每經(jīng)編輯 住房抵押貸款證券化    

每經(jīng)評論員 葉檀

為了扶住房地產(chǎn)這根支柱，地方政府正加大救市砝碼。

據(jù)《華夏時報》報道，根據(jù)公開信息的不完全調(diào)查統(tǒng)計，目前除濰坊、寧波之外，天津、紹興、杭州、遂寧、眉山、銅陵、宣城、蕪湖、長沙、南京、沈陽、武漢、常州、葫蘆島等超過20個城市都出臺了購房補(bǔ)貼、契稅補(bǔ)貼等救市措施。這是地方政府能夠動用的最后手段，減稅、補(bǔ)貼、降公積金利率。

根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)，今年前9個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資68751億元，同比名義增長12.5%，環(huán)比回落0.7%，房地產(chǎn)投資占比固定資產(chǎn)投資罕見跌破20%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金、商品房銷售面積、銷售額均創(chuàng)年內(nèi)新低。相反，同期商品房待售面積57148萬平方米，再創(chuàng)歷史新高。一高一低，如熱鍋上的螞蟻。9月份，新建商品住宅價格與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有69個，持平的城市有1個。環(huán)比價格變動中，最小降幅為0.4%，最大降幅為1.9%。

此前救市政策并未穩(wěn)定樓市，因?yàn)榫o縮與實(shí)際高利率導(dǎo)致預(yù)期沒有改變，現(xiàn)金與套利為王。

此前房地產(chǎn)有泡沫，租金回報率極低，大家趨之若鶩，看中的是房價上升之后的差價，誰也不指望純粹靠租金過日子。一旦房價持平，原有的盈利模式發(fā)生了根本性改變，投資者不得不計算房租收入多少年能收回成本并小有盈利。最好的情況下，200萬元的房子月租1萬元，也得17年左右才能收回成本，月租5000元，就得34年收回成本了。更何況，未來還有房產(chǎn)稅的負(fù)面預(yù)期，習(xí)慣了賺快錢、賺大錢的投資者，哪能忍受這樣的折磨？

最樂觀的估計來自于剛性需求，不是有2億農(nóng)民朋友要進(jìn)城？他們不得不在保留宅基地上農(nóng)村別墅的時候，再買一套遷入地的房子，這是他們的剛性需求。中國低收入群體的收入狀況不容樂觀，他們是價格最敏感群體，絕大部分時候，遷入地的房價不是他們所能承受的，從這個意義上說，擁有剛性需求的人，是無效消費(fèi)群體。

農(nóng)民工朋友的打工收入與所在地房價相匹配，在大城市通過泥水工等一個月賺8000元，當(dāng)?shù)氐钠骄績r大多在1.5萬元以上，加上這些農(nóng)民工朋友首先選擇在老家蓋房、生兒育女，對拉動所在地房價貢獻(xiàn)不大。只有把這些農(nóng)民工朋友培育成有專業(yè)、能在城市扎根的中等收入人群，讓他們成為購房主體，房地產(chǎn)才能改變靠投資者拉動、作為投資品的風(fēng)雨飄搖狀態(tài)。

現(xiàn)在各地購房構(gòu)成大部分是剛性需求，按照消費(fèi)品定價，而以往房地產(chǎn)定價是按照投資品定價，這中間一半以上的落差，誰也受不了。

一個問題是，事實(shí)上房地產(chǎn)只是環(huán)比下降，截至8月份，同比并沒有下降，為什么會出現(xiàn)地方財政火燒眉毛的現(xiàn)象？

這只能用債務(wù)杠桿來解釋，地方財政平臺公司的借貸擔(dān)保、地方養(yǎng)老金不足的補(bǔ)貼支出，幾乎全都與房地產(chǎn)有關(guān)，因此，圍繞房地產(chǎn)的實(shí)際債務(wù)杠桿遠(yuǎn)比我們想象的要高，如果杠桿是10倍的話，房地產(chǎn)下跌10%不到，債務(wù)就在頭頂上搖搖欲墜。

央行不可能大規(guī)模釋放貨幣，怎么辦？金融創(chuàng)新與政策創(chuàng)新，近期應(yīng)徹底取締房地產(chǎn)不合乎市場化的做法，清理稅費(fèi)；遠(yuǎn)期是通過改革加快城鎮(zhèn)化、加快培育中等收入人群。

9月30日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合出臺《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，鼓勵銀行通過發(fā)行MBS（住房抵押貸款證券化）和期限較長的專項(xiàng)金融債券等募集資金以增加貸款投放。這是必然之舉，走到這一步，為了避免金融整體風(fēng)險，房貸證券化已是不得不做。