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百城房價連跌5月 房貸新政攪動市場

2014-10-08 02:00:41

每經(jīng)編輯 胡健發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

10月1日,中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城住宅價格指數(shù)9月數(shù)據(jù)出爐:全國100個城市新建住宅平均價格為10672元/平方米,環(huán)比上月下跌0.92%,為連續(xù)第5個月下跌,跌幅擴大0.33個百分點。

政策面的改變則更受人關注,9月最后一天,央行、銀監(jiān)會發(fā)布“限貸”松綁新政。其中對于貸款購買首套普通自住房的家庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸款政策。

偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,由于新政涉及人群較廣,一、二、三線不同城市存在自身的實際市場特征,其未來對于樓市成交量的實際影響將隨著各商業(yè)銀行具體的執(zhí)行情況而定。

房價環(huán)比下跌城市增加5個

根據(jù)中指院報告,與8月相比,9月價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量較上月減少5個,其中漲幅在1%以上的有9個,較8月增加1個;環(huán)比下跌的城市數(shù)量較上月增加5個,其中跌幅在1%以上的有42個,較8月增加11個。

數(shù)據(jù)顯示,8月代表城市可售面積達17701萬平方米,是2010年以來最高水平,較去年同期大幅增長34%,從12個月銷售面積計算得出的出清周期來看,8月20個代表城市的出清周期為15.6個月,較去年同期延長5個月。

在這樣的背景下,三季度樓市處于量價齊跌局面,有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,第三季度重點城市成交商品住宅約3777萬平方米,環(huán)比二季度增長10.3%,同比去年同期下降14.0%。

除北上廣深等城市外,“限購”在全國基本取消,但釋放的需求并不如想象般強烈。杭州樓市就是一個例證,9月21日至9月27日杭州主城區(qū)日均成交167套,與沒有全面放開限購的8月基本持平,但與之相對的庫存卻繼續(xù)增加,截至9月末,杭州市區(qū)庫存量首次突破14萬套大關。

二手房市場觀望情緒明顯

業(yè)界關于放松信貸的呼聲終于變成了現(xiàn)實。交行報告稱,央行《通知》對個人住房貸款在利率、審核時間等方面的現(xiàn)行政策提出了調整要求,支持居民家庭合理住房貸款需求尤其是自住需求,對于改善民生具有積極意義。

鏈家地產(chǎn)分析師張旭向 《每日經(jīng)濟新聞》記者分析說,對于已取消或未實施“限購”措施的城市,三套房的禁購也將全面取消,且購入第三套以及上房屋也將有可能享有首付與貸款優(yōu)惠政策,將在一定程度上刺激被限購拒之門外的投資需求重新回歸樓市。

但政策出爐以后,多地樓市仍波瀾不驚。據(jù)新浪樂居數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示,國慶假期蘇州樓市商品房成交共計1286套,環(huán)比減少640套,成交面積137126.61平方米,環(huán)比減少73561.44平方米。

胡景暉說,利好之后的國慶樓市成交顯著走低表明,在未確定商業(yè)銀行具體執(zhí)行力度的情況下,購房人群出現(xiàn)了較為明顯的短期觀望情緒,其中二手房市場的觀望特征表現(xiàn)得更加明顯。在商業(yè)銀行存貸比考核不放松、央行堅持流動性定向釋放等多方面因素的影響下,商業(yè)銀行對于住房按揭貸款的實際支持情況,成為市場各方普遍關注的焦點。

北京一家大型國有房企相關負責人表示,政策無疑給整個行業(yè)打了一針興奮劑,但是不會馬上影響企業(yè)的銷售和拿地策略,在資金成本重壓下,以最合適跑量的價格加速銷售回款仍是企業(yè)四季度的主要方向。

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城市樣本1

上海樓市“金九”爽約市場期待“銀十”成色

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

9月份通常是樓市旺季,但上海今年的“金九”卻并沒有到來。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到,金豐易居&佑威聯(lián)合研究中心監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示,從9月8日到10月5日,上海只有9月22日到9月28日的新建商品住宅成交量高于今年的平均周成交量。

