每經(jīng)編輯 胡健發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

10月1日，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城住宅價格指數(shù)9月數(shù)據(jù)出爐：全國100個城市新建住宅平均價格為10672元/平方米，環(huán)比上月下跌0.92%，為連續(xù)第5個月下跌，跌幅擴大0.33個百分點。

政策面的改變則更受人關(guān)注，9月最后一天，央行、銀監(jiān)會發(fā)布“限貸”松綁新政。其中對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，由于新政涉及人群較廣，一、二、三線不同城市存在自身的實際市場特征，其未來對于樓市成交量的實際影響將隨著各商業(yè)銀行具體的執(zhí)行情況而定。

房價環(huán)比下跌城市增加5個

根據(jù)中指院報告，與8月相比，9月價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量較上月減少5個，其中漲幅在1%以上的有9個，較8月增加1個；環(huán)比下跌的城市數(shù)量較上月增加5個，其中跌幅在1%以上的有42個，較8月增加11個。

數(shù)據(jù)顯示，8月代表城市可售面積達17701萬平方米，是2010年以來最高水平，較去年同期大幅增長34%，從12個月銷售面積計算得出的出清周期來看，8月20個代表城市的出清周期為15.6個月，較去年同期延長5個月。

在這樣的背景下，三季度樓市處于量價齊跌局面，有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，第三季度重點城市成交商品住宅約3777萬平方米，環(huán)比二季度增長10.3%，同比去年同期下降14.0%。

除北上廣深等城市外，“限購”在全國基本取消，但釋放的需求并不如想象般強烈。杭州樓市就是一個例證，9月21日至9月27日杭州主城區(qū)日均成交167套，與沒有全面放開限購的8月基本持平，但與之相對的庫存卻繼續(xù)增加，截至9月末，杭州市區(qū)庫存量首次突破14萬套大關(guān)。

二手房市場觀望情緒明顯

業(yè)界關(guān)于放松信貸的呼聲終于變成了現(xiàn)實。交行報告稱，央行《通知》對個人住房貸款在利率、審核時間等方面的現(xiàn)行政策提出了調(diào)整要求，支持居民家庭合理住房貸款需求尤其是自住需求，對于改善民生具有積極意義。

鏈家地產(chǎn)分析師張旭向 《每日經(jīng)濟新聞》記者分析說，對于已取消或未實施“限購”措施的城市，三套房的禁購也將全面取消，且購入第三套以及上房屋也將有可能享有首付與貸款優(yōu)惠政策，將在一定程度上刺激被限購拒之門外的投資需求重新回歸樓市。

但政策出爐以后，多地樓市仍波瀾不驚。據(jù)新浪樂居數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，國慶假期蘇州樓市商品房成交共計1286套，環(huán)比減少640套，成交面積137126.61平方米，環(huán)比減少73561.44平方米。

胡景暉說，利好之后的國慶樓市成交顯著走低表明，在未確定商業(yè)銀行具體執(zhí)行力度的情況下，購房人群出現(xiàn)了較為明顯的短期觀望情緒，其中二手房市場的觀望特征表現(xiàn)得更加明顯。在商業(yè)銀行存貸比考核不放松、央行堅持流動性定向釋放等多方面因素的影響下，商業(yè)銀行對于住房按揭貸款的實際支持情況，成為市場各方普遍關(guān)注的焦點。

北京一家大型國有房企相關(guān)負責(zé)人表示，政策無疑給整個行業(yè)打了一針興奮劑，但是不會馬上影響企業(yè)的銷售和拿地策略，在資金成本重壓下，以最合適跑量的價格加速銷售回款仍是企業(yè)四季度的主要方向。

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城市樣本1

上海樓市“金九”爽約市場期待“銀十”成色

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

9月份通常是樓市旺季，但上海今年的“金九”卻并沒有到來。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，從9月8日到10月5日，上海只有9月22日到9月28日的新建商品住宅成交量高于今年的平均周成交量。

那么，在房貸政策“松綁”后，“銀十”會來嗎？上海房地產(chǎn)業(yè)界的觀點是“至少會比9月份好”。

開發(fā)商優(yōu)惠力度不足

房貸政策放松后的首個黃金周，上海十一房展會在上海展覽中心舉行。房展會人氣不錯，首日觀眾達3.5萬人次，為期四天的展期共吸引超過12萬人次參觀，超過了去年同期的11萬人次。

