每經(jīng)記者王杰發(fā)自北京 京津冀一體化的利好消息不斷。 為深入貫徹落實(shí)京津冀協(xié)同發(fā)展重大國(guó)家戰(zhàn)略，近日，天津市商務(wù)委會(huì)同北京、河北商務(wù)主管部門(mén)，經(jīng)過(guò)深入研究探討，共同制定了“關(guān)于落實(shí)京津冀共同推進(jìn)市場(chǎng)一體化進(jìn)程合作框架協(xié)議商務(wù)行動(dòng)方案”。 上述方案本著優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、共建共享、統(tǒng)一開(kāi)放和共贏發(fā)展的原則，確定了三省市商務(wù)部門(mén)在推進(jìn)京津冀市場(chǎng)一體化方面的具體工作職責(zé)和任務(wù)分工。三省市將攜手合作，共同推進(jìn)京津冀市場(chǎng)一體化加快發(fā)展。 中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)牛鳳瑞在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，商務(wù)部門(mén)管轄對(duì)外貿(mào)易，天津又是北方的港口，這對(duì)天津無(wú)疑是一種直接性的利好。濱海新區(qū)作為中國(guó)“授權(quán)經(jīng)濟(jì)”的典型地區(qū)，下一步將借助京津冀一體化發(fā)力。房地產(chǎn)雖然屬于區(qū)域性的市場(chǎng)，但是外來(lái)人口加速聚集，產(chǎn)業(yè)也隨之迅猛發(fā)展，這樣勢(shì)必帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 商務(wù)一體化促房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展/ 根據(jù)三省市商務(wù)部門(mén)在推進(jìn)京津冀市場(chǎng)一體化方面的內(nèi)容，在建設(shè)統(tǒng)一開(kāi)放的商貿(mào)流通市場(chǎng)方面，鼓勵(lì)京津冀零售業(yè)相互延伸、融合發(fā)展，為三地“老字號(hào)”企業(yè)、優(yōu)勢(shì)企業(yè)和特色品牌發(fā)展創(chuàng)造條件。并發(fā)揮京津市場(chǎng)窗口優(yōu)勢(shì)，支持三地商貿(mào)企業(yè)在兩市進(jìn)行展示、交易，拓展市場(chǎng)空間。發(fā)揮各自在科技、信息、港口和物流資源方面的優(yōu)勢(shì)，支持建設(shè)區(qū)域公共物流信息服務(wù)平臺(tái)，開(kāi)展物流標(biāo)準(zhǔn)化區(qū)域合作試點(diǎn)，共同提高物流配送效率。搭建電子商務(wù)交流平臺(tái)，推進(jìn)三地電子商務(wù)創(chuàng)新發(fā)展。 據(jù)北京電子商務(wù)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)林亞介紹，三省市電子商務(wù)協(xié)會(huì)近期已進(jìn)行了初步溝通，未來(lái)三地協(xié)會(huì)將定期洽談如何利用各方優(yōu)勢(shì)資源協(xié)同發(fā)展電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)。比如天津的港口優(yōu)勢(shì)，可以幫助北京電子商務(wù)企業(yè)發(fā)展跨境電商業(yè)務(wù)。 在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平看來(lái)，京津冀一體化中，交通是第一位的，第二位就應(yīng)該是商業(yè)一體化。流通產(chǎn)業(yè)的流動(dòng)性和活躍度最強(qiáng)，在核心區(qū)建立娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施、MALL等大型商業(yè)項(xiàng)目，可以輻射三地人群。 上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，隨著京津冀一體化的推進(jìn)，天津市無(wú)疑需要一些地標(biāo)性城市綜合體項(xiàng)目，以便支撐商務(wù)一體化。 