每經(jīng)編輯 蔡雅蕓

世邦魏理仕研究部

截至9月底，自貿(mào)區(qū)成立已屆一周年。經(jīng)過一年的發(fā)展，上海自貿(mào)區(qū)的制度框架正在逐步清晰，而自貿(mào)區(qū)在部分行業(yè)的率先開放正在形成吸引力。

物業(yè)市場方面，自貿(mào)區(qū)寫字樓租金在過去一年多時間內(nèi)經(jīng)歷了一輪過山車行情，在初期搶注風(fēng)潮的推動下，平均租金由自貿(mào)區(qū)成立前的每平方米每天2.1元飆升至去年年底的每平方米每天6.3元，隨后逐步理性回歸。

本季自貿(mào)區(qū)寫字樓平均租金報(bào)價環(huán)比繼續(xù)下跌2.3%至每平方米每月4.2元，但相比自貿(mào)區(qū)成立前的租金水平，仍有100%的增長。區(qū)內(nèi)寫字樓的物業(yè)價值也得到實(shí)質(zhì)性提升，8月遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以樓面地價每平方米11000元從華豐建設(shè)購入位于外高橋保稅區(qū)內(nèi)的一在建寫字樓工程，該價格相較于2011年華豐建設(shè)土地購入價格增長逾4倍。

工業(yè)物業(yè)方面，自貿(mào)區(qū)成立后以外高橋保稅區(qū)為代表的相關(guān)園區(qū)工業(yè)地價均出現(xiàn)上漲，其中外高橋的工業(yè)用地價格由之前的每平方米3500元上漲至每平方米8500元，同時區(qū)內(nèi)廠房、倉庫等物業(yè)租金也錄得穩(wěn)步上漲。

住宅市場方面，森蘭、臨港、祝橋等自貿(mào)區(qū)輻射板塊的代表性項(xiàng)目在去年四季度均出現(xiàn)了價格和成交量的雙重階段性高點(diǎn)，之后跟隨整體市場逐步回落，漸趨平穩(wěn)。但自自貿(mào)區(qū)成立至今，其輻射板塊內(nèi)代表性項(xiàng)目的售價累計(jì)漲幅都超過了10%，跑贏上海市平均水平。

9月份，自貿(mào)區(qū)管委會發(fā)布了《中國（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃》和《中國（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃草案》，對未來自貿(mào)區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局及相應(yīng)的土地功能布局作出了總體規(guī)劃。自貿(mào)區(qū)總體建筑規(guī)模為2830萬平方米，其中洋山和浦東機(jī)場的大部分均規(guī)劃為物流用地，而被定位為國際貿(mào)易服務(wù)和金融服務(wù)功能區(qū)的外高橋保稅區(qū)將基隆路兩側(cè)及南部8號門附近規(guī)劃為商務(wù)辦公的集聚區(qū)域。產(chǎn)業(yè)和土地規(guī)劃的不同功能設(shè)定將對區(qū)內(nèi)各物業(yè)類型產(chǎn)生不同程度的利好。

洋山保稅港區(qū)的優(yōu)質(zhì)倉庫市場將得到持續(xù)需求增長的長期支撐，而外高橋保稅區(qū)的功能轉(zhuǎn)型升級則會帶來土地轉(zhuǎn)性升值以及寫字樓開發(fā)投資方面的機(jī)遇?？紤]到自貿(mào)區(qū)內(nèi)的商務(wù)辦公規(guī)劃面積有限，而相關(guān)管理部門亦在引導(dǎo)企業(yè)實(shí)行區(qū)內(nèi)注冊、區(qū)外辦公的模式，世邦魏理仕認(rèn)為自貿(mào)區(qū)內(nèi)服務(wù)業(yè)的進(jìn)一步開放將對森蘭等周邊等商務(wù)區(qū)域以及上海其他商務(wù)區(qū)產(chǎn)生更為廣泛的利好作用。

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