每經(jīng)實習記者 白亞靜 發(fā)自深圳

10月21日，世邦魏理仕報告顯示，盡管中國內(nèi)地消費預計將繼續(xù)以兩位數(shù)的速度增長，但各地區(qū)零售物業(yè)投資前景并不相同，其中，上海、北京和杭州的風險收益較為可觀，然而其他二線城市如沈陽、無錫等則需謹慎投資，向以擁有大量年輕高消費人群的深圳僅位列第六。

世邦魏理仕中國區(qū)研究部執(zhí)行董事陳仲偉稱，一方面深圳零售物業(yè)市場的活躍度不高，會加大投資者退出難度，另一方面現(xiàn)有人均商業(yè)面積已是上海的兩倍，現(xiàn)存商業(yè)建筑面積已是270萬平方米的情況下，未來三年還將再增加超過200萬平方米。在他看來，面對大量的新增供應，商場運營者的招商能力及市場零售租金將備受考驗。

據(jù)記者了解，深圳的歡樂海岸以及皇庭廣場等項目都曾因招商不力而飽受投資者詬病。

在零售物業(yè)市場，杭州似乎比深圳更值得投資。“在二線城市中非常突出”，該地人均可支配收入較高，新增供應少，目前空置率僅為1.7%，陳仲偉稱。世邦魏理仕報告顯示，截至2014年第二季度，杭州的零售物業(yè)存量約為100萬平方米，排在其研究的17個城市的末尾。

不過，最為優(yōu)質(zhì)的投資對象當屬上海。世邦魏理仕報告顯示，上海是全國國際品牌滲透率最高的城市，在其研究的17個城市中風險最低，收益最高。陳仲偉稱，上海近年的零售物業(yè)市場正呈現(xiàn)供需兩旺、租金穩(wěn)步增長的態(tài)勢，大宗零售物業(yè)投資交易活躍。

在部分二、三線城市，大量新增供應已經(jīng)開始對零售市場帶來壓力。陳仲偉稱，沈陽和無錫的部分零售項目的空置率甚至高達40%。在陳仲偉看來，沈陽的問題不在需求端，而在供給端。他稱，沈陽作為東北三省的區(qū)域中心，輻射范圍廣，人均消費水平也較高，但是優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的總體量已達到510多萬平方米，甚至超過一些一線城市。因此，他認為，這是導致沈陽近幾年的空置率都徘徊在20%左右，遠高于全國10%左右的平均水平的原因之一。此外，他還稱，空置率過高與該地小開發(fā)商運營經(jīng)驗不足有關。

世邦魏理仕報告顯示，與其他發(fā)達經(jīng)濟體相比，2013年的中國居民消費支出占GDP的比重以及城鎮(zhèn)化率都處于地位，分別是34%和53%，而國務院發(fā)布的文件預計2020年中國的城鎮(zhèn)化率將達到60%。在陳仲偉看來，這意味著，“未來每年將有1%的人口進城，帶來可觀消費”。