每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

10月8日，虎嗅網(wǎng)一篇題為《萬達(dá)的模式拐點(diǎn)：王健林，首富還是“首負(fù)”》的文章在微信朋友圈廣泛流傳，支撐作者觀點(diǎn)的主要理由是萬達(dá)的租金過低，目前商場(chǎng)平均租金只有2.5元/平方米·天，比香港的地產(chǎn)商同行租金還低。

但是，被稱為“地產(chǎn)淘寶”的萬達(dá)實(shí)力真就那么弱嗎？作者顯然只是從地產(chǎn)行業(yè)角度來看待萬達(dá)的商業(yè)模式，而沒有看到已經(jīng)在112個(gè)城市擁有178個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的 “萬達(dá)帝國(guó)”整體商業(yè)價(jià)值。

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)招股書顯示，其商場(chǎng)不僅覆蓋了大多數(shù)一二線城市，而且已經(jīng)深入到內(nèi)地的三四線城市。如果一個(gè)跨國(guó)品牌想要在短時(shí)間內(nèi)迅速覆蓋全中國(guó)的零售市場(chǎng)，萬達(dá)無疑是最好的“向?qū)?rdquo;。更何況，大多數(shù)萬達(dá)廣場(chǎng)目前已經(jīng)走出“養(yǎng)鋪”階段，未來有機(jī)會(huì)爭(zhēng)取更多愿意支付高租金的中小品牌。另外，如果萬達(dá)的商業(yè)廣場(chǎng)能夠和其未來推出的金融業(yè)務(wù)合作，向中小租戶提供借款服務(wù)，那么其在租金議價(jià)及競(jìng)業(yè)限制能力方面，將擁有更強(qiáng)勢(shì)的地位。

物業(yè)銷售占比降至七成/

9月16日，香港聯(lián)交所披露了萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的招股書。招股書顯示，截至2014年6月30日，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)在全國(guó)29個(gè)?。ㄊ?、區(qū)）的112個(gè)城市布局了178個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，涵蓋萬達(dá)廣場(chǎng)、購(gòu)物中心和豪華酒店。

數(shù)據(jù)顯示，萬達(dá)目前自持物業(yè)面積達(dá)到1470萬平方米，如何充分發(fā)揮偌大規(guī)模物業(yè)的效用，是投資者最關(guān)心的問題之一。業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，萬達(dá)為人熟知的模式是“以售養(yǎng)租”，快速銷售物業(yè)，以彌補(bǔ)回收租金的壓力。高周轉(zhuǎn)的模式使其與其他純住宅的開發(fā)商更為相似。近幾年來，萬達(dá)正在逐漸減少對(duì)物業(yè)銷售的依賴，物業(yè)銷售占總體業(yè)務(wù)的比重已從2011年的近九成下降到今年上半年的近七成。

上海良棲品牌管理有限公司首席顧問程偉雄曾擔(dān)任美特斯邦威、波司登等品牌高管，他觀察發(fā)現(xiàn)，有些服裝品牌既出現(xiàn)在萬達(dá)的百貨商場(chǎng)，也出現(xiàn)在萬達(dá)廣場(chǎng)的“內(nèi)街”，沿街店鋪可以收到比較高的租金，而百貨商場(chǎng)的租金不容易提升。目前萬達(dá)的租戶中，以本土品牌和國(guó)際二三線品牌居多。

“萬達(dá)對(duì)品牌收租通常是按扣點(diǎn)收取，收取固定租金的情況不多。”程偉雄說。萬達(dá)和租戶談判時(shí)，一些知名品牌還是比較強(qiáng)勢(shì)，他們一般不接受“保底”租金模式。所謂“保底”，就是商場(chǎng)給出一個(gè)租金底線，當(dāng)租戶生意極差，按扣點(diǎn)方式計(jì)算的租金低于底線時(shí)，仍需繳納相當(dāng)于底線的租金。

程偉雄指出，在與萬達(dá)的合作中，租戶選擇百貨還是內(nèi)街，選擇扣點(diǎn)還是固定租金，租金是否保底等環(huán)節(jié)的談判都有一定的機(jī)動(dòng)性。有時(shí)萬達(dá)為了長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，會(huì)對(duì)大品牌有所讓步，多重因素疊加下，導(dǎo)致其租金水平不算太高。

招股書顯示，萬達(dá)的購(gòu)物中心出租率一直保持在較高水平，2011、2012、2013年均超過99%，2014年上半年為97.8%。近年來萬達(dá)的租金水平也呈穩(wěn)定上升趨勢(shì)，每平方米每月的租金從57元漲到目前的75元，相當(dāng)于每天2.5元。

RET睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理陳曦評(píng)論稱，萬達(dá)物業(yè)回報(bào)率不高。“萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)持有的物業(yè)量遠(yuǎn)超新鴻基，但兩家公司的利潤(rùn)總額幾乎持平。”

然而，這只是萬達(dá)“養(yǎng)鋪”階段的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀。據(jù)《證券市場(chǎng)周刊》報(bào)道，萬達(dá)即將走出“養(yǎng)鋪”期，未來可以更多地選擇一些不知名，但能夠承受更高租金的中小商業(yè)品牌，在租賃方式上也會(huì)有更多的調(diào)整。