而在天津?yàn)I海高新區(qū)內(nèi)，由高銀集團(tuán)旗下高銀地產(chǎn)投資建設(shè)的“新京津高銀天下”大型城市綜合體即將承擔(dān)起這一職能。 高銀地產(chǎn)總部位于香港中環(huán)的國(guó)際金融中心，身處國(guó)際頂級(jí)CBD使得高銀不僅對(duì)頂級(jí)CBD有著深刻的認(rèn)知，更有著超前的理念和開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。多年來(lái)，高銀地產(chǎn)一直專(zhuān)注在內(nèi)地發(fā)展高端優(yōu)質(zhì)物業(yè)項(xiàng)目，已積累眾多成功案例。 “新京津高銀天下”包含大型高端房地產(chǎn)項(xiàng)目富國(guó)高銀、天津環(huán)亞國(guó)際馬球會(huì)以及以高銀金融117大廈為核心的國(guó)際甲級(jí)辦公樓云集的中心商務(wù)區(qū)三大部分。 在三大部分的眾多項(xiàng)目中，高銀金融117大廈最為吸引眼球，這張媲美紐約帝國(guó)大廈的名片不僅填補(bǔ)天津打造國(guó)際化的商務(wù)中心進(jìn)程中的“地標(biāo)”空白，更將迅速帶領(lǐng)該中心進(jìn)入世界級(jí)CBD的行列。 濱海新區(qū)橋頭堡作用凸顯/ 在京津冀商務(wù)一體化的進(jìn)程中，濱海新區(qū)在天津的地位尤其重要。 濱海新區(qū)是我國(guó)北方對(duì)外開(kāi)放的門(mén)戶、高水平的現(xiàn)代制造業(yè)和研發(fā)轉(zhuǎn)化基地、北方國(guó)際航運(yùn)中心、國(guó)際物流中心和宜居生態(tài)型新城區(qū)，被譽(yù)為“中國(guó)經(jīng)濟(jì)的第三增長(zhǎng)極”。 濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)是濱海新區(qū)9個(gè)經(jīng)濟(jì)功能區(qū)之一，位于濱海新區(qū)的核心地帶。天津市濱海新區(qū)區(qū)委常委、天津市濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)管委會(huì)主任鄭偉銘介紹，中心商務(wù)區(qū)的定位是濱海新區(qū)的行政中心、文化中心、商業(yè)中心和金融中心。 隨著京津冀協(xié)同發(fā)展升級(jí)為國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略，濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)迎來(lái)了新的機(jī)遇。區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)以及政策優(yōu)勢(shì)等，讓中心商務(wù)區(qū)成為承接北京功能疏解的優(yōu)先考慮的地區(qū)之一。在新形勢(shì)下，中心商務(wù)區(qū)將努力發(fā)展成為推進(jìn)京津雙城聯(lián)動(dòng)發(fā)展的主力軍，打造京津第二金融街。 東疆港區(qū)是天津港的重要組成部分，是人工造陸形成的三面環(huán)海半島式港區(qū)。東疆港區(qū)具備國(guó)際中轉(zhuǎn)、國(guó)際配送、國(guó)際采購(gòu)、國(guó)際貿(mào)易、航運(yùn)融資、航運(yùn)交易、航運(yùn)租賃和離岸金融服務(wù)8大功能。 除此之外，濱海新區(qū)具有國(guó)內(nèi)其他沿海城市沒(méi)有的優(yōu)勢(shì)：首位港口，綜合指標(biāo)8年第一；北方最大保稅區(qū)；與天津、北京兩個(gè)直轄市為鄰；1000平方公里鹽堿地，是生態(tài)用地、工業(yè)用地的良好資源；大西北是濱海新區(qū)穩(wěn)定的能源基地；乘飛機(jī)一個(gè)小時(shí)，到達(dá)首爾，兩個(gè)小時(shí)，到達(dá)日本——這樣的優(yōu)勢(shì)，世界港口城市少有。 