那么,在房貸政策“松綁”后,“銀十”會來嗎?上海房地產(chǎn)業(yè)界的觀點是“至少會比9月份好”。

開發(fā)商優(yōu)惠力度不足

房貸政策放松后的首個黃金周,上海十一房展會在上海展覽中心舉行。房展會人氣不錯,首日觀眾達3.5萬人次,為期四天的展期共吸引超過12萬人次參觀,超過了去年同期的11萬人次。

房展會參展的本地樓盤有88個,大大超過了今年5月的28個,但展會整體仍然膠著,開發(fā)商優(yōu)惠力度非常有限,折扣只有九五折。許多開發(fā)商認為,隨著房貸政策放松,購房成本下降,開發(fā)商不必再給出很大優(yōu)惠就可以賣房,而看房者仍然觀望情緒濃厚。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示,10月份的房地產(chǎn)銷售將會好于7、8月份,今年第四季度樓市行情比起前三季度將有所好轉。

李戰(zhàn)軍認為,今年全年的總體數(shù)據(jù)并不算太差,房貸政策的放松會進一步保證房企今年末的業(yè)績。政策的放松不僅將直接影響到樓市的成交和價格,還將起到風向標的作用。目前國內還有一些城市沒有放松限購政策,這些地方將考慮到樓市宏觀調控政策逐漸退出的導向,考慮進一步放松限購。

十月靠高端樓盤支撐?

由于銀行態(tài)度不明朗,房貸政策的放松究竟能給購房者帶來多大的好處?

《每日經(jīng)濟新聞》記者調查發(fā)現(xiàn),房貸政策放松的效應現(xiàn)階段主要體現(xiàn)在心理層面。很多賣方認為,這是一個官方刺激樓市的信號,因而做出了積極的動作。在受貸款影響較小的高端住宅領域,看多的觀點也占了上風。

香港地產(chǎn)商永泰地產(chǎn)和南豐發(fā)展近期聯(lián)手在上海陸家嘴金融開發(fā)區(qū)開發(fā)了一個高端項目尚濱江。據(jù)透露,這一項目正是考慮到內地“金九銀十”的行情,決定在十一黃金周推出,并在10月份在上海和香港同時開售,售價可能高達12萬~12.5萬元/平方米。

這兩家港企的決策依據(jù)并非房貸政策的放松,而是上海樓市高端需求的數(shù)據(jù)。代理這一項目的第一太平戴維斯對外透露,上海8月份高端住宅新增一手供應量同比下滑38%,成交量卻同比上升了7.8%。由于這一項目且租且售,租賃行情也與之密切相關。據(jù)透露,上海市內整體住宅的租金維持在每月182元/平方米,而空置率僅10.6%。

開發(fā)商方面的思路是,上海高端樓市的數(shù)據(jù)支撐了10月的行情。如今房貸政策的放松更刺激了買方的出手。德佑地產(chǎn)營運中心副總經(jīng)理林俊權告訴記者,由于很多購房者假期選擇出游,十一黃金周的二手房帶看量還沒有明顯的變化,房貸政策放松的效應或許在節(jié)后顯示出來。

“客戶入市的意愿和速度有所上升,有一些房東決定漲價?!绷挚嗾f,10月份業(yè)績比9月份有所提升應該是比較確定的。

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城市樣本2

信貸松綁推動北京二手房市場 節(jié)后成交有望回升

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

對于十一黃金周的北京樓市而言,國慶節(jié)前夜中國人民銀行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的房貸新政無疑是一劑強心針。

中原地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)顯示:國慶假期前6天,北京網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中,新建住宅為472套,二手房住宅簽約38套,合計簽約510套,雖然相比2013年同期明顯下滑,但優(yōu)于2012年同期。

“本次央行的松綁雖然未提及降準、降息,但松綁幅度遠遠超過之前預期的‘認房不認貸’,基本上是之前信貸政策的全面松綁,對市場的信號意義較大?!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。

影響需看后續(xù)細則

李毅(化名)國慶節(jié)假期一天也沒能休息,看房的人比預料的要多。

“這幾日每天的帶客量能趕上之前一周的,其中還有很多房子因為業(yè)主不在沒辦法看,不然人會更多?!崩钜銓Α睹咳战?jīng)濟新聞》記者說道,李毅是北京東四環(huán)附近一家中介門店的銷售員,而他的同事十一期間基本都在工作。

