每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

“你知道的啦，只是炒作而已?！?/p>

國慶長假里，朋友圈里流傳著多家地產(chǎn)商的漲價通知，其中包括綠城、碧桂園、綠地、新城等行業(yè)龍頭企業(yè)，原因就是節(jié)前央行、銀監(jiān)會對我國房貸政策進(jìn)行了調(diào)整。但隨后，這些企業(yè)都向每經(jīng)網(wǎng)旗下的公眾號——邦地產(chǎn)否認(rèn)了漲價消息。

經(jīng)過《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者再三追問，上述地產(chǎn)商中的一家品牌負(fù)責(zé)人終于道出了真相，原來網(wǎng)上所謂的“漲價通知”，僅僅是部分房地產(chǎn)項目為了推動成交而做的營銷炒作。

對于開發(fā)商的“假漲價，真促銷”，上海中原物業(yè)顧問有限公司研究總監(jiān)宋會雍說，以目前的趨勢看，務(wù)實的開發(fā)商仍然需要更多下調(diào)價格，以價換量。

炒作漲價只為刺激成交

9月30日，央行、銀監(jiān)會發(fā)布通知，對我國房貸政策作出調(diào)整，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策；首套房貸利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。

第二天，一份名為《綠城集團(tuán)浙東區(qū)域公司文件》的文件在微信朋友圈中廣為流傳，文件中提到綠城集團(tuán)浙東區(qū)域公司要從11月1日開始對現(xiàn)有在售樓盤提價5%~10%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過短信向綠城集團(tuán)浙東部門負(fù)責(zé)人求證文件的真實性，后者回應(yīng)稱，部分消息確實屬實，目前正在“根據(jù)不同項目及成本關(guān)系逐一梳理（價格）”。

但記者昨日采訪綠城的品宣部門時卻被告知，上述文件并沒有通過綠城集團(tuán)營銷部門批準(zhǔn)。按照規(guī)定，所有涉及價格上調(diào)的文件，必須經(jīng)過集團(tuán)營銷部門的批準(zhǔn)才能正式生效。

和綠城的情況相似，微信朋友圈內(nèi)也曾流傳出的綠地、碧桂園、新城等地產(chǎn)公司部分項目上調(diào)售價的文件。但上述房企的品宣部門無一不否認(rèn)文件的真實性，強(qiáng)調(diào)文件和集團(tuán)固有的文件格式不同，是偽造的。

在記者的再三追問下，一家地產(chǎn)企業(yè)的品牌負(fù)責(zé)人最終透露出上述“冒牌”漲價文件的真相。他告訴記者，有項目想借上調(diào)售價事件炒作，刺激購房者趕快下單，核心目的仍然是為了拉動成交。

去庫存壓力仍大

事實上，和漲價相比，大部分開發(fā)商目前更關(guān)注的是如何去庫存。根據(jù)億翰智庫預(yù)估發(fā)布的今年1~9月典型房企銷售業(yè)績榜單，前20強(qiáng)房地產(chǎn)商中僅有4家完成了全年銷售目標(biāo)的70%，個別企業(yè)的完成率甚至不到50%。

在這樣的背景下，開發(fā)商目前更重要的任務(wù)應(yīng)是積極提高成交量、降低庫存，而不是提升銷售價格。

央行的房貸新政能否刺激樓市成交量是個未知數(shù)。蘭德咨詢總裁宋延慶說，盡管新政規(guī)定了首套房的購房者最多可享受七折貸款利率，但真正能以七折利率買房的購房者非常少。而對購房者和開發(fā)商來說，貸款有無優(yōu)惠利率，也不是刺激成交量上升的關(guān)鍵性因素。

億翰智庫上市房地產(chǎn)研究中心副主任張化東說，真正因為房貸新政入市的，應(yīng)該是改善性需求的購房者。但目前多數(shù)房地產(chǎn)商的庫存中，符合此類需求的產(chǎn)品占比并不高。

宋會雍表示，即使有部分改善性需求會因為房貸松綁入市，比重也不會很大，因為改善性需求購房者通常只會因為房屋價格預(yù)期上漲才會入市，但目前市場沒有房價即將大漲的跡象。

宋延慶進(jìn)一步表示，各家商業(yè)銀行執(zhí)行央行房貸新政的力度也有待進(jìn)一步觀察：他曾和建行的一位行長就房貸新政有過交流，得知該行目前執(zhí)行的仍是舊的房貸政策。主要因為央行給各家商業(yè)銀行的四季度新增貸款額度并沒有隨著房貸新政的出臺而上調(diào)。

房地產(chǎn)分析師薛建雄說，從目前的情況看，市場的成交反彈頂多只能維持一季，到明年一季度市場仍將出現(xiàn)成交下滑。張化東甚至擔(dān)心，后市的成交情況可能會進(jìn)一步惡化。因為從松綁限購，到松綁限貸，各級政府幾乎已取消了2010年以來的所有調(diào)控政策。但樓市的情況并沒有明顯好轉(zhuǎn)。

宋會雍認(rèn)為，以目前的趨勢看，務(wù)實的開發(fā)商仍然需要更多下調(diào)價格，以價換量，在下一步市場上保持主動。如房貸松綁仍然無法刺激市場徹底回暖，接下去等待開發(fā)商的，一定是殘酷的行業(yè)整合和淘汰?！爸挥?0%的企業(yè)能活下來?！睆埢瘱|說。