通過(guò)自由投資與貿(mào)易、國(guó)際航運(yùn)與物流、融資租賃等金融創(chuàng)新、高技術(shù)和高端產(chǎn)業(yè)聚集等優(yōu)質(zhì)要素與產(chǎn)業(yè)的聚集，濱海新區(qū)將與北京形成“國(guó)際港口-國(guó)際城市”的互動(dòng)合作交流機(jī)制，并帶動(dòng)河北形成“滄州-黃驊-曹妃甸-秦皇島”等沿海線性增長(zhǎng)群落，深化港口、物流及電子口岸等合作，推動(dòng)濱海新區(qū)作為京津冀的增長(zhǎng)極，推動(dòng)京津冀作為腹地的整體發(fā)展。 濱海高新區(qū)是重中之重/ 中國(guó)社科院區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究專(zhuān)家徐逢賢在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，商務(wù)一體化之后，天津?yàn)I海新區(qū)港口的優(yōu)勢(shì)，將把北京的產(chǎn)品銷(xiāo)往國(guó)內(nèi)外，也會(huì)促進(jìn)天津?qū)ν赓Q(mào)易的發(fā)展。“也更有利于天津的發(fā)展，原因是天津市的常住人口大約900多萬(wàn)人，北京市的常住人口達(dá)到了1380萬(wàn)，商務(wù)一體化也間接擴(kuò)大了京津市場(chǎng)面積，再加上流動(dòng)人口，這也會(huì)對(duì)特色產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)狀況有所改善?！? 徐逢賢進(jìn)而表示，隨著京津冀一體化的加速，濱海新區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)會(huì)有迅猛的發(fā)展，天津的沿海港口，又是南北交通的要道，人口來(lái)往的密度也在提高。濱海新區(qū)的規(guī)劃面積大，北京的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移也在濱海新區(qū)，這樣一來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)相當(dāng)大。而作為濱海新區(qū)中頗具代表性的濱海高新區(qū)更是重中之重。 據(jù)了解，坐落在濱海高新區(qū)的高銀金融117大廈，地上117層，建筑高度597米，大廈落成后，將成為華北地區(qū)最高的建筑。這座由巴馬丹拿公司設(shè)計(jì)的大樓93層以下為超甲級(jí)國(guó)際商務(wù)辦公樓，94層以上由超五星級(jí)酒店、觀景臺(tái)、特色酒吧、精品商業(yè)和屋面空中花園構(gòu)成。 不僅如此，大廈的頂端三層更是暗藏驚喜。115層不僅設(shè)有空中高級(jí)會(huì)所，還配有世界上最高的無(wú)邊際游泳池；116層為視野開(kāi)闊的大型餐廳，囊括世界各地頂級(jí)美食；117層為可旋轉(zhuǎn)的特色酒吧和咖啡廳，在享受休閑時(shí)光的同時(shí)可以俯瞰整個(gè)天津。大廈塔樓頂部為巨大的鉆石造型，整座大廈閃耀渤海之濱。 此外，官方曾透露，濱海新區(qū)第一位的改革是金融改革，這將彌補(bǔ)天津金融業(yè)遜于北京的短板。在這個(gè)過(guò)程中，高銀天下將為更多國(guó)際金融大鱷的直接入駐提供完備的軟硬設(shè)施，實(shí)現(xiàn)以融資租賃、股權(quán)基金等為代表的現(xiàn)代金融服務(wù)業(yè)態(tài)集聚化、產(chǎn)業(yè)化、體系化的發(fā)展，逐步形成天津金融業(yè)的發(fā)展特色。 一座城市的發(fā)展與其經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行和商務(wù)區(qū)的繁華密不可分。未來(lái)，當(dāng)金融、科技、人才和商業(yè)等在“新京津高銀天下”聚合，各種資源產(chǎn)生的化學(xué)反應(yīng)將對(duì)天津的國(guó)際化之路產(chǎn)生難以預(yù)估的推動(dòng)力。 牛鳳瑞告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房地產(chǎn)業(yè)是為城市化、工業(yè)化提供物質(zhì)基礎(chǔ)的。工業(yè)地產(chǎn)就是為新型城鎮(zhèn)化提供物質(zhì)基礎(chǔ)的，住房地產(chǎn)就是為城市居民居住提供物質(zhì)條件的。 他認(rèn)為，濱海新區(qū)借助京津冀一體化的發(fā)展契機(jī)，地位如日中天。