每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海    

三四線城市的“入口”/

招股書披露，目前萬達(dá)擁有超過15000家已租店鋪，主要租戶包括超市、電子產(chǎn)品、電影院、卡拉OK、連鎖餐廳等，出租給2600個(gè)品牌，被萬達(dá)納入“品牌庫”的有2000個(gè)品牌。

衛(wèi)民不動(dòng)產(chǎn)蔡為民告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，萬達(dá)目前還處在積極擴(kuò)張的階段，要將萬達(dá)廣場開到全國各地、更低一級(jí)的城市。他認(rèn)為，萬達(dá)在上市前，為了在資本市場獲得較高的估值，需要給投資人一個(gè)規(guī)模龐大、扎根很深的印象。因此，做大盤子是其當(dāng)務(wù)之急，比租金回報(bào)率更重要。萬達(dá)希望聚攏一批忠實(shí)的追隨商家，每到一個(gè)新的城市，都會(huì)很快匯聚一批實(shí)力較強(qiáng)的租戶。

RET睿意德高級(jí)董事王玉珂認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的核心是要找到被市場認(rèn)可的盈利模式，畢竟資本市場看重的是預(yù)期。但目前國內(nèi)大多數(shù)商業(yè)模式都還處于探索階段。從萬達(dá)披露的數(shù)據(jù)來看，其購物中心不賺錢，酒店、百貨更是如此。去年萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)收入1456.2億元，其中地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括公寓、商鋪、寫字樓在內(nèi)的收入1262.5億元，租金收入僅85.6億元，占總收入的5.87%，而太古、新鴻基去年的租金收入分別為96.73億港元（約合人民幣76.47億元）和90.78億港元 （約合人民幣71.76億元），其中太古租金收入占整體收入的比例高達(dá)74.8%。

但王玉珂忽略了萬達(dá)對(duì)于要深入中國內(nèi)地城市的全球性品牌來說，具有戰(zhàn)略價(jià)值。萬達(dá)在全國112個(gè)城市擁有商業(yè)項(xiàng)目，這意味著只要能得到萬達(dá)的支持，就可以在全國112個(gè)城市迅速鋪開市場，這對(duì)于動(dòng)軋需要投入數(shù)千萬乃至數(shù)億元推廣費(fèi)用打開市場的新進(jìn)入品牌而言，無疑有著極強(qiáng)的吸引力。

事實(shí)上，目前萬達(dá)大量布局的三四線城市，早已成為零售市場的新藍(lán)海。奔馳西區(qū)負(fù)責(zé)人劉云良曾向媒體表示，2013年中國增長最快的15個(gè)城市，有10個(gè)是三四線城市。

從奔馳、寶馬、特斯拉等豪華品牌的轎車，到私人飛機(jī)、游艇，再到高端美容院，三四線城市廣闊的市場，以及不斷上升的購買力，對(duì)于那些能夠支付高額租金的全球性品牌將是不小的誘惑。如果萬達(dá)能借上市進(jìn)一步提升全球品牌資源庫，在短時(shí)間內(nèi)迅速提升租金收入并非沒有可能。

根據(jù)王健林在今年年中總結(jié)會(huì)上的表述，萬達(dá)將從下半年開始發(fā)展金融業(yè)務(wù)。億翰智庫上市房地產(chǎn)研究中心副主任張化東認(rèn)為，如果萬達(dá)的金融像阿里小貸那樣，向租賃萬達(dá)廣場的商戶提供供應(yīng)鏈借款，可大大提高其租金議價(jià)能力。

目前商業(yè)地產(chǎn)的通行模式為：開發(fā)商為大品牌貼租金，向中小品牌收取高額的租金溢價(jià)。如果在萬達(dá)現(xiàn)有的租賃格局中增加中小品牌的比重，其租金收入將有望大幅上升。