每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

房地產作為資金密集型行業(yè)，其發(fā)展離不開資金的支持。作為房地產行業(yè)融資渠道之一的信托，對行業(yè)的支持亦不如從前。

據(jù)《北京商報》報道，用益信托的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月地產信托的發(fā)行呈持續(xù)降溫之勢，48款地產信托共募集資金136億元，規(guī)模環(huán)比下滑16.6%，也是今年以來的新低。

賽普咨詢研究院高級咨詢師李春亮在接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，在進入房地產下半場之后，眾多中小房企已明顯感覺“缺糧”，銀行從緊，信托降溫，私募過窄等，而這些問題在相當長一段時間內都將是常態(tài)。

中小房企融資難度加大

中國信托業(yè)協(xié)會在最新報告中稱，依據(jù)去年媒體的公開報道，信托業(yè)發(fā)生集合資金信托風險事件13起，共涉及11家信托公司，項目數(shù)量較2012年有所上升。

從信托項目的行業(yè)投向看，這13個信托項目風險事件中，涉及房地產信托的有9個。從數(shù)量占比看，房地產領域的信托風險事件占比超過60%。

新城控股高級副總裁歐陽捷表示，對于信托而言，利率水平較高，一般在15%~18%之間。對于風險較高的小房企，信托也開始遠離。

李春亮告訴記者，小型房企和一些非優(yōu)質項目越來越難從信托渠道融資。資產市場的嗅覺遠比實業(yè)靈敏，可以視為房地產行業(yè)的重要風向標。

雖然開發(fā)貸開閘，但銀行更偏向于大型房企。據(jù) 《證券日報》報道，截至今年中期，16家上市銀行合計的房地產對公貸款規(guī)模為3.82萬億元，較去年底的3.55萬億元增加了7.6%。

東亞新華地產營銷總監(jiān)賈玉鵬告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，獲取開發(fā)貸有一定的考核標準，其中包括開發(fā)規(guī)模、開發(fā)項目數(shù)量、企業(yè)每年的銷售額、有無不良貸款記錄、整體債務情況等。但中小房企獲得開發(fā)貸的難度要大于大型房企?！皢蝹€項目的開發(fā)公司，難度最大?！?/p>

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進認為，目前融資的難易程度和房企自身的發(fā)展狀況密切相關。對于一些有風險隱憂、后續(xù)發(fā)展動力不足的房企而言，融資通道自然會收窄。而品牌房企雖然業(yè)績也不如預期，但鑒于此類企業(yè)未來可期的投資價值，包括信托在內的各類融資機構還是愿意與其進行合作。

創(chuàng)新融資渠道勢在必行

融資的難度，加劇了行業(yè)的分化。在9月19~25日這一周里，北交所企業(yè)國有產權項目成交金額為5.73億元，房地產業(yè)、商務服務業(yè)、公共設施管理業(yè)居成交金額前三位；新增掛牌項目總金額為23.8億元，房地產業(yè)、金融業(yè)、商務服務業(yè)居掛牌金額前三位。根據(jù)北交所的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在上一周（9月12~18日）新增掛牌項目中，房地產業(yè)仍居掛牌金額前三位。

對于中小房企融資，李春亮建議，創(chuàng)新融資渠道勢在必行。伴隨傳統(tǒng)渠道收緊，創(chuàng)新融資的活躍期到來。例如最近備受關注的眾籌模式、萬科的小股操盤模式、越秀的基金合作模式，以及如何借力互聯(lián)網(wǎng)渠道進行融資等?！靶碌娜谫Y模式探索必定伴隨著新的風險，中小房企應謹慎而為?！?/p>

根據(jù)證券時報網(wǎng)披露的消息，近日，首開股份控股股東北京首都開發(fā)控股(集團)有限公司獲準在銀行間市場發(fā)行短期融資債券，成為中國銀行間市場交易商協(xié)會放開保障房建設企業(yè)發(fā)行債務融資工具以來，全國范圍內首例獲準發(fā)行公募債券的房地產企業(yè)。

嚴躍進表示，首開此次獲批允許在銀行間市場發(fā)行公募債券，說明了未來融資的導向。對于積極響應國家樓市政策，體現(xiàn)民生關懷的房企項目，更容易在融資方面獲取便利。在今年四季度，不排除有別的房企能夠和首開這樣的房企一樣，在此類債務融資上獲取資金補給。

賈玉鵬認為，總體來說，同等條件下去融資，機構優(yōu)先考慮大型房企和央企、國企等。隨著未來市場的發(fā)展，房地產開發(fā)企業(yè)利潤空間越來越小，會加劇行業(yè)的優(yōu)勝劣汰。

李春亮說，自身造血才是根本之道。雖然房地產還無法脫離金融屬性，但其又并非絕對的資本運作。介于實業(yè)和資本之間的房地產行業(yè)，在資本杠桿受限的情況下，加快資產周轉及提高項目凈利潤更為重要。