jìn)入穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)階段，基本實(shí)現(xiàn)盈虧平衡，同時(shí)規(guī)劃用8~10年左右達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家的盈利水平，打通金融通道，通過(guò)REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）上市。

將“押金制”用到極致的要數(shù)北京的太申祥和。其官網(wǎng)顯示，太申祥和山莊（國(guó)際敬老院）于1999年開始試營(yíng)業(yè)，于2002年10月16日正式開業(yè)，它是全國(guó)首家推行會(huì)員制養(yǎng)老模式的國(guó)際敬老院。項(xiàng)目?jī)?nèi)的北京太申祥和醫(yī)院于2002年正式開業(yè)，為一級(jí)甲等醫(yī)院。在網(wǎng)站上還可以看到，中醫(yī)館是其特色之一，會(huì)員們可以針對(duì)自身的問(wèn)題，預(yù)約不同的中醫(yī)進(jìn)行咨詢。

記者以咨詢?yōu)槊码娞晗楹?，?duì)方表示目前已經(jīng)住滿，不確定何時(shí)會(huì)有名額。他告訴記者，入住者需要繳納120萬(wàn)元的押金，除此之外，每月只需要繳納幾百元的生活費(fèi)即可。記者進(jìn)一步詢問(wèn)“就是說(shuō)用這120萬(wàn)元的利息來(lái)支付日常費(fèi)用？”對(duì)方表示“可以這么理解”。

“不差錢”的泰康人壽/

2010年9月，保監(jiān)會(huì)發(fā)布《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》，保險(xiǎn)資金正式獲準(zhǔn)進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)。到2012年底，保險(xiǎn)系企業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的投資已超過(guò)500億元，包括國(guó)壽、泰康、平安、合眾等企業(yè)。

其中，泰康人壽是最早試水養(yǎng)老社區(qū)的險(xiǎn)企。2009年11月，保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)了泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)股權(quán)投資計(jì)劃，2012年4月，泰康人壽推出了國(guó)內(nèi)第一款保險(xiǎn)與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的“幸福有約”綜合養(yǎng)老計(jì)劃。同年6月，養(yǎng)老社區(qū)在北京昌平奠基。去年，命名為“泰康之家·燕園”的養(yǎng)老社區(qū)實(shí)體模式亮相，該養(yǎng)老社區(qū)占地面積17萬(wàn)平方米，建筑面積30萬(wàn)平方米，總共能容納3000戶居民入住，首批600余戶、共約800位居民將于2015年入住。

與此同時(shí)，泰康也在上海、廣州拿地，啟動(dòng)三亞、蘇州多個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目，上海申園、廣州粵園的體驗(yàn)館目前也均已開館。

“保險(xiǎn)企業(yè)是做行業(yè)的整合，跨界整合。泰康第一個(gè)提出用保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老社區(qū)，第一個(gè)拿到牌照，目前完成了北上廣、三亞、蘇州五個(gè)社區(qū)，90萬(wàn)平方米、一萬(wàn)戶的布局。北京的燕園明年開始入住?！碧┛等藟鄹笨偛脛⑼姼嬖V 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。在他看來(lái)，保險(xiǎn)資金做養(yǎng)老地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)很大，首先，把虛擬的保險(xiǎn)同實(shí)體的醫(yī)療養(yǎng)老社區(qū)結(jié)合起來(lái)，提供的服務(wù)更多樣更完整；其次有資金優(yōu)勢(shì)，能夠忍受行業(yè)的長(zhǎng)周期，此外還有客戶優(yōu)勢(shì)等。

不過(guò)，泰康的養(yǎng)老產(chǎn)品并非面向大眾。劉挺軍介紹，客戶可以通過(guò)兩種方式入住，一種是購(gòu)買泰康人壽200萬(wàn)元以上的相關(guān)產(chǎn)品，獲得入住泰康養(yǎng)老社區(qū)的資格?！拔屹?gòu)買的保險(xiǎn)產(chǎn)品，可以用來(lái)支付入住后的費(fèi)用，而且未來(lái)我們的養(yǎng)老社區(qū)只會(huì)接受保險(xiǎn)客戶。另一種方式是針對(duì)目前一些高齡老人，可以繳納一定的定金，購(gòu)買相關(guān)的樂(lè)泰財(cái)富卡，直接到社區(qū)申請(qǐng)入住，享受一個(gè)月9800元的最低費(fèi)用?！?/p>

