每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

盡管房貸新政尚未落地，但廣州樓市提前出現(xiàn)回暖的勢(shì)頭。

根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)顯示，10月6日~10月12日，廣州全市商品房網(wǎng)簽成交1679套，環(huán)比大漲118%，以單周成交金額計(jì)算，創(chuàng)最近7個(gè)月以來新高。

“雖然目前房貸新政尚未落地，但央行的救市力度高于預(yù)期，導(dǎo)致部分此前在觀望的剛需買家入市”，中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

但短期的回暖并不意味著市場(chǎng)出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，在易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱看來，目前銀行資金面偏緊的局面并沒有改變，房企對(duì)市場(chǎng)不要過度樂觀，抓緊窗口期出貨才是上策。

成交強(qiáng)勢(shì)反彈

網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)顯示，9月29日~10月5日，廣州全市商品房網(wǎng)簽成交套數(shù)為771套，但在隨后一周成交套數(shù)飆升至1679套，不僅環(huán)比漲幅翻番，也遠(yuǎn)高于9月份1180套的單周最高成交水平。

“其實(shí)今年國慶黃金周的樓市成交并不差，數(shù)據(jù)不理想更多是由于滯后性的原因?qū)е?。由于網(wǎng)簽較實(shí)際成交往往滯后一周，因此10月6日~10月12日的數(shù)據(jù)更能反映黃金周的真實(shí)情況。”黃韜告訴記者，自從央行出臺(tái)房貸新政后，廣州樓市出現(xiàn)明顯回暖，以國慶黃金周7天假期為例，中原地產(chǎn)在廣州的銷售額幾乎等于今年6~8月份的月均成交額，很多開發(fā)商銷售額也出現(xiàn)大幅上漲。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，目前房貸新政并未在廣州完全落地。廣州最大的房貸按揭公司--競(jìng)宇按揭金融服務(wù)有限公司董事長(zhǎng)鄢紅勝向記者表示，除了招商銀行，廣州大多數(shù)商業(yè)銀行并未落地房貸新政，但由于多家商業(yè)銀行總行已經(jīng)出臺(tái)房貸新政細(xì)則，預(yù)計(jì)在未來1~2周內(nèi)會(huì)傳達(dá)到各地分行并執(zhí)行。

“成交回暖的主要原因，是央行的房貸新政超出市場(chǎng)預(yù)期。越來越多的購房者預(yù)期廣州房?jī)r(jià)會(huì)重拾漲勢(shì)，導(dǎo)致部分此前在觀望的剛性需求買家選擇入市。”黃韜告訴記者，今年前三季度通過中原地產(chǎn)促成的新房買賣交易中，改善型買家的客源比例接近四成，隨著房貸新政在廣州落地，改善型買家也會(huì)加速入市，預(yù)計(jì)市場(chǎng)回暖的勢(shì)頭的延續(xù)。

市場(chǎng)仍難言反轉(zhuǎn)

盡管央行的房貸新政大大提高了購房者的信心，但這并不意味著市場(chǎng)具備反轉(zhuǎn)的條件。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，雖然新政確實(shí)釋放了改善型需求買家，但在更為關(guān)鍵的房貸利率上，由于目前利率市場(chǎng)化進(jìn)展加快，預(yù)計(jì)房貸利率下降的難度極大，因此購房者的實(shí)際購房負(fù)擔(dān)并沒有減少，這也會(huì)對(duì)購買力帶來極大制約。

禮德財(cái)富CEO洪凱彬告訴記者，雖然央行重提房貸利率的下限為七折，但受到以余額寶、理財(cái)通為代表的互聯(lián)網(wǎng)金融快速發(fā)展沖擊，今年銀行吸納存款的成本遠(yuǎn)高于2008年。以目前銀行的負(fù)債成本計(jì)算，預(yù)計(jì)房貸會(huì)維持在基準(zhǔn)利率水平，只有少量?jī)?yōu)質(zhì)客戶有可能獲得9~9.5折的優(yōu)惠利率，七折利率更是幾無可能。

在歐陽捷看來，本輪市場(chǎng)調(diào)整的根本原因在于供求失衡，由于2009~2013年全國土地供應(yīng)量環(huán)比翻倍，對(duì)于大多數(shù)城市而言，巨大的庫存壓力需要足夠長(zhǎng)的時(shí)間才能消化。隨著改善型需求陸續(xù)入市并帶動(dòng)成交出現(xiàn)短期沖高，市場(chǎng)有可能會(huì)重新陷入僵局。

“雖然廣州樓市出現(xiàn)回暖的勢(shì)頭，但不要忘記現(xiàn)在市場(chǎng)的庫存水平高達(dá)14萬套，處于歷史最高水平，供過于求的局面并沒有扭轉(zhuǎn)。”第一太平戴維斯中國南區(qū)董事長(zhǎng)林木雄認(rèn)為，無論是購房者還是開發(fā)商都不應(yīng)該對(duì)市場(chǎng)過度樂觀，尤其是對(duì)于后者而言，抓緊機(jī)會(huì)去庫存與降負(fù)債依然是最重要的策略。