每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 張威 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 張威 發(fā)自北京

9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，對(duì)我國(guó)房貸政策作出調(diào)整。其中，對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通商品住房，執(zhí)行首套房貸款政策；首套房貸利率下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。

不過(guò)，業(yè)界普遍存在的疑慮是：在銀行負(fù)債成本逐漸增多，息差、利差又漸趨收窄的情況下，銀行是否真的愿意加大個(gè)人房貸投放力度，以及執(zhí)行7折的貸款利率水平？

上述通知還表示，增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款投放能力，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS）、發(fā)行期限較長(zhǎng)的專項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，MBS未來(lái)將成為銀行加大住房貸款投放的重要手段之一。

業(yè)內(nèi)：低于85折銀行沒錢賺/

華夏銀行發(fā)展研究部戰(zhàn)略室負(fù)責(zé)人楊馳對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，總體來(lái)說(shuō)，新政有利于改善型購(gòu)房群體，與先前一刀切、認(rèn)房又認(rèn)貸的政策相比有進(jìn)步。名下的房屋還完貸款后才可享受首套房?jī)?yōu)惠政策，也反映出金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)于控制整體債務(wù)擴(kuò)張的審慎態(tài)度。

但楊馳也認(rèn)為，房貸新政是否能夠完全激活當(dāng)前低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，還需進(jìn)一步觀察各商業(yè)銀行的應(yīng)對(duì)策略。相對(duì)個(gè)人消費(fèi)貸款和小微企業(yè)貸款來(lái)說(shuō)，個(gè)人住房按揭貸款的收益率偏低，7折利率已接近銀行負(fù)債成本，盈利要求決定了銀行不可能拿出太多信貸資源配置在個(gè)人房貸品種上。

交行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，從房貸成本來(lái)說(shuō)，不大可能降到7折利率。目前，銀行的負(fù)債成本和前些年相比有了很大提升，負(fù)債成本上升了，按照目前一般的負(fù)債成本計(jì)算，再考慮利差收窄、息差收窄，如果住房貸款低于85折銀行就沒有錢賺了，在9折左右銀行還可能愿意做。一方面，金融機(jī)構(gòu)要支持按揭業(yè)務(wù)的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)惠民生等決策層希望達(dá)到的目標(biāo)，另一方面，也要考慮商業(yè)可持續(xù)性。

“第一步，要看如何想辦法從基準(zhǔn)、基準(zhǔn)以上的利率降到基準(zhǔn)以內(nèi)，7折可能太遠(yuǎn)了；第二，從規(guī)模和價(jià)格關(guān)系來(lái)看，國(guó)家鼓勵(lì)、支持、推動(dòng)，銀行還會(huì)多放一些貸款，但如果定價(jià)回落到銀行商業(yè)可持續(xù)性無(wú)法承受的范圍，貸款大規(guī)模投放則不太可能，所以價(jià)格和政策需要平衡；另外，如果沒有需求，貸款也沒有投放對(duì)象，今年房地產(chǎn)住宅的成交量明顯回落，也不能說(shuō)按揭貸款投放少，還有一個(gè)原因是需求小。”連平分析認(rèn)為。

MBS利于盤活存量房貸/

上述通知還表示，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款支持證券、發(fā)行期限較長(zhǎng)的專項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

這意味著，在監(jiān)管部門看來(lái)，通過(guò)MBS盤活銀行存量住房貸款，也是推動(dòng)銀行放貸的一個(gè)方面。

今年7月，郵儲(chǔ)銀行2014年第一期個(gè)人住房貸款支持證券化產(chǎn)品在全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行，規(guī)模為68.14億元。從發(fā)行結(jié)果看，該產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)加權(quán)利率是5.88%，MBS發(fā)行利率是5.8%和6.79%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該產(chǎn)品發(fā)行利率基本上落在了招標(biāo)區(qū)間的上限，說(shuō)明當(dāng)時(shí)投標(biāo)認(rèn)購(gòu)的情況不是很理想。

其實(shí)，早在2005年，已有銀行涉足個(gè)人住房貸款證券化。當(dāng)年12月，由建行作為發(fā)起機(jī)構(gòu)的國(guó)內(nèi)首單個(gè)人住房抵押貸款證券化產(chǎn)品——“建元2005-1個(gè)人住房抵押貸款支持證券”進(jìn)入全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)。

連平認(rèn)為，銀行在按揭貸款方面不能說(shuō)是“惜貸”。和公司貸款相比，住房貸款占用銀行資本、風(fēng)險(xiǎn)撥備比較少，所以保持一定規(guī)模，銀行還是愿意的。

“個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化會(huì)作為發(fā)展趨勢(shì)應(yīng)該是明朗的，但市場(chǎng)各方面的機(jī)制、運(yùn)作的模式是不是很適合其發(fā)展，還有待觀察，監(jiān)管層和貨幣當(dāng)局還是愿意推動(dòng)的，市場(chǎng)也應(yīng)該很好適應(yīng)這個(gè)需求，讓按揭貸款資產(chǎn)證券化持續(xù)不斷向前推進(jìn)，使得商業(yè)銀行沒有后顧之憂，手中的資產(chǎn)能夠轉(zhuǎn)移出去，騰出額度，更好支持按揭貸款。”連平表示。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授郭田勇也認(rèn)為，住房貸款資產(chǎn)證券化會(huì)成為銀行一個(gè)重要的手段。

楊馳表示，要盤活房貸市場(chǎng)，就需要有配套措施，鼓勵(lì)商業(yè)銀行通過(guò)MBS把存量房貸盤活，以解決規(guī)模問(wèn)題。另外，如果把前些年放的一大批7折利率房貸盤活，商業(yè)銀行會(huì)以更高的收益率發(fā)展房貸業(yè)務(wù)，MBS會(huì)是將來(lái)推出的重要措施。

此前，也有行業(yè)人士向記者表示，個(gè)人住房貸款支持證券化相比普通的銀行信貸支持證券化要復(fù)雜，“如果是發(fā)行對(duì)公貸款支持證券化，銀行最多就拿出來(lái)二三十筆貸款，而且不需要系統(tǒng)改造，有些賬目從表內(nèi)轉(zhuǎn)到表外直接手工改賬就可以。但個(gè)人住房貸款證券化，銀行基本上要拿出幾萬(wàn)筆貸款，在資產(chǎn)篩選、盡職調(diào)查、資料提取方面也有很多工作要做，而且資產(chǎn)出表工作量很大，需要有一個(gè)集中的IT系統(tǒng)支持，有一些銀行住房貸款還在分行那端，做起來(lái)就更麻煩。”