所以濱海新區(qū)房地產(chǎn)將迎來(lái)新機(jī)遇。濱海新區(qū)要注重產(chǎn)城融合，使房地產(chǎn)業(yè)、居住、就業(yè)和生活融為一體，這樣也就減少了通勤的壓力。這也是以后發(fā)展的重要方向。 對(duì)于未來(lái)的住房需求，牛鳳瑞認(rèn)為，我國(guó)的城市住房市場(chǎng)化改革，也才10多年的歷史，以前住房條件比較差，目前住房條件有所改善，但不是同步改善，有前有后是一種正?，F(xiàn)象，改善型需求肯定是今后幾年的重要方向。 “新京津高銀天下”作為這座城市西南部區(qū)域的新都市商圈，將和這座城市一起打造新的經(jīng)濟(jì)奇跡。 《《《 投資環(huán)境 京津冀將打造法制化營(yíng)商環(huán)境 每經(jīng)記者王杰發(fā)自北京 京津冀一體化有利于三地打造法制化營(yíng)商環(huán)境。 依據(jù)京津冀三省市人民政府關(guān)于推進(jìn)市場(chǎng)一體化進(jìn)程合作框架協(xié)議及相關(guān)協(xié)議中，在著力打造法制化營(yíng)商環(huán)境方面，建立京津冀打破行政壁壘工作對(duì)接小組，建立舉報(bào)投訴優(yōu)先處理和合作處理機(jī)制，及時(shí)交換需合作協(xié)調(diào)解決的舉報(bào)投訴件，采取措施推動(dòng)問(wèn)題解決。 中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)牛鳳瑞在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，京津冀一體化對(duì)于政府部門(mén)的規(guī)劃特別倚重，也對(duì)產(chǎn)業(yè)政策給予極大的希望。但是目前情況來(lái)看，要淡化政府部門(mén)的行為，讓市場(chǎng)去配置資源。品牌是企業(yè)行為，政府對(duì)此要加以保護(hù)，三地應(yīng)該是一體化?！熬┙蚣揭惑w化的關(guān)鍵是生產(chǎn)力要素能跨區(qū)域流動(dòng)，而目前所面臨的依然是填平鴻溝的問(wèn)題?！? 濱海新區(qū)有發(fā)展優(yōu)勢(shì) 北京工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院貿(mào)易系主任、商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)、教授洪濤表示，本次三地政府站出來(lái)開(kāi)啟商業(yè)一體化頂層設(shè)計(jì)工作，為三地企業(yè)、市場(chǎng)形成共識(shí)具有較大推動(dòng)作用。 洪濤坦言，三地企業(yè)、行業(yè)協(xié)會(huì)自發(fā)進(jìn)行一體化合作過(guò)程中，頂層協(xié)調(diào)不夠充分，導(dǎo)致運(yùn)作過(guò)程中出現(xiàn)了誰(shuí)都想當(dāng)主角的跡象，可能會(huì)導(dǎo)致新的過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)、資源浪費(fèi)和重復(fù)建設(shè)等結(jié)構(gòu)性趨同問(wèn)題，地方市場(chǎng)為爭(zhēng)奪商戶而盲目發(fā)展，反而不能起到一體化應(yīng)有的作用。 在行動(dòng)方案的具體設(shè)計(jì)上，洪濤認(rèn)為，應(yīng)率先制定三地商貿(mào)流通方面的規(guī)劃、協(xié)調(diào)機(jī)制等內(nèi)容。對(duì)于三地規(guī)劃，洪濤建議要避免一地或一個(gè)產(chǎn)業(yè)園出現(xiàn)大而全、小而全發(fā)展理念，北京應(yīng)借助自身優(yōu)勢(shì)，以創(chuàng)意、設(shè)計(jì)等上游產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)為主，物流和實(shí)體交易部分應(yīng)盡快向天津、河北轉(zhuǎn)移；天津應(yīng)借助運(yùn)輸資源優(yōu)勢(shì)以電子商務(wù)、網(wǎng)絡(luò)交易為主，發(fā)展物流基地；河北則更多地傾向于實(shí)體批發(fā)交易和與天津相區(qū)別的物流市場(chǎng)。 