房展會參展的本地樓盤有88個，大大超過了今年5月的28個，但展會整體仍然膠著，開發(fā)商優(yōu)惠力度非常有限，折扣只有九五折。許多開發(fā)商認為，隨著房貸政策放松，購房成本下降，開發(fā)商不必再給出很大優(yōu)惠就可以賣房，而看房者仍然觀望情緒濃厚。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，10月份的房地產(chǎn)銷售將會好于7、8月份，今年第四季度樓市行情比起前三季度將有所好轉(zhuǎn)。

李戰(zhàn)軍認為，今年全年的總體數(shù)據(jù)并不算太差，房貸政策的放松會進一步保證房企今年末的業(yè)績。政策的放松不僅將直接影響到樓市的成交和價格，還將起到風(fēng)向標(biāo)的作用。目前國內(nèi)還有一些城市沒有放松限購政策，這些地方將考慮到樓市宏觀調(diào)控政策逐漸退出的導(dǎo)向，考慮進一步放松限購。

十月靠高端樓盤支撐？

由于銀行態(tài)度不明朗，房貸政策的放松究竟能給購房者帶來多大的好處？

《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房貸政策放松的效應(yīng)現(xiàn)階段主要體現(xiàn)在心理層面。很多賣方認為，這是一個官方刺激樓市的信號，因而做出了積極的動作。在受貸款影響較小的高端住宅領(lǐng)域，看多的觀點也占了上風(fēng)。

香港地產(chǎn)商永泰地產(chǎn)和南豐發(fā)展近期聯(lián)手在上海陸家嘴金融開發(fā)區(qū)開發(fā)了一個高端項目尚濱江。據(jù)透露，這一項目正是考慮到內(nèi)地“金九銀十”的行情，決定在十一黃金周推出，并在10月份在上海和香港同時開售，售價可能高達12萬~12.5萬元／平方米。

這兩家港企的決策依據(jù)并非房貸政策的放松，而是上海樓市高端需求的數(shù)據(jù)。代理這一項目的第一太平戴維斯對外透露，上海8月份高端住宅新增一手供應(yīng)量同比下滑38%，成交量卻同比上升了7.8%。由于這一項目且租且售，租賃行情也與之密切相關(guān)。據(jù)透露，上海市內(nèi)整體住宅的租金維持在每月182元／平方米，而空置率僅10.6%。

開發(fā)商方面的思路是，上海高端樓市的數(shù)據(jù)支撐了10月的行情。如今房貸政策的放松更刺激了買方的出手。德佑地產(chǎn)營運中心副總經(jīng)理林俊權(quán)告訴記者，由于很多購房者假期選擇出游，十一黃金周的二手房帶看量還沒有明顯的變化，房貸政策放松的效應(yīng)或許在節(jié)后顯示出來。

“客戶入市的意愿和速度有所上升，有一些房東決定漲價?！绷挚?quán)說，10月份業(yè)績比9月份有所提升應(yīng)該是比較確定的。

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城市樣本2

信貸松綁推動北京二手房市場 節(jié)后成交有望回升

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

對于十一黃金周的北京樓市而言，國慶節(jié)前夜中國人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的房貸新政無疑是一劑強心針。

中原地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)顯示：國慶假期前6天，北京網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中，新建住宅為472套，二手房住宅簽約38套，合計簽約510套，雖然相比2013年同期明顯下滑，但優(yōu)于2012年同期。

“本次央行的松綁雖然未提及降準(zhǔn)、降息，但松綁幅度遠遠超過之前預(yù)期的‘認房不認貸’，基本上是之前信貸政策的全面松綁，對市場的信號意義較大?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

影響需看后續(xù)細則

李毅（化名）國慶節(jié)假期一天也沒能休息，看房的人比預(yù)料的要多。

“這幾日每天的帶客量能趕上之前一周的，其中還有很多房子因為業(yè)主不在沒辦法看，不然人會更多?！崩钜銓Α睹咳战?jīng)濟新聞》記者說道，李毅是北京東四環(huán)附近一家中介門店的銷售員，而他的同事十一期間基本都在工作。

