每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 張威 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 張威 發(fā)自北京

9月30日，央行、銀監(jiān)會發(fā)布通知，對我國房貸政策作出調(diào)整。其中，對擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策；首套房貸利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。

不過，業(yè)界普遍存在的疑慮是：在銀行負(fù)債成本逐漸增多，息差、利差又漸趨收窄的情況下，銀行是否真的愿意加大個人房貸投放力度，以及執(zhí)行7折的貸款利率水平？

上述通知還表示，增強金融機(jī)構(gòu)個人住房貸款投放能力，鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS）、發(fā)行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

有觀點認(rèn)為，MBS未來將成為銀行加大住房貸款投放的重要手段之一。

業(yè)內(nèi)：低于85折銀行沒錢賺/

華夏銀行發(fā)展研究部戰(zhàn)略室負(fù)責(zé)人楊馳對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，總體來說，新政有利于改善型購房群體，與先前一刀切、認(rèn)房又認(rèn)貸的政策相比有進(jìn)步。名下的房屋還完貸款后才可享受首套房優(yōu)惠政策，也反映出金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)對于控制整體債務(wù)擴(kuò)張的審慎態(tài)度。

但楊馳也認(rèn)為，房貸新政是否能夠完全激活當(dāng)前低迷的房地產(chǎn)市場，還需進(jìn)一步觀察各商業(yè)銀行的應(yīng)對策略。相對個人消費貸款和小微企業(yè)貸款來說，個人住房按揭貸款的收益率偏低，7折利率已接近銀行負(fù)債成本，盈利要求決定了銀行不可能拿出太多信貸資源配置在個人房貸品種上。

交行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，從房貸成本來說，不大可能降到7折利率。目前，銀行的負(fù)債成本和前些年相比有了很大提升，負(fù)債成本上升了，按照目前一般的負(fù)債成本計算，再考慮利差收窄、息差收窄，如果住房貸款低于85折銀行就沒有錢賺了，在9折左右銀行還可能愿意做。一方面，金融機(jī)構(gòu)要支持按揭業(yè)務(wù)的發(fā)展，實現(xiàn)惠民生等決策層希望達(dá)到的目標(biāo)，另一方面，也要考慮商業(yè)可持續(xù)性。

“第一步，要看如何想辦法從基準(zhǔn)、基準(zhǔn)以上的利率降到基準(zhǔn)以內(nèi)，7折可能太遠(yuǎn)了；第二，從規(guī)模和價格關(guān)系來看，國家鼓勵、支持、推動，銀行還會多放一些貸款，但如果定價回落到銀行商業(yè)可持續(xù)性無法承受的范圍，貸款大規(guī)模投放則不太可能，所以價格和政策需要平衡；另外，如果沒有需求，貸款也沒有投放對象，今年房地產(chǎn)住宅的成交量明顯回落，也不能說按揭貸款投放少，還有一個原因是需求小。”連平分析認(rèn)為。

MBS利于盤活存量房貸/

上述通知還表示，鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券、發(fā)行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

這意味著，在監(jiān)管部門看來，通過MBS盤活銀行存量住房貸款，也是推動銀行放貸的一個方面。

今年7月，郵儲銀行2014年第一期個人住房貸款支持證券化產(chǎn)品在全國銀行間債券市場發(fā)行，規(guī)模為68.14億元。從發(fā)行結(jié)果看，該產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)加權(quán)利率是5.88%，MBS發(fā)行利率是5.8%和6.79%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該產(chǎn)品發(fā)行利率基本上落在了招標(biāo)區(qū)間的上限，說明當(dāng)時投標(biāo)認(rèn)購的情況不是很理想。

其實，早在2005年，已有銀行涉足個人住房貸款證券化。當(dāng)年12月，由建行作為發(fā)起機(jī)構(gòu)的國內(nèi)首單個人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品——“建元2005-1個人住房抵押貸款支持證券”進(jìn)入全國銀行間債券市場。

連平認(rèn)為，銀行在按揭貸款方面不能說是“惜貸”。和公司貸款相比，住房貸款占用銀行資本、風(fēng)險撥備比較少，所以保持一定規(guī)模，銀行還是愿意的。

“個人住房貸款資產(chǎn)證券化會作為發(fā)展趨勢應(yīng)該是明朗的，但市場各方面的機(jī)制、運作的模式是不是很適合其發(fā)展，還有待觀察，監(jiān)管層和貨幣當(dāng)局還是愿意推動的，市場也應(yīng)該很好適應(yīng)這個需求，讓按揭貸款資產(chǎn)證券化持續(xù)不斷向前推進(jìn)，使得商業(yè)銀行沒有后顧之憂，手中的資產(chǎn)能夠轉(zhuǎn)移出去，騰出額度，更好支持按揭貸款。”連平表示。

中央財經(jīng)大學(xué)教授郭田勇也認(rèn)為，住房貸款資產(chǎn)證券化會成為銀行一個重要的手段。

楊馳表示，要盤活房貸市場，就需要有配套措施，鼓勵商業(yè)銀行通過MBS把存量房貸盤活，以解決規(guī)模問題。另外，如果把前些年放的一大批7折利率房貸盤活，商業(yè)銀行會以更高的收益率發(fā)展房貸業(yè)務(wù)，MBS會是將來推出的重要措施。

此前，也有行業(yè)人士向記者表示，個人住房貸款支持證券化相比普通的銀行信貸支持證券化要復(fù)雜，“如果是發(fā)行對公貸款支持證券化，銀行最多就拿出來二三十筆貸款，而且不需要系統(tǒng)改造，有些賬目從表內(nèi)轉(zhuǎn)到表外直接手工改賬就可以。但個人住房貸款證券化，銀行基本上要拿出幾萬筆貸款，在資產(chǎn)篩選、盡職調(diào)查、資料提取方面也有很多工作要做，而且資產(chǎn)出表工作量很大，需要有一個集中的IT系統(tǒng)支持，有一些銀行住房貸款還在分行那端，做起來就更麻煩。”