每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

發(fā)展空間超同類型公司

一向被視為商業(yè)地產(chǎn) “神話”的萬達(dá)，在資本市場講的故事究竟好不好聽？

根據(jù)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的招股說明書顯示，萬達(dá)將公司商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)總共三大板塊全部納入上市公司，分別包括長期投資的物業(yè)開發(fā)租賃，開發(fā)和銷售物業(yè)以及開發(fā)和酒店經(jīng)營。而這三大板塊恰好是目前萬達(dá)集團(tuán)盈利能力、收入水平最高的三大板塊。在此前披露的數(shù)據(jù)中，2013年萬達(dá)集團(tuán)1866.4億元的總收入中，商業(yè)地產(chǎn)公司收入為1456.2億元，商管公司的租金收入為85.6億元，酒店管理公司收入為36.3億元。未來萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)上市公司占萬達(dá)整體業(yè)績貢獻(xiàn)比例將達(dá)到80%左右。

在招股書中，萬達(dá)還首次對(duì)外披露了其拿地成本。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn)，2011~2013年，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的平均土地成本分別只有1821元/平方米、1171元/平方米和1096元/平方米，雖然其中不乏一些土地價(jià)格并不高的三線城市，但考慮到近年來土地價(jià)格不斷攀升的大勢(shì)，萬達(dá)的拿地成本之低為行業(yè)公認(rèn)。

根據(jù)蘭德咨詢的研究顯示，萬達(dá)近三年的土地成本僅占其平均售價(jià)的9.18%，這在行業(yè)內(nèi)是一個(gè)非常低的水平。以龍湖為例，2013年其土地成本占平均售價(jià)的比例為18.2%，萬科則接近25%，四成以上的房企超過33%，只有6.4%的開發(fā)商土地成本低于平均售價(jià)的10%。

招股書顯示，萬達(dá)2011~2013年的每月租金水平分別為57元/平方米、63元/平方米、70元/平方米，2014年上半年則提升至75元/平方米，而全國的都市型購物中心的合理月租金水平在80元/平方米~100元/平方米，顯然萬達(dá)的租金水平并不突出。

蘭德咨詢總裁宋延慶對(duì)此指出，萬達(dá)絕大多數(shù)購物中心還處于育商期，預(yù)計(jì)今年全年平均月租金可以達(dá)到83元/平方米左右。

此外，萬達(dá)與騰訊、百度的合作，也被視為刺激萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新發(fā)展的新動(dòng)力，盡管在萬達(dá)此次赴港上市的資產(chǎn)包中并不包括電商業(yè)務(wù)，但這無疑將為其赴港IPO增加砝碼。

“根據(jù)王健林的披露，五年200億的總投資，這讓萬達(dá)的電商充滿想象，再加上馬化騰、李彥宏的站臺(tái)，對(duì)于進(jìn)入IPO關(guān)鍵階段的萬達(dá)來說，更是給了投資者信心。”上述分析人士表示。

萬達(dá)今年正在拓展的金融業(yè)務(wù)，也令投資者興奮。有分析師指，這些金融業(yè)務(wù)有可能仿效阿里，利用萬達(dá)所掌握的客戶數(shù)據(jù)，向品牌租戶提供供應(yīng)鏈融資，進(jìn)一步提升萬達(dá)商場的租金議價(jià)能力和對(duì)優(yōu)秀零售品牌的吸引力。

另外，萬達(dá)目前在三四線城市的布局，亦被看做跨國品牌深入中國零售市場的重要契機(jī)，其戰(zhàn)略價(jià)值無可估量。

在此背景下，業(yè)界對(duì)萬達(dá)的價(jià)值評(píng)估，將不局限于目前已經(jīng)公布的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，而會(huì)更多立足于公司的成長空間。