《每日經(jīng)濟新聞》記者昨日（10月7日）走訪了北京通州區(qū)、朝陽區(qū)的多家中介門店，雖然是小長假的最后一天，依然有不少購房者前來看房，“之前我就看過這里的房子，但因為首付款過高最終放棄，現(xiàn)在只要三成首付，我完全可以考慮換房?！闭诳捶康囊晃毁彿空邔τ浾哒f道。

李毅告訴記者，從目前公布的新政來看，首套房利率優(yōu)惠釋放了一大批改善型客戶?！安贿^，目前對于個人房貸來說，如果資質(zhì)較好可以拿到的最低利率折扣也就是九折，七折的可能性非常低?！?/p>

對此，張大偉在接受記者采訪時表示，目前市場上起碼可以增加30%的可購房人群，且恰好都是之前被政策抑制的意愿購房人群。

“央行信貸松綁政策后，各地市場因為處于假期表現(xiàn)不一，但相比9月份都有不同程度的升溫，長假期間，新建商品房、二手房熱度都有所提高。但政策的影響還要看后續(xù)落地的細則?！睆埓髠Υ吮硎?。

信貸額度與價格變化是關(guān)鍵

記者在走訪中同樣發(fā)現(xiàn)，新政頒布以來，二手房市場的看房者多了起來，“這幾天我們也接到一些業(yè)主的電話，要求提價?！崩钜闳缡钦f。

“從二手房成交價格看，6月的北京成交均價為2.92萬元/平方米，7月北京二手房成交均價為2.89萬元/平方米，8月成交均價為2.88萬/平方米，成交價格在9月依然延續(xù)下調(diào)，成交均價為2.87萬/平方米，跌幅明顯收窄，大部分區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)止跌現(xiàn)象。”張大偉指出，隨著部分需求入市，整體價格下調(diào)速度明顯放緩。

經(jīng)歷了數(shù)月膠著的二手房市場，能否在新政的刺激下重新活躍起來？從目前十一期間的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，表現(xiàn)并不明顯。

“因為簽約滯后的因素，黃金周期間的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并不反映市場一線當(dāng)下情況，但也體現(xiàn)了整體市場在9月份繼續(xù)復(fù)蘇的變化?！睆埓髠Α睹咳战?jīng)濟新聞》記者表示，特別是在央行限貸松綁后，北京市場下半年表現(xiàn)將好于上半年，但因為處于恢復(fù)期，房企依然以平價走量為主，四季度的主要表現(xiàn)將是量漲價穩(wěn)。

張大偉進一步補充，10月份將是信貸政策的落地執(zhí)行月，后續(xù)信貸的額度與信貸的價格變化將是影響市場的最關(guān)鍵因素，但整體來看，市場繼續(xù)下調(diào)的空間已經(jīng)被松綁的信貸政策封死。

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城市樣本3

濟南大假樓市升溫 近20萬套庫存考驗新政

每經(jīng)記者 彭斐 發(fā)自山東

在新房價格4連跌后，濟南的房地產(chǎn)市場，再度遭遇“金九”遇冷的尷尬。限貸政策的松動，似乎成為最后的救命稻草。

此前的7月份，濟南的限購政策率先解除。一位知名房企人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者預(yù)計，在限購和限貸的雙重松動之下，濟南樓市“銀十”的成色將會超過9月份。

不過，有銀行信貸人士坦言，每年接近年底，房貸額度都會比較緊張，而新政中房貸利率最低七折，將會影響到銀行的利潤。

對此，一位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱，與限購放開相比，房企對銀行信貸政策調(diào)整更為看重，但在近20萬套庫存面前，限貸放開前景并不明朗。

看房人數(shù)逐漸回升

10月7日，作為濟南萬科城項目的一名地產(chǎn)置業(yè)顧問，李揚（化名）和他的同事們，已經(jīng)開始奮戰(zhàn)“銀十”。在看過10月1日~5日的銷售數(shù)據(jù)后，李揚向《每日經(jīng)濟新聞》記者稱，10月前5日70余套的銷量，已基本與7月份持平。

據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年7月，濟南新建商品房成交12400套，相較于6月的6459套環(huán)比猛增92%，相當(dāng)于上半年月均成交量6689套的近兩倍。

至于增長原因，主要源于“取消限購”這劑猛藥。根據(jù)當(dāng)?shù)胤抗懿块T發(fā)文，濟南是從7月10日起全面放開限購政策。限購取消后僅兩天時間（7月10日、11日），濟南新房網(wǎng)簽量就達到1151套，而6月份前10天的網(wǎng)簽總量才1040套。