牛鳳瑞認(rèn)為，在京津冀一體化的進(jìn)程中，天津的功能定位是北方的經(jīng)濟(jì)中心、航運(yùn)中心和金融中心，其產(chǎn)業(yè)定位是高端制造業(yè)。而天津發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域是濱海新區(qū)，濱海新區(qū)當(dāng)下的一個(gè)重點(diǎn)又是濱海高新區(qū)。濱海高新區(qū)有一定的政策優(yōu)惠，就有發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)的優(yōu)勢(shì)。 優(yōu)秀港式物業(yè)受青睞 對(duì)于濱海新區(qū)的其他優(yōu)勢(shì)，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究專(zhuān)家徐逢賢在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，天津市是直轄市，濱海新區(qū)作為國(guó)際航運(yùn)中心的地位提高了，為發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)提供了前提條件。作為濱海新區(qū)中的濱海高新區(qū)自然就成為京津兩地的新中心商務(wù)區(qū)，成為京津兩地人口轉(zhuǎn)移的宜居之地。 徐逢賢表示，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移有半徑距離，今后北京到濱海新區(qū)非常方便，到濱海高新區(qū)就更加快捷便利了。從而人口往來(lái)的密集度也在提高，隨著航運(yùn)的增加，對(duì)外開(kāi)放度也在增加，濱海新區(qū)吸引外資的力度也在增加。 在諸多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，必然帶來(lái)巨大的改善型需求，區(qū)域高端物業(yè)也會(huì)迅猛發(fā)展。 據(jù)了解，“新京津高銀天下”項(xiàng)目，位于天津?yàn)I海高新區(qū)、京津冀樞紐地帶，是天津發(fā)展最前沿的城市綜合體。 更為關(guān)鍵的是，“新京津高銀天下”所提供的辦公環(huán)境或是國(guó)際化生活方式，能夠無(wú)縫對(duì)接北京的需求，這是“新京津高銀天下”能脫穎而出，成為天津較有競(jìng)爭(zhēng)力商業(yè)綜合體的關(guān)鍵。 縱觀“新京津高銀天下”，從城市經(jīng)濟(jì)地位及城市空間特點(diǎn)出發(fā)，因地制宜，非常嚴(yán)格地規(guī)劃了CBD的特性及發(fā)展規(guī)模，并且非常注重CBD功能的復(fù)合性，整個(gè)CBD與城市原有的商業(yè)中心區(qū)、政府行政中心互相配合，充分考慮到交通、生活等。某種程度上說(shuō)，這一規(guī)劃水準(zhǔn)可與香港中環(huán)、紐約曼哈頓等著名中央商務(wù)區(qū)相媲美。 上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)表示，濱海新區(qū)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，必將吸引北京的改善人群來(lái)此置業(yè)。 牛鳳瑞認(rèn)為，京津冀是同樣一個(gè)生態(tài)空間，同樣的文化傳統(tǒng)，客觀上本來(lái)就應(yīng)該是一體的，所以存在京津冀一體化的客觀要求，目前就是要想辦法把三地的鴻溝填平。 《《《 專(zhuān)家觀點(diǎn) 李宇嘉：京津冀一體化下地標(biāo)性物業(yè)優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn) 每經(jīng)記者王杰發(fā)自北京 據(jù)測(cè)算，2020年“京津冀”地區(qū)人口占比將達(dá)到全國(guó)10%，城鎮(zhèn)化率將達(dá)到70%，商品房銷(xiāo)售復(fù)合增長(zhǎng)速度將達(dá)到7%，其中核心區(qū)域?qū)?huì)超過(guò)10%。投資標(biāo)的的選擇主要是根據(jù)資源升值的邏輯，擁有資源的房企將會(huì)獲得更大發(fā)展機(jī)會(huì)。 