每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習(xí)記者 白亞靜 發(fā)自深圳    

每經(jīng)實習(xí)記者 白亞靜 發(fā)自深圳

昨日（10月22日），在斷供10個多月后，深圳今年首宗住宅地塊龍華新區(qū)A802-0305地塊，在深圳市土地房產(chǎn)交易中心出讓，最終以總價46.8億元被龍光地產(chǎn)（03380，HK）旗下深圳市金駿房地產(chǎn)有限公司 （以下簡稱金駿房產(chǎn)）競得，折合樓面價約25094元/平方米，溢價率85.3%。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，深圳此次推出的土地極具樣本意義。5月以來，深圳樓市成交慘淡，進(jìn)入9月更是量價齊跌。直到9月30日，央行放松限貸政策后，樓市才有所回暖。此次出讓地塊僅樓面地價就高達(dá)2.5萬元/平方米，與該地塊所在區(qū)域內(nèi)的二手房價格持平。在房地產(chǎn)市場仍未完全擺脫下行之際，該宗地塊仍溢價85.3%，這是否意味著業(yè)內(nèi)看好后市？

龍光地產(chǎn)執(zhí)行董事肖旭表示，該地塊的斬獲，符合公司的預(yù)期和一直堅持深耕區(qū)域、聚焦剛需的發(fā)展戰(zhàn)略，公司會在該地塊上規(guī)劃面向剛需人士的產(chǎn)品。

深圳市房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)協(xié)會發(fā)展研究部部長徐楓認(rèn)為，肖旭所講的剛需是指有強烈購房需求的人士，而非從收入上定義。

競拍現(xiàn)場先冷后熱/

此次拍賣共有七方參與角逐。記者在現(xiàn)場看到，舉牌頻繁的1號、3號、10號分別為招商地產(chǎn)和深圳聯(lián)新投資管理有限公司團隊、龍光地產(chǎn)旗下深圳市金駿房地產(chǎn)有限公司、保利地產(chǎn)和其他兩家投資機構(gòu)組成的團隊。

10月22日下午3時許，龍華新區(qū)地塊由主持人口頭報價30億元起拍。雖然主持人一再聲稱這是“龍華地區(qū)絕版地塊，機會難得”，但在安靜了5分鐘后，才有10號保利地產(chǎn)舉牌，隨后更是因長達(dá)15分鐘無人競拍，競價幅度由1億元一再調(diào)整為5000萬元、2000萬元。

在競價幅度調(diào)整到2000萬元后，競價逐漸變得激烈，除了28號中海地產(chǎn)偶爾舉牌外，一直都是招商、金駿房產(chǎn)、保利三家相繼出價。在競價達(dá)到42億元后，原本緊追不放的招商地產(chǎn)終于放棄。最后，金駿房產(chǎn)在經(jīng)過27輪叫價后，拿下該地塊。

公開資料顯示，龍華新區(qū)地塊位于深圳龍華新區(qū)民治辦事處轄區(qū)，土地面積約4.7萬平方米，建筑面積約18.7萬平方米，掛牌起始價25.25億元，地面地價54130元/平方米，樓面地價13538元/平方米。據(jù)記者粗略估算，最后的成交價格溢價率約85.3%。

雖然萬科總裁郁亮曾預(yù)計下半年土地市場的交易價格會有所調(diào)整，但這也許并不包括深圳土地市場。與其他二線城市相比，深圳住宅土地市場供應(yīng)量少，去化周期短。

據(jù)徐楓介紹，業(yè)內(nèi)看好該地塊所在的區(qū)域，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)商都有在此地深耕的打算。

此外，據(jù)記者了解，同時參與競拍的還有萬科、佳兆業(yè)、明奧三家公司，不過這三家從始至終并未舉牌。

轉(zhuǎn)變低價拿地策略/

據(jù)悉，9月16日上述地塊出讓公告剛登出不久，便有消息稱，該地塊的成交樓面價可能達(dá)到2.2萬~2.8萬元/平方米。據(jù)該地塊附近的地產(chǎn)中介人士介紹，該區(qū)域的中高檔小區(qū)二手房均價在2.7萬元左右/平方米。

上述地塊成交樓面價與當(dāng)?shù)囟址績r格大致持平，這是否意味著該地塊未來推出的產(chǎn)品單價將逼近4萬元/平方米？

對此，徐楓向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，該地塊所在的白石龍片區(qū)潛力很大，如果真達(dá)到4萬元/平方米一點都不奇怪。一方面白石龍片區(qū)距離福田中心區(qū)很近，交通方便；另一方面，該地區(qū)還有大量土地沒有開發(fā)，容積率低，解決城中村等問題是遲早的事，所以該地區(qū)將有較大升值潛力。

肖旭表示，“我們看好龍華新區(qū)的發(fā)展，未來公司將按照高周轉(zhuǎn)原則加快規(guī)劃設(shè)計，將此項目獨立開發(fā)成為剛需盤。”

10月21日，記者在龍華新區(qū)看到，該宗地屬于凈地，毗鄰龍華地鐵線白石龍站，附近分別是萬科、中航已開發(fā)的樓盤以及相當(dāng)一部分的城中村，少有新房。據(jù)徐楓介紹，由于該地新房數(shù)量少，而二手房的要價又偏高，所以卡住了相當(dāng)一部分的購房者。她認(rèn)為龍光地產(chǎn)在該地塊上推出的產(chǎn)品將主要面向這部分人群。

龍光地產(chǎn)主要在二、三線城市拿地，土地成本低。記者在深圳深圳市規(guī)劃和國土資源委員會網(wǎng)站粗略統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，龍光地產(chǎn)在此前3年都沒有在深圳拿地，但今年以來卻頻繁在深圳以高價“攻城略地”，這似乎與房地長市場下行以來二三線城市風(fēng)險加大有關(guān)。

協(xié)縱國際集團創(chuàng)始合伙人黃立沖曾向記者表示，對于土地價值的判斷取決于對房地產(chǎn)市場未來的判斷，“如果樂觀，就算三、四線也不存在泡沫；如果悲觀，當(dāng)房地產(chǎn)價格在核心城市下跌時，你就會發(fā)現(xiàn)周邊地區(qū)不是下跌多少的問題，而是不論怎么跌都沒有人來接盤的。”

他認(rèn)為，在下行市場下，過多持有郊外大盤，需要打造大規(guī)模居住社區(qū)的開發(fā)商，將首當(dāng)其沖承受打擊?；蚧诖耍埞獾禺a(chǎn)改變了一貫以來的低價拿地策略。

據(jù)龍光地產(chǎn)工作人員介紹，龍光地產(chǎn)在未來加大經(jīng)濟高增長區(qū)域的剛需項目投資的同時，亦會積極關(guān)注一線城市和經(jīng)濟高增長區(qū)域的住宅及高端寫字樓項目，并進(jìn)一步加大新型城鎮(zhèn)化、旅游、養(yǎng)生、養(yǎng)老地產(chǎn)項目的投資開發(fā)。