不過，李揚分析，限購放開后的銷量暴增，只是消化了此前積累的剛需，但銀行在貸款方面并未放開，致使投資性購房者有心無力。

事實上，“繁榮”在一個多月后迅速轉(zhuǎn)冷。進入9月，濟南的商品房成交量再次回到限購取消前的狀態(tài)，同比、環(huán)比均出現(xiàn)大幅下降。與此同時，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，自5月份以來，濟南新建商品住宅價格環(huán)比已連續(xù)4個月下跌。4個月時間，濟南新建的商品住宅價格累計下跌3.6%。

10月7日上午，李揚稱，進入10月份以來，在限貸政策放開的刺激下，看房人群數(shù)量已基本回到7月份限購放開后的水平。

利率折扣難憾高庫存

搜房網(wǎng)統(tǒng)計顯示，10月1日至6日，濟南的住宅成交套數(shù)為462套，成交面積為3.8萬平方米，其中10月5日成交達到94套。不過，濟南房管部門的數(shù)據(jù)則顯示，自7月21日起的6周，濟南周均商品房網(wǎng)簽量，維持在2000套左右，最低的一周也達到了1970套。

在濟南友樂家地產(chǎn)機構(gòu)負責(zé)人張洪慶看來，成交量的落差與國慶長假有關(guān)，但從購房者心理來看，節(jié)日后銀行信貸政策的細化，成為各方觀望的關(guān)鍵。

《每日經(jīng)濟新聞》記者從部分銀行了解到，目前銀行尚未有操作細則，預(yù)計將在國慶節(jié)后執(zhí)行，房貸利率優(yōu)惠或有所放松但七折可能性不大。10月7日，濟南二環(huán)南路附近一家樓盤負責(zé)人介紹，該項目合作銀行主要是農(nóng)行、建行、招行，目前都沒有調(diào)整貸款政策。

一位接近銀行的人士透露，自4月份以來，郵儲銀行其實已有部分客戶能拿到利率九五折扣，但僅限于特定人員。

在多位業(yè)內(nèi)人士看來，濟南當(dāng)前首套房普遍執(zhí)行上浮5%的利率政策，而從濟南以往政策的執(zhí)行來看，銀行細則最快執(zhí)行也得等到假期結(jié)束后。

中國銀行濟南某支行人士透露，目前總行已經(jīng)開會研究調(diào)整首套房政策了，但在接到具體文件之前，房貸并不做任何調(diào)整。

一位不愿具名的房地產(chǎn)企業(yè)人士表示，對濟南樓市而言，限貸政策放松，固然會有一定刺激作用，但房地產(chǎn)庫存的消化，卻并非易事。

搜房網(wǎng)10月7日的最新數(shù)據(jù)顯示，濟南10月份的存量房為196348套。

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新政調(diào)查·北京

北京房貸政策未見松動口徑松綁意義大于實際折扣

每經(jīng)記者 張威 發(fā)自北京

由于此次房貸新政是9月30日出臺，之后就進入國慶假期，《每日經(jīng)濟新聞》記者在北京地區(qū)了解到，目前，北京各銀行的住房貸款政策與節(jié)前還未出現(xiàn)變化。

值得一提的是，一家房產(chǎn)中介的工作人員向記者推銷房屋時，卻聲稱北京地區(qū)的國有大行在節(jié)前就已經(jīng)實施了貸款利率7折優(yōu)惠，只是政策在9月末才出來。

對此，《每日經(jīng)濟新聞》記者向一家國有大行人士咨詢相關(guān)情況，該人士表示，房貸新政在國慶節(jié)前出臺，節(jié)后一兩周可能會有變化。

大行小行說法不一

9月30日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)出通知，修改了首套房的認定標(biāo)準(zhǔn)。其中，通知還提到了貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。

那么，北京地區(qū)能否快速實現(xiàn)7折的房貸利率優(yōu)惠政策？

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪幾家銀行北京地區(qū)網(wǎng)點的客戶經(jīng)理后發(fā)現(xiàn)，大行與小行工作人員的說法明顯不同。