在京津冀一體化的大背景，該區(qū)域的房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)哪些機(jī)遇？京津冀地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)又有哪些變化？帶著這些問(wèn)題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者(以下簡(jiǎn)稱(chēng)NBD)專(zhuān)訪了深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉。 NBD：在京津冀一體化的大形勢(shì)下，您如何看待京津雙城在地產(chǎn)方面的融合和發(fā)展？ 李宇嘉：從目前來(lái)看，北京和天津的樓市在發(fā)展方面差距很大，北京商品住房平均價(jià)格在3萬(wàn)元/平方米左右，天津商品住房?jī)r(jià)格則在1.5萬(wàn)元/平方米左右，寫(xiě)字樓租金價(jià)格上的差距更大。 京津冀一體化后，二者在公共服務(wù)均等化、產(chǎn)業(yè)協(xié)同和錯(cuò)位發(fā)展、軌道交通連接等方面會(huì)突破阻礙，獲得長(zhǎng)足發(fā)展，特別是北京首都功能的重新定位，經(jīng)濟(jì)方面的功能會(huì)轉(zhuǎn)移到天津和河北，這會(huì)首先促進(jìn)地產(chǎn)的融合和發(fā)展，表現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)重新分工和合作上，天津商業(yè)辦公市場(chǎng)會(huì)獲得長(zhǎng)足的發(fā)展空間，而北京商業(yè)辦公租金也將會(huì)下降，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移后為北京房地產(chǎn)形態(tài)再造創(chuàng)造了空間。 另外，京津產(chǎn)業(yè)重塑后，就業(yè)隨著產(chǎn)業(yè)走、人隨著就業(yè)走，這樣天津住宅類(lèi)房地產(chǎn)的有效需求將增加，對(duì)緩解北京樓市需求過(guò)于集中、房?jī)r(jià)過(guò)高幫助很大，也有助于做實(shí)天津樓市需求。 NBD：改善型的高端物業(yè)是否更具有發(fā)展?jié)摿Γ? 李宇嘉：京津冀作為我國(guó)第三大經(jīng)濟(jì)圈、城市圈，居民的收入水平比較高，對(duì)于住房的改善型需求本身比較強(qiáng)烈。但是，過(guò)去由于需求高度集中在北京，造成北京轄區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)太高、生活成本居高不下，改善型需求被抑制。京津冀一體化后，由于產(chǎn)業(yè)會(huì)在北京、天津和河北之間重新配置和優(yōu)化，特別是北京經(jīng)濟(jì)功能、產(chǎn)業(yè)會(huì)疏解到天津和河北，北京空間擁擠、需求居高不下的局面會(huì)有所改觀。 長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)有保持穩(wěn)定和回落的趨勢(shì)，這有利于過(guò)去被壓抑的改善型住房需求釋放。從天津來(lái)看，過(guò)去天津在產(chǎn)業(yè)、人才和功能定位上，一直受到北京強(qiáng)大的虹吸效應(yīng)，發(fā)展不盡如人意，積聚效應(yīng)不夠。京津冀一體化后，人才、就業(yè)人口會(huì)隨著產(chǎn)業(yè)走，積聚效應(yīng)會(huì)增強(qiáng)，生產(chǎn)效率會(huì)提升，居民收入水平也會(huì)提升，改善型住房需求會(huì)加速釋放。 NBD：濱海新區(qū)作為天津市發(fā)展的領(lǐng)頭羊，如何加大產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，帶動(dòng)房產(chǎn)的迅猛發(fā)展？ 李宇嘉：北京首都功能重新定位后，央企、總部經(jīng)濟(jì)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，會(huì)首先選擇轉(zhuǎn)移到作為北方經(jīng)濟(jì)中心、航運(yùn)中心的天津。 