《每日經(jīng)濟新聞》記者昨日(10月7日)走訪了北京通州區(qū)、朝陽區(qū)的多家中介門店,雖然是小長假的最后一天,依然有不少購房者前來看房,“之前我就看過這里的房子,但因為首付款過高最終放棄,現(xiàn)在只要三成首付,我完全可以考慮換房?!闭诳捶康囊晃毁彿空邔τ浾哒f道。

李毅告訴記者,從目前公布的新政來看,首套房利率優(yōu)惠釋放了一大批改善型客戶。“不過,目前對于個人房貸來說,如果資質較好可以拿到的最低利率折扣也就是九折,七折的可能性非常低?!?/p>

對此,張大偉在接受記者采訪時表示,目前市場上起碼可以增加30%的可購房人群,且恰好都是之前被政策抑制的意愿購房人群。

“央行信貸松綁政策后,各地市場因為處于假期表現(xiàn)不一,但相比9月份都有不同程度的升溫,長假期間,新建商品房、二手房熱度都有所提高。但政策的影響還要看后續(xù)落地的細則。”張大偉對此表示。

信貸額度與價格變化是關鍵

記者在走訪中同樣發(fā)現(xiàn),新政頒布以來,二手房市場的看房者多了起來,“這幾天我們也接到一些業(yè)主的電話,要求提價。”李毅如是說。

“從二手房成交價格看,6月的北京成交均價為2.92萬元/平方米,7月北京二手房成交均價為2.89萬元/平方米,8月成交均價為2.88萬/平方米,成交價格在9月依然延續(xù)下調,成交均價為2.87萬/平方米,跌幅明顯收窄,大部分區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)止跌現(xiàn)象。”張大偉指出,隨著部分需求入市,整體價格下調速度明顯放緩。

經(jīng)歷了數(shù)月膠著的二手房市場,能否在新政的刺激下重新活躍起來?從目前十一期間的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看,表現(xiàn)并不明顯。

“因為簽約滯后的因素,黃金周期間的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)并不反映市場一線當下情況,但也體現(xiàn)了整體市場在9月份繼續(xù)復蘇的變化?!睆埓髠Α睹咳战?jīng)濟新聞》記者表示,特別是在央行限貸松綁后,北京市場下半年表現(xiàn)將好于上半年,但因為處于恢復期,房企依然以平價走量為主,四季度的主要表現(xiàn)將是量漲價穩(wěn)。

張大偉進一步補充,10月份將是信貸政策的落地執(zhí)行月,后續(xù)信貸的額度與信貸的價格變化將是影響市場的最關鍵因素,但整體來看,市場繼續(xù)下調的空間已經(jīng)被松綁的信貸政策封死。

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城市樣本3

濟南大假樓市升溫 近20萬套庫存考驗新政

每經(jīng)記者 彭斐 發(fā)自山東

在新房價格4連跌后,濟南的房地產(chǎn)市場,再度遭遇“金九”遇冷的尷尬。限貸政策的松動,似乎成為最后的救命稻草。

此前的7月份,濟南的限購政策率先解除。一位知名房企人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者預計,在限購和限貸的雙重松動之下,濟南樓市“銀十”的成色將會超過9月份。

不過,有銀行信貸人士坦言,每年接近年底,房貸額度都會比較緊張,而新政中房貸利率最低七折,將會影響到銀行的利潤。

對此,一位地產(chǎn)業(yè)內人士稱,與限購放開相比,房企對銀行信貸政策調整更為看重,但在近20萬套庫存面前,限貸放開前景并不明朗。

看房人數(shù)逐漸回升

10月7日,作為濟南萬科城項目的一名地產(chǎn)置業(yè)顧問,李揚(化名)和他的同事們,已經(jīng)開始奮戰(zhàn)“銀十”。在看過10月1日~5日的銷售數(shù)據(jù)后,李揚向《每日經(jīng)濟新聞》記者稱,10月前5日70余套的銷量,已基本與7月份持平。

據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,今年7月,濟南新建商品房成交12400套,相較于6月的6459套環(huán)比猛增92%,相當于上半年月均成交量6689套的近兩倍。