某城商行支行一位副行長告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，節(jié)前出臺了房貸新政，現(xiàn)在（情況）還不太明朗，新政出來之前，該行首套房貸款利率最低95折，但有的銀行可以做到9折，新政之前沒有銀行可以做到7折，新政在年底都不太可能實施，畢竟銀行放款也都差不多了。

“節(jié)后肯定不會很快實施，市場還沒有起來，也沒有什么人買房，除非是買房人很多，客戶很積極，銀行可能會轉(zhuǎn)變策略?！鄙鲜龈毙虚L表示。

一家大行的分行個貸客戶經(jīng)理則告訴記者，國慶節(jié)前出臺新政，現(xiàn)在還沒有執(zhí)行，可能節(jié)后兩周后會有新的結(jié)果，現(xiàn)在還沒有銀行執(zhí)行新政?！叭绻I房，可以先過來申請，等打折時可以第一時間按照新的利率執(zhí)行，這樣可以節(jié)約時間?！?/p>

另外兩家銀行的客戶經(jīng)理也告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前，個人住房貸款沒有變化，就算有變化也要等到節(jié)后才會知道。

新政利好體現(xiàn)在口徑放松

此次房貸新政規(guī)定，對于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。同時，對擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

對此，中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，信貸對市場影響有兩個方面：業(yè)內(nèi)看到的是改善松綁，之前是有套房再買就被認定是二套，現(xiàn)在對限購的城市而言是改善需求；另外，利率都會下浮，可以享受基準(zhǔn)利率，對于購房者的需求有幫助，能夠增加購房人群。

對于目前市場有關(guān)利率7折的解讀，張大偉認為，很多人有誤解，“下限一直都是7折，（實際執(zhí)行7折利率）只在2009年到2010年初出現(xiàn)過一年左右時間。所以，這個利好主要體現(xiàn)在口徑的放松，首套和二套口徑的放松。很多人關(guān)心的是否能貸到款，貸款利率會有影響，但與首套、二套口徑松綁對比來看，后者的意義會更大?！?/p>

“從利率優(yōu)惠方面來看，7折不可能，能夠做到9折左右就不錯了。”張大偉分析表示。

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新政調(diào)查·上海

上海房貸新政節(jié)后落地利率恐難有7折優(yōu)惠

每經(jīng)記者 袁君 發(fā)自上海

9月30日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知，修改了首套房的認定標(biāo)準(zhǔn)，而對于未實施或已取消“限購”的城市，第三套住房不限貸。

昨日 （10月7日），《每日經(jīng)濟新聞》記者實地了解滬上房貸新政的執(zhí)行情況。某地產(chǎn)中介客戶經(jīng)理告訴記者，目前來看，房貸新政對市場影響不大，國慶期間成交量并沒有明顯提升。

而在房貸利率方面，由于國慶假期，銀行暫未推出新的房貸政策，預(yù)計節(jié)后各家銀行會推出具體的房貸細則。但業(yè)內(nèi)預(yù)計，7折利率不會出現(xiàn)。

國慶期間，記者實地走訪滬上不少樓盤，售樓現(xiàn)場表現(xiàn)火爆。某房企置業(yè)顧問告訴記者，國慶期間來看房的客戶明顯增多，其中大多數(shù)為剛需客戶。

今年初，個人住房貸款存在審批較嚴(yán)、發(fā)放速度較慢、按揭利率提升較多等情況，也在一定程度上制約了需求釋放，而改善型住房需求受到政策抑制更為明顯。

不過，亦有房地產(chǎn)中介向記者表示，目前來看，房貸新政對市場的影響不大，國慶期間成交量并沒有明顯提升，客戶的觀望情緒較濃，“目前，房屋存量比較高，新政對市場的刺激作用其實有限?！?/p>

當(dāng)記者以客戶身份向某房地產(chǎn)中介銷售咨詢房貸政策時，該銷售人員表示，對于擁有1套房已結(jié)清貸款打算再次購房的，基本可以享受到首套房的待遇?！笆赘冬F(xiàn)在一般可以達到3.5成，貸款6.5成，當(dāng)然具體還是要銀行認定，資質(zhì)條件、貸款金額都可以影響首付的比例?！?/p>

此外，由于國慶假期原因，各家銀行暫時還未推出新的房貸政策，預(yù)計節(jié)后各家銀行會推出具體的房貸細則。不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，節(jié)后利率折扣可能稍微有所松動，但7折利率基本不會出現(xiàn)。