濱海新區(qū)作為天津市下轄的副省級(jí)區(qū)、國(guó)家級(jí)新區(qū)和國(guó)家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)、國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的第一個(gè)國(guó)家綜合改革創(chuàng)新區(qū)，其功能配套、區(qū)位優(yōu)勢(shì)比較突出，有能力承接北京轉(zhuǎn)移過(guò)來(lái)的經(jīng)濟(jì)功能、產(chǎn)業(yè)和企業(yè)，天津應(yīng)該大力發(fā)展央企總部經(jīng)濟(jì)、北方要素配置中心。因此，濱海新區(qū)應(yīng)該加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，工業(yè)園區(qū)和物流園區(qū)建設(shè)，這些方面的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)綜合體應(yīng)該率先發(fā)展，以完善的配套做好承接產(chǎn)業(yè)的準(zhǔn)備，同時(shí)也要做好住宅類(lèi)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)劃，教育、醫(yī)療等公共服務(wù)建設(shè)的規(guī)劃。 NBD：京津冀一體化的加速，是否會(huì)帶動(dòng)天津?yàn)I海新區(qū)新的中央商務(wù)區(qū)（CBD）的形成？如果形成，當(dāng)?shù)爻鞘芯C合體會(huì)面臨什么樣的機(jī)會(huì)？ 李宇嘉：天津距離北京近，配套設(shè)施相對(duì)完善，區(qū)位優(yōu)勢(shì)相對(duì)突出，加之北京寫(xiě)字樓租金越來(lái)越貴，企業(yè)的辦公成本越來(lái)越高，一些企業(yè)會(huì)主動(dòng)選擇入駐天津。 濱海新區(qū)應(yīng)該結(jié)合京津冀一體化的進(jìn)程，制定更有吸引力的金融政策、財(cái)稅政策、產(chǎn)業(yè)政策、人才政策和住房政策，吸引更多的金融、商業(yè)和物流等企業(yè)入駐，從而使天津中央商務(wù)區(qū)實(shí)至名歸。 中央商務(wù)區(qū)形成后，在商務(wù)區(qū)功能分區(qū)、生活配套和產(chǎn)業(yè)配套等方面要重新規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)綜合體、商業(yè)綜合體會(huì)獲得長(zhǎng)足的發(fā)展機(jī)會(huì)。 NBD：產(chǎn)業(yè)集聚會(huì)帶動(dòng)濱海新區(qū)的新的置業(yè)需求，改善型需求是否更受到青睞？ 李宇嘉：濱海新區(qū)產(chǎn)業(yè)定位于要素配置中心、金融副中心和總部經(jīng)濟(jì)等，處于產(chǎn)業(yè)鏈的高端。就業(yè)人群的需求會(huì)呈現(xiàn)出不斷升級(jí)的趨勢(shì)。因此，未來(lái)濱海新區(qū)的改善型需求會(huì)爆發(fā)式增長(zhǎng)。 NBD：京津冀一體化的加速，是否意味著天津市高端、多元化業(yè)態(tài)、地標(biāo)性的物業(yè)將面臨機(jī)會(huì)？ 李宇嘉：不同的收入水平對(duì)應(yīng)的物業(yè)需求是不同的。隨著京津冀一體化的加速，一些大型央企和國(guó)企、總部企業(yè)和品牌企業(yè)的入駐，高端人才也將在天津積聚，天津市高端物業(yè)的需求會(huì)越來(lái)越多，房地產(chǎn)市場(chǎng)也會(huì)迎來(lái)一個(gè)很好的發(fā)展機(jī)遇。除了住宅，商業(yè)、工業(yè)和商住一體的物業(yè)業(yè)態(tài)等多元化物業(yè)也會(huì)迎來(lái)新的歷史機(jī)遇。 天津?yàn)I海新區(qū)的發(fā)展會(huì)吸取其他新區(qū)發(fā)展過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。未來(lái)，集居住、工作和生活為一體的“立體地產(chǎn)”、“垂直地產(chǎn)”將會(huì)有發(fā)展的空間和政策鼓勵(lì)。向上要空間的多元化業(yè)態(tài)、地標(biāo)性物業(yè)將會(huì)成為節(jié)約集約利用土地的首選形式。