至于增長原因,主要源于“取消限購”這劑猛藥。根據(jù)當?shù)胤抗懿块T發(fā)文,濟南是從7月10日起全面放開限購政策。限購取消后僅兩天時間(7月10日、11日),濟南新房網(wǎng)簽量就達到1151套,而6月份前10天的網(wǎng)簽總量才1040套。

不過,李揚分析,限購放開后的銷量暴增,只是消化了此前積累的剛需,但銀行在貸款方面并未放開,致使投資性購房者有心無力。

事實上,“繁榮”在一個多月后迅速轉冷。進入9月,濟南的商品房成交量再次回到限購取消前的狀態(tài),同比、環(huán)比均出現(xiàn)大幅下降。與此同時,國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,自5月份以來,濟南新建商品住宅價格環(huán)比已連續(xù)4個月下跌。4個月時間,濟南新建的商品住宅價格累計下跌3.6%。

10月7日上午,李揚稱,進入10月份以來,在限貸政策放開的刺激下,看房人群數(shù)量已基本回到7月份限購放開后的水平。

利率折扣難憾高庫存

搜房網(wǎng)統(tǒng)計顯示,10月1日至6日,濟南的住宅成交套數(shù)為462套,成交面積為3.8萬平方米,其中10月5日成交達到94套。不過,濟南房管部門的數(shù)據(jù)則顯示,自7月21日起的6周,濟南周均商品房網(wǎng)簽量,維持在2000套左右,最低的一周也達到了1970套。

在濟南友樂家地產(chǎn)機構負責人張洪慶看來,成交量的落差與國慶長假有關,但從購房者心理來看,節(jié)日后銀行信貸政策的細化,成為各方觀望的關鍵。

《每日經(jīng)濟新聞》記者從部分銀行了解到,目前銀行尚未有操作細則,預計將在國慶節(jié)后執(zhí)行,房貸利率優(yōu)惠或有所放松但七折可能性不大。10月7日,濟南二環(huán)南路附近一家樓盤負責人介紹,該項目合作銀行主要是農行、建行、招行,目前都沒有調整貸款政策。

一位接近銀行的人士透露,自4月份以來,郵儲銀行其實已有部分客戶能拿到利率九五折扣,但僅限于特定人員。

在多位業(yè)內人士看來,濟南當前首套房普遍執(zhí)行上浮5%的利率政策,而從濟南以往政策的執(zhí)行來看,銀行細則最快執(zhí)行也得等到假期結束后。

中國銀行濟南某支行人士透露,目前總行已經(jīng)開會研究調整首套房政策了,但在接到具體文件之前,房貸并不做任何調整。

一位不愿具名的房地產(chǎn)企業(yè)人士表示,對濟南樓市而言,限貸政策放松,固然會有一定刺激作用,但房地產(chǎn)庫存的消化,卻并非易事。

搜房網(wǎng)10月7日的最新數(shù)據(jù)顯示,濟南10月份的存量房為196348套。

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新政調查·北京

北京房貸政策未見松動口徑松綁意義大于實際折扣

每經(jīng)記者 張威 發(fā)自北京

由于此次房貸新政是9月30日出臺,之后就進入國慶假期,《每日經(jīng)濟新聞》記者在北京地區(qū)了解到,目前,北京各銀行的住房貸款政策與節(jié)前還未出現(xiàn)變化。

值得一提的是,一家房產(chǎn)中介的工作人員向記者推銷房屋時,卻聲稱北京地區(qū)的國有大行在節(jié)前就已經(jīng)實施了貸款利率7折優(yōu)惠,只是政策在9月末才出來。

對此,《每日經(jīng)濟新聞》記者向一家國有大行人士咨詢相關情況,該人士表示,房貸新政在國慶節(jié)前出臺,節(jié)后一兩周可能會有變化。

大行小行說法不一

9月30日,央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)出通知,修改了首套房的認定標準。其中,通知還提到了貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。

那么,北京地區(qū)能否快速實現(xiàn)7折的房貸利率優(yōu)惠政策?