“國慶期間銀行那邊給我們的說法是，具體利率要根據(jù)節(jié)后推出的細則，銀行那邊沒有給我們打會有利率折扣的包票?！蹦骋痪€房地產(chǎn)置業(yè)顧問向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，估計利率還是會有一些松動，但空間不會很大，8.5～9折肯定還是會有，但7折的優(yōu)惠幾乎沒有可能。

房貸新政雖然已在國慶節(jié)前公布，但具體如何執(zhí)行，還需等節(jié)后各家銀行出臺各自的房貸細則。

“到目前為止，我們還沒有收到新的房貸政策，最快可能也要等到國慶假期之后?！鞭r(nóng)行上海某支行信貸經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

“房貸基準(zhǔn)利率的7折是4.59%，而現(xiàn)在銀行的理財產(chǎn)品收益率都在5%左右了，因此4.59%的利率對銀行來講絕對是虧本的?！蹦炽y行業(yè)分析師表示。

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新政調(diào)查·深圳

深圳首套房利率有少量折扣新政利好改善型住房群體

每經(jīng)記者 鄧?yán)蛱O 發(fā)自深圳

9月30日，央行和銀監(jiān)會同時發(fā)布房貸新政，這一政策立即引起市場各方廣泛關(guān)注。

昨日 （10月7日），《每日經(jīng)濟新聞》記者以客戶身份從多家深圳地區(qū)的房產(chǎn)中介處了解到，由于監(jiān)管部門臨近國慶節(jié)才公布房貸新政，所以具體的執(zhí)行情況還沒有落實。不過，目前首套房貸款可以拿到一定的折扣利率，較此前有一定的松動。

另外，有觀點認為，政策放松后房貸利率能降到多少，及銀行放貸意愿能否明顯上升還難以確定。

深圳家家順房產(chǎn)交易公司的一位經(jīng)紀(jì)人表示，此次新政應(yīng)該對市場有很大影響，但具體政策還沒有那么快落實下來，可能要等到國慶以后才能看到具體的實施進程。

多家地產(chǎn)中介公司的經(jīng)紀(jì)人均表示，雖然大的政策已經(jīng)出來，但政策落實需要時間。在業(yè)內(nèi)人士看來，這次新政可能針對的更多是有改善型住房需求的群體，畢竟深圳的限購政策并未取消。按照此前深圳地區(qū)的限購政策，深圳市戶籍居民家庭限購兩套住房,非本市戶籍居民家庭限購一套住房。

另據(jù)記者了解，近期深圳地區(qū)首套房貸款利率有少量的折扣，而在今年5月，深圳首套房貸款利率基本都是上浮5%，基準(zhǔn)利率都很少見。

中聯(lián)地產(chǎn)一位經(jīng)紀(jì)人表示，目前，首套房的貸款利率較以前有了一定程度的松動，有兩家大行最低可以做到9.7折。

值得注意的是，雖然此次監(jiān)管部門發(fā)布的房貸新政提到首套房貸的貸款利率最低可以做到7折，但多家地產(chǎn)中介公司人士均認為，即使房貸新政得到真正落實，從目前情況來看，首套房貸款利率真正能做到7折的可能性也并不大。

當(dāng)前，在利率市場化逐步推進的大背景下，銀行對資金的收益也越來越看重。有銀行業(yè)人士此前表示，目前銀行存在貸款額度和存貸比的雙重考核，存貸逐日考核現(xiàn)在也比較嚴(yán)。在資源有限的情況下，銀行更愿意把錢用在其他貸款類別方面。

此前，也有銀行人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，現(xiàn)在銀行的成本大幅提高。如果用很高的成本吸收存款，再用便宜的價格貸出去，這不符合正常的商業(yè)邏輯。

光大證券在最新研報中也表示，當(dāng)前，地產(chǎn)融資政策放松有助于改善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境，但短期對地產(chǎn)投資和銷售的改善程度還需觀察——雖然當(dāng)前放松了房貸利率的浮動權(quán)，但在之前1.1倍基準(zhǔn)利率水平下，銀行發(fā)放房貸的意愿都不強，政策放松后房貸利率能降低到多少，以及銀行放貸意愿能否出現(xiàn)明顯上升還難以確定。

