每經(jīng)編輯 蔡雅蕓

楊羚強

平安好房網(wǎng)的首付貸正張貼在上海的每一個地鐵車站，據(jù)說通過好房網(wǎng)的好房貸項目，10月份已經(jīng)至少撬動了10億元的銷售額。

好房網(wǎng)的首付貸項目，我早在北京時就有耳聞。其時了解的信息是，可以用購房者所擁有的其他抵押物向平安好房網(wǎng)借首付，年化利率可以低至12%，開發(fā)商負責貼息。

客觀而言，首付貸對開發(fā)商是很有吸引力的。

一方面，這種方式能迅速把潛在客戶轉(zhuǎn)化為實際購房人群，另一方面，所使用的資金成本不算高。一套1000萬的豪宅，需要通過首付款解決的貸款資金最多也就150萬。以年化12%的利息計算，一年也18萬元。而18萬對豪宅開發(fā)商來說，并不是一個很高的數(shù)字。

但是，這個產(chǎn)品也不是沒有問題。問題在哪兒？開發(fā)商需要作為購房者的擔保人，確保購房者能在一年內(nèi)還掉借款。這一條，還是讓很多開發(fā)商有點擔心。

另外，12%的利率也不算特別便宜，對開發(fā)商來說，還是希望能有更低的貸款成本。

為了解決這個問題，我找過一家基金公司的子公司，一家小額貸款公司，尋求發(fā)展出低利率的首付貸的可能。

雖然平安好房網(wǎng)以機密為由，不肯透露他們的好房貸是怎么形成的。但通過和業(yè)內(nèi)的交流，我還是多少知道了些首付貸的操作模式。

首先，他們找到一家小額貸款公司，請小額貸款公司以購房人旗下的各類資產(chǎn)作抵押，出借借款。按照目前的平均成本，月利率大概在1%。然后，小額貸款公司將這部分資產(chǎn)通過平安陸金所，完成資產(chǎn)證券化，再由平安或者其他銀行銷售給投資人。

相比其他金融機構(gòu)，擁有信托、陸金所和銀行業(yè)務的平安，顯然在整個鏈條中是唯一有能力壓縮首付貸融資成本的。

正因如此，業(yè)界朋友在討論平安首付貸的模式時，都表示做不到這么低的利率，最便宜的利率也要14%或者15%。

既然復制平安好房網(wǎng)的路徑不可能，我又用另一個模式來嘗試更低利率首付貸的可能性。

我向上述基金子公司提議，能否設(shè)計一個針對首付貸的資管計劃。整個資管計劃的投資者人數(shù)在50萬，每個人只需要花費20萬元即可。

只要參加首付貸的個人先付出自己能解決掉的部分首付款，并有投資者付剩余的購房款，這個資管計劃就告成立。

在這種模式下，開發(fā)商需要貼息的金額并不多。由于豪宅全款支付一般能有3%的價格折扣，這部分價格折扣就可以充當給投資人的收益。

如果這一資管計劃成立，房屋將直接過戶到資管計劃所指定的企業(yè)（全體投資人為股東）。等購房者籌措到全部首付款，再辦出貸款，再從上述企業(yè)過戶給購房者。如此，投資人可以享受到比普通理財產(chǎn)品更高的收益率，又有相對較低的風險。

但是，開發(fā)商提醒我說，這個模式的風險有兩個。一，因為房屋有兩次過戶交易，所需要付出的稅收會比較高，1套1000萬元的房子在購買時所需要支付的契稅、印花稅要達到三十幾萬，已經(jīng)遠遠高過開發(fā)商所付出的價格折扣。另一方面，一旦因為房屋價格下跌，購房者違約，那么投資人將承擔巨大的風險和損失。這也將使整個計劃在發(fā)行時，會因為沒有足夠的認購而告破產(chǎn)。

雖然我的試驗“胎死腹中”，但我仍相信，會有比平安好房貸更便宜的首付貸產(chǎn)品問世。而提出這個方案的很有可能是正在讀這篇文章的各位邦地產(chǎn)粉絲。我們希望我們的粉絲能有機會坐下來和業(yè)界一起討論，提供一個新的金融產(chǎn)品，幫助地產(chǎn)業(yè)的哥們姐們賣掉更多房子。

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