近日,《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪幾家銀行北京地區(qū)網(wǎng)點的客戶經(jīng)理后發(fā)現(xiàn),大行與小行工作人員的說法明顯不同。

某城商行支行一位副行長告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,節(jié)前出臺了房貸新政,現(xiàn)在(情況)還不太明朗,新政出來之前,該行首套房貸款利率最低95折,但有的銀行可以做到9折,新政之前沒有銀行可以做到7折,新政在年底都不太可能實施,畢竟銀行放款也都差不多了。

“節(jié)后肯定不會很快實施,市場還沒有起來,也沒有什么人買房,除非是買房人很多,客戶很積極,銀行可能會轉變策略?!鄙鲜龈毙虚L表示。

一家大行的分行個貸客戶經(jīng)理則告訴記者,國慶節(jié)前出臺新政,現(xiàn)在還沒有執(zhí)行,可能節(jié)后兩周后會有新的結果,現(xiàn)在還沒有銀行執(zhí)行新政?!叭绻I房,可以先過來申請,等打折時可以第一時間按照新的利率執(zhí)行,這樣可以節(jié)約時間?!?/p>

另外兩家銀行的客戶經(jīng)理也告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,目前,個人住房貸款沒有變化,就算有變化也要等到節(jié)后才會知道。

新政利好體現(xiàn)在口徑放松

此次房貸新政規(guī)定,對于貸款購買首套普通自住房的家庭,貸款最低首付款比例為30%,貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。同時,對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸款政策。

對此,中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,信貸對市場影響有兩個方面:業(yè)內看到的是改善松綁,之前是有套房再買就被認定是二套,現(xiàn)在對限購的城市而言是改善需求;另外,利率都會下浮,可以享受基準利率,對于購房者的需求有幫助,能夠增加購房人群。

對于目前市場有關利率7折的解讀,張大偉認為,很多人有誤解,“下限一直都是7折,(實際執(zhí)行7折利率)只在2009年到2010年初出現(xiàn)過一年左右時間。所以,這個利好主要體現(xiàn)在口徑的放松,首套和二套口徑的放松。很多人關心的是否能貸到款,貸款利率會有影響,但與首套、二套口徑松綁對比來看,后者的意義會更大。”

“從利率優(yōu)惠方面來看,7折不可能,能夠做到9折左右就不錯了?!睆埓髠シ治霰硎尽?/p>

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新政調查·上海

上海房貸新政節(jié)后落地利率恐難有7折優(yōu)惠

每經(jīng)記者 袁君 發(fā)自上海

9月30日,央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知,修改了首套房的認定標準,而對于未實施或已取消“限購”的城市,第三套住房不限貸。

昨日 (10月7日),《每日經(jīng)濟新聞》記者實地了解滬上房貸新政的執(zhí)行情況。某地產(chǎn)中介客戶經(jīng)理告訴記者,目前來看,房貸新政對市場影響不大,國慶期間成交量并沒有明顯提升。

而在房貸利率方面,由于國慶假期,銀行暫未推出新的房貸政策,預計節(jié)后各家銀行會推出具體的房貸細則。但業(yè)內預計,7折利率不會出現(xiàn)。

國慶期間,記者實地走訪滬上不少樓盤,售樓現(xiàn)場表現(xiàn)火爆。某房企置業(yè)顧問告訴記者,國慶期間來看房的客戶明顯增多,其中大多數(shù)為剛需客戶。

今年初,個人住房貸款存在審批較嚴、發(fā)放速度較慢、按揭利率提升較多等情況,也在一定程度上制約了需求釋放,而改善型住房需求受到政策抑制更為明顯。

不過,亦有房地產(chǎn)中介向記者表示,目前來看,房貸新政對市場的影響不大,國慶期間成交量并沒有明顯提升,客戶的觀望情緒較濃,“目前,房屋存量比較高,新政對市場的刺激作用其實有限。”

當記者以客戶身份向某房地產(chǎn)中介銷售咨詢房貸政策時,該銷售人員表示,對于擁有1套房已結清貸款打算再次購房的,基本可以享受到首套房的待遇?!笆赘冬F(xiàn)在一般可以達到3.5成,貸款6.5成,當然具體還是要銀行認定,資質條件、貸款金額都可以影響首付的比例?!?/p>