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樓盤樣本

京津多個樓盤未現(xiàn)新政利好7折利率難大范圍推廣

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

國慶節(jié)前夕，央行、銀監(jiān)會對房貸政策作出調(diào)整。這一政策迅速在市場引來了熱議。

上述政策能否迅速提振 “金九銀十”的樓市？是否能讓市場迅速回暖？接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，房貸新政對國慶期間的京津樓市影響并不大。

新城控股高級副總裁歐陽捷在接受記者采訪時表示，新政對改善性需求是有利的，因為可以降低首付。而對于剛需的利好是不夠的，主要是首套房貸利率下限為基準(zhǔn)利率的7折在商業(yè)銀行很難實施。預(yù)計房企未來的銷售策略，還是去庫存為主。

房貸調(diào)整仍未落地

昨日 （10月7日），《每日經(jīng)濟新聞》記者致電首開常青藤項目，該樓盤銷售人員表示，房貸調(diào)整的政策，還沒落實到售樓處。

這位銷售人員進而表示，這個政策主要利好首次改善住房人群?！皠e的暫時沒什么變化，包括利率（也沒有變化）。”目前來看，售樓處還是首套置業(yè)人群看房占比居多，首改換房者還在猶豫。

華業(yè)東方玫瑰的銷售人員表示，因為在國慶放假的空檔期，目前利率折扣還未確定。

上述接受采訪的售樓人員均表示，十一期間看房客戶很多。

不過，對比2009年以來的成交數(shù)據(jù)，今年黃金周的成交數(shù)據(jù)并不樂觀。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，國慶前6天，北京市住宅網(wǎng)簽量為510套，同比下滑38.3%。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示，房貸新政對經(jīng)過近一年調(diào)整的樓市來說是重大利好，“但通知中也明確了商業(yè)銀行可以依據(jù)自身情況進行把控和執(zhí)行”。

胡景暉分析，受這一不確定因素的影響，在房貸新政第一只靴子落地之后，購房人對商業(yè)銀行的實際執(zhí)行出現(xiàn)了短期的觀望。表現(xiàn)在市場方面，即體現(xiàn)為北京國慶長假期間網(wǎng)簽量的走低。

隨后，《每日經(jīng)濟新聞》記者又致電天津市多個售樓處。

天津遠洋萬和城的置業(yè)顧問告訴記者，目前看房的人群仍是剛需為主。此項政策對樓市的利好有限，因為目前購房者很難拿到7折利率，“現(xiàn)在銀行的存款利率都是上調(diào)的?！彼M而表示，國慶期間，房地產(chǎn)比之前賣得火，主要還是節(jié)假日的原因。

萬科四季花城的置業(yè)顧問表示，目前還未接到銀行降低利率的通知，貸款仍是執(zhí)行基準(zhǔn)利率。即便是目前執(zhí)行7折利率，受益者是極少人群，不會成為普遍現(xiàn)象。

她表示，“金九銀十”是傳統(tǒng)的銷售旺季，并且國慶7天假期，平時沒時間的意向客戶或來看房，開發(fā)商又借機打出促銷牌，看房人群肯定比以前多，和貸款新政沒有太大關(guān)系。

胡景暉說，在商業(yè)銀行存貸比考核不放松、房地產(chǎn)行業(yè)整體風(fēng)險壓力持續(xù)、央行堅持流動性定向釋放等多方面因素的影響下，商業(yè)銀行對于住房按揭貸款的實際支持情況、具體能執(zhí)行的程度和幅度，成為市場各方普遍關(guān)注的問題。

以價換量將成新常態(tài)

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進表示，央行新政對剛需和改善型需求的利好最大。對剛需購房者而言，7折信貸利率等政策，能直接降低購房成本，進而加快購房者入市。不過，是否實行7折信貸利率仍要看銀行的執(zhí)行情況。

他進而分析，此次救市的一個亮點就是改善型需求受到了保護。對于此前按揭貸款償付完畢的購房者，會積極在目前價格低迷期抄底入市。

在業(yè)內(nèi)人士眼中，即便是新政落地，也很難對樓市有大的提振作用。

歐陽捷表示，在利率市場化的過程中，利率是上漲的。從這個層面上看，基準(zhǔn)利率很難下調(diào)。

值得注意的是，目前國內(nèi)多個城市的庫存，仍處于高位。截至9月21日，中國指數(shù)研究院監(jiān)測的18個主要城市庫存總量較上周環(huán)比上升0.71%，逾六成城市庫存承壓。

