每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

前不久，媒體關(guān)于住房專項維修資金的相關(guān)報道引來關(guān)注。據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會物業(yè)維修資金研究專業(yè)委員會的不完全統(tǒng)計，自1998年實行住宅專項維修資金管理辦法至今，我國收繳的維修資金在5000億元左右，而這些資金大部分處于“沉睡”狀態(tài)。

據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，廣州市國土房管局日前發(fā)布 《廣州市物業(yè)專項維修資金管理辦法 （征求意見稿）》（以下簡稱《辦法》），規(guī)定專項維修資金未來擬劃轉(zhuǎn)小區(qū)業(yè)主大會實行直接管理，并可用于購買國債或者定期存款提高收益。

長期關(guān)注物業(yè)管理行業(yè)的廣州市律師協(xié)會民事法律專業(yè)委員會秘書長程磊在接受《每日經(jīng)濟新聞》采訪時表示，《辦法》明顯降低了專項維修資金的使用門檻，更好地實現(xiàn)了其保值增值功能。

業(yè)主自管專項維修資金

按照原有規(guī)定，廣州市物業(yè)專項維修資金由該市的物業(yè)專項維修資金管理中心負(fù)責(zé)資金歸集和監(jiān)管，維修資金由政府指定的銀行負(fù)責(zé)管理，作為資金所有者的業(yè)主并沒有選擇權(quán)。

但《辦法》第十六條要求，已有業(yè)委會的小區(qū)，由業(yè)委會負(fù)責(zé)組織實施，可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)具體工作。沒有業(yè)委會的小區(qū)，相關(guān)業(yè)主可以自行實施或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)實施，也可以向所在的居委會提出申請，由居委會在所屬街道辦的指導(dǎo)和監(jiān)督下負(fù)責(zé)組織實施。這意味著，專項維修資金將可以由小區(qū)業(yè)主自己做主。

“根據(jù)有關(guān)機構(gòu)此前的調(diào)查，廣州市內(nèi)有業(yè)委會的小區(qū)僅有20%，按照之前的辦法，沒有業(yè)委會的小區(qū)專項維修資金必須由物業(yè)服務(wù)公司代管。”程磊告訴記者，《辦法》相當(dāng)于允許業(yè)主在居委會的監(jiān)督下直接管理專項維修資金，降低了由其他部門代管所存在的監(jiān)管風(fēng)險。

回報率低是專項維修資金面臨的另一問題。根據(jù)廣州市審計局今年9月份提交的審計報告披露，至2012年末，全市共有2967個樓盤的149.94萬戶業(yè)主交存商品住宅維修資金，資金結(jié)余約88.8億元。審計結(jié)果表明，資金總體安全，主要的問題是保值增值差，資金處于貶值狀態(tài)。

此外，《辦法》明確，在保證物業(yè)專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將專項維修資金用于購買國債或定期存款，購買方案要經(jīng)業(yè)主大會同意，但禁止利用專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。

廣州市社科院高級研究員彭澎表示，《辦法》更好地解決了專項維修資金回報低的難題，以今年5月發(fā)行的憑證式國債為例，1年期票面年利率3.6%，3年期票面年利率5%，定期存款的收益率也相當(dāng)，收益率遠(yuǎn)高于全市以往維修資金的平均回報水平。

降低資金使用門檻

據(jù)《南方都市報》此前的報道，廣州目前約130億元的物業(yè)維修資金，已經(jīng)使用了1億多，這意味著，該筆房屋“養(yǎng)老金”的使用率約為1%，大筆資金“沉睡”成為物業(yè)維修資金的真實寫照。

“使用門檻過高，是物業(yè)維修資金使用效率過低的主要原因。”程磊表示，按照原規(guī)定，使用公共維修資金必須由業(yè)主大會三分之二的業(yè)主同意，但要找到這么多的業(yè)主簽字并不是一件容易的事，特別是沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)，要動用住宅公共維修資金幾乎是不可能。

《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，《辦法》補充規(guī)定，當(dāng)發(fā)生嚴(yán)重影響到業(yè)主生活秩序、威脅業(yè)主人身財產(chǎn)安全的緊急情形時，如屋面漏水、電梯停運、消防及水電設(shè)施故障等，或者是其他由業(yè)主大會表決通過確認(rèn)的緊急情形，均可簡化程序申請緊急使用維修資金，不需要通過三分之二的業(yè)主同意。

“《辦法》的落實還需要更多細(xì)則出臺，比如說在業(yè)主自管專項維修資金的過程中如何監(jiān)督，需要進一步細(xì)化。”程磊認(rèn)為，廣州此次出臺的實施細(xì)則有望解決以往使用率低與增值收益有限等難題。而隨著越來越多商品房將進入保修期，專項維修資金作用也愈發(fā)明顯，廣州的上述做法也為各地細(xì)則的出臺提供了樣本。