此外,由于國慶假期原因,各家銀行暫時還未推出新的房貸政策,預計節(jié)后各家銀行會推出具體的房貸細則。不過,在業(yè)內人士看來,節(jié)后利率折扣可能稍微有所松動,但7折利率基本不會出現(xiàn)。

“國慶期間銀行那邊給我們的說法是,具體利率要根據(jù)節(jié)后推出的細則,銀行那邊沒有給我們打會有利率折扣的包票?!蹦骋痪€房地產(chǎn)置業(yè)顧問向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露,估計利率還是會有一些松動,但空間不會很大,8.5~9折肯定還是會有,但7折的優(yōu)惠幾乎沒有可能。

房貸新政雖然已在國慶節(jié)前公布,但具體如何執(zhí)行,還需等節(jié)后各家銀行出臺各自的房貸細則。

“到目前為止,我們還沒有收到新的房貸政策,最快可能也要等到國慶假期之后?!鞭r行上海某支行信貸經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

“房貸基準利率的7折是4.59%,而現(xiàn)在銀行的理財產(chǎn)品收益率都在5%左右了,因此4.59%的利率對銀行來講絕對是虧本的?!蹦炽y行業(yè)分析師表示。

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新政調查·深圳

深圳首套房利率有少量折扣新政利好改善型住房群體

每經(jīng)記者 鄧莉蘋 發(fā)自深圳

9月30日,央行和銀監(jiān)會同時發(fā)布房貸新政,這一政策立即引起市場各方廣泛關注。

昨日 (10月7日),《每日經(jīng)濟新聞》記者以客戶身份從多家深圳地區(qū)的房產(chǎn)中介處了解到,由于監(jiān)管部門臨近國慶節(jié)才公布房貸新政,所以具體的執(zhí)行情況還沒有落實。不過,目前首套房貸款可以拿到一定的折扣利率,較此前有一定的松動。

另外,有觀點認為,政策放松后房貸利率能降到多少,及銀行放貸意愿能否明顯上升還難以確定。

深圳家家順房產(chǎn)交易公司的一位經(jīng)紀人表示,此次新政應該對市場有很大影響,但具體政策還沒有那么快落實下來,可能要等到國慶以后才能看到具體的實施進程。

多家地產(chǎn)中介公司的經(jīng)紀人均表示,雖然大的政策已經(jīng)出來,但政策落實需要時間。在業(yè)內人士看來,這次新政可能針對的更多是有改善型住房需求的群體,畢竟深圳的限購政策并未取消。按照此前深圳地區(qū)的限購政策,深圳市戶籍居民家庭限購兩套住房,非本市戶籍居民家庭限購一套住房。

另據(jù)記者了解,近期深圳地區(qū)首套房貸款利率有少量的折扣,而在今年5月,深圳首套房貸款利率基本都是上浮5%,基準利率都很少見。

中聯(lián)地產(chǎn)一位經(jīng)紀人表示,目前,首套房的貸款利率較以前有了一定程度的松動,有兩家大行最低可以做到9.7折。

值得注意的是,雖然此次監(jiān)管部門發(fā)布的房貸新政提到首套房貸的貸款利率最低可以做到7折,但多家地產(chǎn)中介公司人士均認為,即使房貸新政得到真正落實,從目前情況來看,首套房貸款利率真正能做到7折的可能性也并不大。

當前,在利率市場化逐步推進的大背景下,銀行對資金的收益也越來越看重。有銀行業(yè)人士此前表示,目前銀行存在貸款額度和存貸比的雙重考核,存貸逐日考核現(xiàn)在也比較嚴。在資源有限的情況下,銀行更愿意把錢用在其他貸款類別方面。

此前,也有銀行人士對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,現(xiàn)在銀行的成本大幅提高。如果用很高的成本吸收存款,再用便宜的價格貸出去,這不符合正常的商業(yè)邏輯。

光大證券在最新研報中也表示,當前,地產(chǎn)融資政策放松有助于改善房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境,但短期對地產(chǎn)投資和銷售的改善程度還需觀察——雖然當前放松了房貸利率的浮動權,但在之前1.1倍基準利率水平下,銀行發(fā)放房貸的意愿都不強,政策放松后房貸利率能降低到多少,以及銀行放貸意愿能否出現(xiàn)明顯上升還難以確定。