這樣的價(jià)格，在劉挺軍看來(lái)已經(jīng)是“為了培育市場(chǎng)”而拿出的“成本價(jià)”。劉挺軍還介紹，現(xiàn)在養(yǎng)老社區(qū)的預(yù)定已經(jīng)超過(guò)了65%。

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養(yǎng)老地產(chǎn)新動(dòng)向

異地復(fù)制

雖然養(yǎng)老地產(chǎn)目前尚未有成熟的、可復(fù)制的盈利模式，但不少公司已經(jīng)開始著手?jǐn)U張。最常見的便是“旅游養(yǎng)老”、“異地養(yǎng)老”的概念。據(jù)調(diào)查，70%的老年人退休后有出游的愿望。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，廣義上的休閑、旅游度假地產(chǎn)也是養(yǎng)老地產(chǎn)的一種產(chǎn)品模式，是針對(duì)活躍長(zhǎng)者的養(yǎng)老產(chǎn)品。這樣的產(chǎn)品跟純粹意義上的、含專業(yè)養(yǎng)護(hù)設(shè)施的養(yǎng)老產(chǎn)品存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。

例如，北京太陽(yáng)城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事局主席朱鳳泊，已經(jīng)不滿足于北京太陽(yáng)城一地的運(yùn)營(yíng)。有報(bào)道稱，朱鳳泊已經(jīng)開始在?？凇B門、貴陽(yáng)、周口等地著手布局，并聯(lián)合全國(guó)各地涉老機(jī)構(gòu)或單位，建立全國(guó)度假養(yǎng)生養(yǎng)老聯(lián)合體，未來(lái)“籌備上市”。

親和源也已經(jīng)開始了多個(gè)項(xiàng)目的前期工作。親和源副總?cè)A山對(duì)記者表示，公司未來(lái)仍然會(huì)深耕上海，第二個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)在做，未來(lái)還要做第三個(gè)。公司同時(shí)也在向其他地區(qū)復(fù)制，用同樣的商業(yè)模式，融合本地特色，尋求多元化。“不可能完全相同。比如海南的項(xiàng)目偏重旅游，繼續(xù)探討合適的商業(yè)模式，海寧的項(xiàng)目準(zhǔn)備入住，遼寧的項(xiàng)目在二期開發(fā)，都會(huì)有各自的特點(diǎn)。”華山說(shuō)道。

品牌輸出

看到了重資產(chǎn)模式的諸多弊端，不少養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始有意識(shí)地向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

按照朱鳳泊的說(shuō)法，太陽(yáng)城的盈利模式分為五層。第一層到第四層都是圍繞著老年公寓及配套設(shè)施產(chǎn)生的收益及現(xiàn)金流；第五層則是北京太陽(yáng)城的模式向外延伸，對(duì)其他項(xiàng)目提供指導(dǎo)、咨詢、運(yùn)營(yíng)服務(wù)等，也會(huì)有冠名收益。這一部分，就是所謂的管理輸出。

同樣，親和源也在進(jìn)行輸出品牌和管理?！霸谌珖?guó)，我們輸出管理服務(wù)的、已經(jīng)簽約的項(xiàng)目有22家。具體模式不一樣，有些是我們幫助做前期咨詢，有些是做運(yùn)營(yíng)?！比A山告訴記者。

另有一些企業(yè)選擇的是完全輕資產(chǎn)的運(yùn)作模式，例如，志在為養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目做前期咨詢的世聯(lián)行。去年8月，世聯(lián)行與恒安照護(hù)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，探索符合中國(guó)特點(diǎn)的養(yǎng)老服務(wù)模式。公司認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)還有3~5年“窗口期”，公司計(jì)劃在此期間做好資金籌備、項(xiàng)目篩選和人員培訓(xùn)等。世聯(lián)行目前只做養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的前期咨詢，為做養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商服務(wù)。對(duì)具體拿地開發(fā)、資金籌措等，公司暫不涉及。

更具代表性的是港股上市公司花樣年控股（01777，HK），其董事局主席潘軍在公開場(chǎng)合表示，“未來(lái)玩房地產(chǎn)，一定要向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，不然玩不下去?！?/p>

花樣年在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)上的初期布局，與許多地產(chǎn)商都不同。截至目前，花樣年并未推出自建的養(yǎng)老項(xiàng)目，而是在深圳、成都等地以“福泰年”品牌開始推廣社區(qū)護(hù)理，聲稱要做到健康護(hù)理、居家照顧、康復(fù)理療、營(yíng)養(yǎng)配餐、精神撫慰等五大養(yǎng)老產(chǎn)品全覆蓋。