限價(jià)退場、限購松綁，顯示地方房地產(chǎn)調(diào)控正逐漸做“減法”。分析人士指出，若市場不能在短期內(nèi)好轉(zhuǎn)，地方政府的“救市”力度或繼續(xù)加大。眼下對市場能產(chǎn)生較大影響的當(dāng)屬信貸政策，若信貸松綁，無疑會刺激房地產(chǎn)市場成交好轉(zhuǎn)。長期看，定向松綁可能成為大方向。

“緊箍咒”僅剩信貸

9月23日，武漢發(fā)文取消“限購令”。這意味著，目前全國僅有北上廣深以及三亞、珠海等幾個(gè)城市尚未對限購做出調(diào)整。同時(shí)，湖北、湖南、福建等地也以省級政府的名義出臺松綁調(diào)控政策。

“大部分城市都已松綁限購，但效果并不明顯，要想真正刺激市場，最終還得靠信貸杠桿刺激。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，近期有關(guān)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的傳聞之所以備受關(guān)注，原因正在于此。

2011年初，為應(yīng)對房地產(chǎn)市場過熱，中央政府推出以“限購令”為代表的一攬子房地產(chǎn)調(diào)控政策，被稱為“新國八條”。除備受關(guān)注的“限購令”外，“新國八條”還涵蓋了信貸、稅收、保障房建設(shè)等多個(gè)層面內(nèi)容。

截至2013年，由于市場再度膨脹，監(jiān)管層繼續(xù)提高信貸政策門檻。其中，首套房遵循“首付三成”原則，多數(shù)銀行的利率已上浮至基準(zhǔn)水平。二套房首付比例則達(dá)到六成，利率約為基準(zhǔn)利率的1.1倍。在一線城市，不僅二套房首付達(dá)到七成，且在二套房認(rèn)定中，實(shí)行最嚴(yán)格的“認(rèn)房又認(rèn)貸”原則。

分析人士指出，從市場表現(xiàn)來看，信貸門檻提高，以及“限購令”的出臺，對于抑制市場過熱、擠出投資投機(jī)需求而言，無疑有明顯作用。這也是上述“一攬子”政策中，對調(diào)節(jié)市場最有效的兩條措施。

隨著市場交易的冷淡，從今年年初開始，越來越多的城市松綁“限購令”。相比之下，信貸政策并未作出同步調(diào)整。

盡管地方“救市”措施不斷，但效果似乎并不明顯。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，今年前8月，全國54個(gè)主要城市合計(jì)總簽約商品房152萬套，同比下降23.2%。張大偉指出，松綁限購效果有限，在當(dāng)前剛需釋放困難的情況下，信貸政策是最能影響市場的措施。

他還表示，房地產(chǎn)市場經(jīng)過多年的高速增長之后，當(dāng)前市場的供需關(guān)系已經(jīng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。在這種情況下，調(diào)控政策勢必要逐漸“做減法”。此前一些城市的做法表明，在普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)支持等方面，政策均已出現(xiàn)大幅松動。在“新國八條”涵蓋的一攬子政策中，僅剩信貸政策尚未調(diào)整。

來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，自2012年4月以來，全國商品房庫存連續(xù)29個(gè)月保持上漲。最近兩年多來，全國商品房整體庫存比低點(diǎn)時(shí)上漲86.4%，近乎翻倍。

“救市”向縱深演繹

從地方政府的表態(tài)來看，信貸政策的調(diào)整已現(xiàn)端倪。9月15日，湖北省城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布通知，促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。其中強(qiáng)調(diào)，居民家庭貸款首次購買自住普通商品住房，首付款比例按30%執(zhí)行，貸款利率的下限可擴(kuò)大為基準(zhǔn)利率的0.7倍。由于通知包含六大條款，共二十條細(xì)則，因此也被稱為“鄂六條”。

在此之前，福建和湖南已先后出臺“閩八條”和“湘五條”，四川也出臺一系列松綁調(diào)控的措施。上述地區(qū)均對信貸政策有著或明或暗的調(diào)整或表態(tài)。