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樓盤樣本

京津多個樓盤未現(xiàn)新政利好7折利率難大范圍推廣

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

國慶節(jié)前夕,央行、銀監(jiān)會對房貸政策作出調整。這一政策迅速在市場引來了熱議。

上述政策能否迅速提振 “金九銀十”的樓市?是否能讓市場迅速回暖?接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪的業(yè)內人士表示,房貸新政對國慶期間的京津樓市影響并不大。

新城控股高級副總裁歐陽捷在接受記者采訪時表示,新政對改善性需求是有利的,因為可以降低首付。而對于剛需的利好是不夠的,主要是首套房貸利率下限為基準利率的7折在商業(yè)銀行很難實施。預計房企未來的銷售策略,還是去庫存為主。

房貸調整仍未落地

昨日 (10月7日),《每日經(jīng)濟新聞》記者致電首開常青藤項目,該樓盤銷售人員表示,房貸調整的政策,還沒落實到售樓處。

這位銷售人員進而表示,這個政策主要利好首次改善住房人群?!皠e的暫時沒什么變化,包括利率(也沒有變化)。”目前來看,售樓處還是首套置業(yè)人群看房占比居多,首改換房者還在猶豫。

華業(yè)東方玫瑰的銷售人員表示,因為在國慶放假的空檔期,目前利率折扣還未確定。

上述接受采訪的售樓人員均表示,十一期間看房客戶很多。

不過,對比2009年以來的成交數(shù)據(jù),今年黃金周的成交數(shù)據(jù)并不樂觀。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù),國慶前6天,北京市住宅網(wǎng)簽量為510套,同比下滑38.3%。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示,房貸新政對經(jīng)過近一年調整的樓市來說是重大利好,“但通知中也明確了商業(yè)銀行可以依據(jù)自身情況進行把控和執(zhí)行”。

胡景暉分析,受這一不確定因素的影響,在房貸新政第一只靴子落地之后,購房人對商業(yè)銀行的實際執(zhí)行出現(xiàn)了短期的觀望。表現(xiàn)在市場方面,即體現(xiàn)為北京國慶長假期間網(wǎng)簽量的走低。

隨后,《每日經(jīng)濟新聞》記者又致電天津市多個售樓處。

天津遠洋萬和城的置業(yè)顧問告訴記者,目前看房的人群仍是剛需為主。此項政策對樓市的利好有限,因為目前購房者很難拿到7折利率,“現(xiàn)在銀行的存款利率都是上調的?!彼M而表示,國慶期間,房地產(chǎn)比之前賣得火,主要還是節(jié)假日的原因。

萬科四季花城的置業(yè)顧問表示,目前還未接到銀行降低利率的通知,貸款仍是執(zhí)行基準利率。即便是目前執(zhí)行7折利率,受益者是極少人群,不會成為普遍現(xiàn)象。

她表示,“金九銀十”是傳統(tǒng)的銷售旺季,并且國慶7天假期,平時沒時間的意向客戶或來看房,開發(fā)商又借機打出促銷牌,看房人群肯定比以前多,和貸款新政沒有太大關系。

胡景暉說,在商業(yè)銀行存貸比考核不放松、房地產(chǎn)行業(yè)整體風險壓力持續(xù)、央行堅持流動性定向釋放等多方面因素的影響下,商業(yè)銀行對于住房按揭貸款的實際支持情況、具體能執(zhí)行的程度和幅度,成為市場各方普遍關注的問題。

以價換量將成新常態(tài)

上海易居研究院研究員嚴躍進表示,央行新政對剛需和改善型需求的利好最大。對剛需購房者而言,7折信貸利率等政策,能直接降低購房成本,進而加快購房者入市。不過,是否實行7折信貸利率仍要看銀行的執(zhí)行情況。

他進而分析,此次救市的一個亮點就是改善型需求受到了保護。對于此前按揭貸款償付完畢的購房者,會積極在目前價格低迷期抄底入市。

在業(yè)內人士眼中,即便是新政落地,也很難對樓市有大的提振作用。

歐陽捷表示,在利率市場化的過程中,利率是上漲的。從這個層面上看,基準利率很難下調。

值得注意的是,目前國內多個城市的庫存,仍處于高位。截至9月21日,中國指數(shù)研究院監(jiān)測的18個主要城市庫存總量較上周環(huán)比上升0.71%,逾六成城市庫存承壓。