對于未來的銷售策略，他認為“以價換量將成為新常態(tài)”，加快去庫存。

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開發(fā)商樣本

中高端樓盤開發(fā)商最受益 房貸證券化短期難救急

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

節(jié)前出乎意料的央行房貸救市政策，讓承受著巨大業(yè)績壓力的上市房企終于松了一口氣。

盡管A股市場由于國慶長假安排仍在休市，但在H股上市的內(nèi)房股于10月3日開市后全線大漲，成為國慶假期后香港資本市場走勢最強勁的板塊。

新城控股高級副總裁歐陽捷向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，在目前資金成本高企的大背景下。“認貸不認房”的調(diào)整對改善性需求帶來直接利好，預(yù)計中高端產(chǎn)品占比較多的房企將是最大的受益者。

此外，為了應(yīng)對今年以來的“房貸荒”，央行首次提出鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)探索發(fā)行住房抵押貸款支持證券（以下簡稱MBS），多位業(yè)內(nèi)人士認為，雖然MBS的發(fā)行有助于緩解房貸緊縮與房企的資金壓力，不過由于目前擔(dān)保機制、利率倒掛等難題尚未解決，短期內(nèi)大范圍推廣的可能性不大。

主打改善性產(chǎn)品房企最受益

在歐陽捷看來，本次房貸政策調(diào)整最大的亮點在于從此前 “認房又認貸”的標(biāo)準(zhǔn)，放松至“認貸不認房”，只要客戶以往貸款已結(jié)清，哪怕名下還有一套房也可以享受首套房的優(yōu)惠待遇，這等于是降低了改善型買家的入市門檻，放大了金融杠桿，換房需求有望獲得釋放。

“與之相對，對于首次置業(yè)買家而言，央行重申首套房貸款利率最低7折基本沒有意義。”歐陽捷表示，由于受利率和銀行負債成本攀升的影響，本次政策的調(diào)整對于主打首次置業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)商帶來的幫助有限。

家和集團副總裁張建勛告訴記者，如果從企業(yè)類型來看，受益最大的應(yīng)該是中高端產(chǎn)品占比較大的房企，例如融創(chuàng)、綠城、華僑城等銷售均價較高的房企，新政的實施有助于提高它們的周轉(zhuǎn)速度；其次是產(chǎn)品布局較為均衡、在一二線城市比重較高的龍頭房企如中海、保利，因為這類型城市的住房改善需求更為旺盛。

歐陽捷表示，房企應(yīng)該借助政策利好堅決去庫存，通過提高周轉(zhuǎn)速度提升回報并降低負債率，而并非盲目漲價導(dǎo)致錯失出貨良機。

房貸證券化難以快速推廣

除了房貸政策的變化，央行發(fā)布的文件表示，鼓勵銀行業(yè)金融機構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS）、發(fā)行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

歐陽捷表示，在房地產(chǎn)市場下行的環(huán)境下，通過發(fā)行長期限專向金融債和MBS，可以讓銀行把過去發(fā)放的房貸以證券的形式賣出去，以騰出更多的資金頭寸并增加銀行按揭貸款配置動力。

“目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要包括自有資金、銷售回款、開發(fā)貸款與社會融資，這其中銷售回款占比往往在50%以上?！睆埥▌渍J為，今年房貸緊縮恰恰對銷售回款帶來極大的壓力，因此MBS的探索發(fā)行對于緩解房企資金壓力將帶來巨大的積極作用。

不過，作為一種資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，MBS要在短期內(nèi)大面積推廣困難不少。目前，國內(nèi)尚沒有機構(gòu)能對此類金融產(chǎn)品提供國家信用擔(dān)保，這是MBS的發(fā)行需要面臨的首要難題。

“由于受利率倒掛的影響，幾年前發(fā)放的房貸基本都是基準(zhǔn)利率85折左右，平均利率約在5.56%，而市場上15年AAA的債券利率在5.8%，這就形成負利差，因此無論是個人投資者還是銀行體系之間購買的意愿很低，對MBS的推廣帶來巨大的障礙。由于只有長期資金利率明顯下行，MBS的收益率才具備吸引力”，香港粵海證券投資銀行董事黃立沖認為。