張大偉認(rèn)為，地方政府并無對銀行的管理權(quán)限，類似湖北省對于“首套房利率七折”的要求，大型銀行的執(zhí)行力度存疑。但各地政府依然發(fā)布上述文件，主要作用是給市場信心，增加市場購房者救市預(yù)期。

張大偉認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)增速放緩、土地財(cái)政降溫的情況下，房地產(chǎn)是地方政府能夠想到的最容易刺激經(jīng)濟(jì)的辦法。從目前各地房地產(chǎn)的降溫情況看，預(yù)計(jì)還會有多個(gè)省份發(fā)布相關(guān)文件，目的是提振房地產(chǎn)市場。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭也表示，“鄂六條”的出臺，表明本輪房地產(chǎn)救市的第二波正向縱深展開。此前的第一波救市，主要體現(xiàn)在單個(gè)城市層面，而第二波已經(jīng)升格至省級政府。

他指出，若市場仍沒有好轉(zhuǎn)，還可能出現(xiàn)更高層面的第三波“救市”，內(nèi)容主要體現(xiàn)在個(gè)人房貸及房企融資門檻的降低，以及樓市調(diào)控長效機(jī)制的建立等方面。

各項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前樓市信心正處于低點(diǎn)，并對宏觀經(jīng)濟(jì)增速產(chǎn)生拖累。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年8月，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為94.79，比上月回落0.03點(diǎn)，為近20個(gè)月以來的最低值。同時(shí)，房地產(chǎn)投資增速已連續(xù)多月下滑，并低于固定資產(chǎn)投資增速。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)也顯示，今年前9月，全國20大標(biāo)桿房企合計(jì)拿地金額僅為1932億元，同比減少1766億元，降幅高達(dá)48%。

“金九”夢碎“銀十”可期？

從銷售數(shù)據(jù)上看，各項(xiàng)政策的放松，似乎并沒有激活傳統(tǒng)的銷售旺季“金九銀十”。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，9月前21天，全國54個(gè)主要城市合計(jì)住宅簽約131947套，環(huán)比8月同期基本持平。

其中，在一線城市，北京地區(qū)自住房簽約減少，實(shí)際簽約的純商品房數(shù)量則與同期基本保持平穩(wěn)。二線城市的成交量不漲反降，從6月開始限購松綁的刺激作用逐漸減弱。三線城市成交有所上漲，大部分城市都有以價(jià)換量的項(xiàng)目出現(xiàn)。

張大偉認(rèn)為，從當(dāng)前的市場表現(xiàn)來看，除非信貸政策出現(xiàn)大幅松綁，否則雖然9月總體成交量有望小幅回升，但傳統(tǒng)的“金九”愿景恐將落空。

對于10月的市場，因存在多項(xiàng)利好仍值得期待。鏈家地產(chǎn)指出，信貸政策持續(xù)收緊是當(dāng)前抑制需求的關(guān)鍵因素。此次市場傳聞信貸政策松動如果得到證實(shí)，將具備全國層面刺激樓市的意味。如果再結(jié)合此前央行向五大行釋放5000億元流動性的消息，會使得信貸政策全面松動的信號更具有可信性。

該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，如果傳聞中的“認(rèn)房不認(rèn)貸”和“首套房85折利率”最終證實(shí)，則會刺激無房無貸的首套房需求以及先賣后換的置換型需求，這部分需求有可能大規(guī)模入市。

從市場表現(xiàn)看，經(jīng)過半年多的壓抑之后，部分項(xiàng)目欲借助年內(nèi)最后的銷售機(jī)會入市。近期，位于北京海淀區(qū)的高端物業(yè)項(xiàng)目“五礦萬科如園”推出“樓王”，顯示出對市場回暖的信心。京城多個(gè)剛需項(xiàng)目也欲降價(jià)入市。

來自國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，截至今年8月，全國70個(gè)大中城市的新房平均價(jià)格已連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下跌，且跌幅不斷擴(kuò)大。分析人士指出，隨著政策層面利好消息的進(jìn)一步釋放，以及房地產(chǎn)項(xiàng)目“以價(jià)換量”的擴(kuò)大，未來房地產(chǎn)市場成交量有可能小幅回升。