對于未來的銷售策略,他認為“以價換量將成為新常態(tài)”,加快去庫存。

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開發(fā)商樣本

中高端樓盤開發(fā)商最受益 房貸證券化短期難救急

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

節(jié)前出乎意料的央行房貸救市政策,讓承受著巨大業(yè)績壓力的上市房企終于松了一口氣。

盡管A股市場由于國慶長假安排仍在休市,但在H股上市的內房股于10月3日開市后全線大漲,成為國慶假期后香港資本市場走勢最強勁的板塊。

新城控股高級副總裁歐陽捷向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,在目前資金成本高企的大背景下?!罢J貸不認房”的調整對改善性需求帶來直接利好,預計中高端產(chǎn)品占比較多的房企將是最大的受益者。

此外,為了應對今年以來的“房貸荒”,央行首次提出鼓勵銀行業(yè)金融機構探索發(fā)行住房抵押貸款支持證券(以下簡稱MBS),多位業(yè)內人士認為,雖然MBS的發(fā)行有助于緩解房貸緊縮與房企的資金壓力,不過由于目前擔保機制、利率倒掛等難題尚未解決,短期內大范圍推廣的可能性不大。

主打改善性產(chǎn)品房企最受益

在歐陽捷看來,本次房貸政策調整最大的亮點在于從此前 “認房又認貸”的標準,放松至“認貸不認房”,只要客戶以往貸款已結清,哪怕名下還有一套房也可以享受首套房的優(yōu)惠待遇,這等于是降低了改善型買家的入市門檻,放大了金融杠桿,換房需求有望獲得釋放。

“與之相對,對于首次置業(yè)買家而言,央行重申首套房貸款利率最低7折基本沒有意義?!睔W陽捷表示,由于受利率和銀行負債成本攀升的影響,本次政策的調整對于主打首次置業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)商帶來的幫助有限。

家和集團副總裁張建勛告訴記者,如果從企業(yè)類型來看,受益最大的應該是中高端產(chǎn)品占比較大的房企,例如融創(chuàng)、綠城、華僑城等銷售均價較高的房企,新政的實施有助于提高它們的周轉速度;其次是產(chǎn)品布局較為均衡、在一二線城市比重較高的龍頭房企如中海、保利,因為這類型城市的住房改善需求更為旺盛。

歐陽捷表示,房企應該借助政策利好堅決去庫存,通過提高周轉速度提升回報并降低負債率,而并非盲目漲價導致錯失出貨良機。

房貸證券化難以快速推廣

除了房貸政策的變化,央行發(fā)布的文件表示,鼓勵銀行業(yè)金融機構通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發(fā)行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金,專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

歐陽捷表示,在房地產(chǎn)市場下行的環(huán)境下,通過發(fā)行長期限專向金融債和MBS,可以讓銀行把過去發(fā)放的房貸以證券的形式賣出去,以騰出更多的資金頭寸并增加銀行按揭貸款配置動力。

“目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要包括自有資金、銷售回款、開發(fā)貸款與社會融資,這其中銷售回款占比往往在50%以上?!睆埥▌渍J為,今年房貸緊縮恰恰對銷售回款帶來極大的壓力,因此MBS的探索發(fā)行對于緩解房企資金壓力將帶來巨大的積極作用。

不過,作為一種資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,MBS要在短期內大面積推廣困難不少。目前,國內尚沒有機構能對此類金融產(chǎn)品提供國家信用擔保,這是MBS的發(fā)行需要面臨的首要難題。

“由于受利率倒掛的影響,幾年前發(fā)放的房貸基本都是基準利率85折左右,平均利率約在5.56%,而市場上15年AAA的債券利率在5.8%,這就形成負利差,因此無論是個人投資者還是銀行體系之間購買的意愿很低,對MBS的推廣帶來巨大的障礙。由于只有長期資金利率明顯下行,MBS的收益率才具備吸引力”,香港粵海證券投資銀行董事黃立沖認為。

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