每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 丁舟洋 發(fā)自成都    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 丁舟洋 發(fā)自成都

房貸新政頒布近一個(gè)月，銀行的執(zhí)行效果如何？對(duì)樓市的刺激作用如何？房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)又將何去何從？自9月末央行、銀監(jiān)會(huì)推出《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》后，不同聲音對(duì)樓市走勢(shì)的爭(zhēng)論從未停歇。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，10月首周，在房貸新政刺激和秋交會(huì)的大力促銷下，成都樓市掀起一波成交小高潮。今年的秋季成都房交會(huì)成交套數(shù)創(chuàng)下近12屆房交會(huì)的第二高位，成交面積也遠(yuǎn)高于其他幾屆。同時(shí)成交金額近30億元，為歷屆最高。與此同時(shí)，品牌房企的優(yōu)惠力度也格外搶眼。10月第二周，成都主城區(qū)新房、二手房的成交面積、成交套數(shù)，均環(huán)比上漲40%以上。最后兩周，成都商品房、住宅銷量仍穩(wěn)中有升。

不過(guò)，對(duì)于房貸新政的刺激效果，不少開發(fā)商持保留意見，認(rèn)為“只是影響了客戶的購(gòu)房心理”，去庫(kù)存最有效的方法還是主動(dòng)降價(jià)。嘉聯(lián)地產(chǎn)報(bào)告就指出，雖然金融和政策環(huán)境已略有改善，但不斷疊加的庫(kù)存壓力，迫使品牌房企仍需堅(jiān)持目前的低價(jià)策略。

由成交“升溫”的現(xiàn)象能否得出樓市“回暖”的判斷？成都某股份制銀行內(nèi)部人士對(duì) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，各家銀行對(duì)房貸的實(shí)際優(yōu)惠力度很有限，政策效果也非常有限，10月樓市的 “升溫”只是伴隨股票市場(chǎng)下跌過(guò)程的一次小小反彈，真正的回暖并沒(méi)有到來(lái)。

“7折房貸利率”暫未執(zhí)行/

國(guó)慶大假結(jié)束頭一天 （10月8日），各大開發(fā)商就紛紛“曬出”了房交會(huì)期間的成績(jī)單。藍(lán)光地產(chǎn)十盤成交金額10.7億元，保利十七盤成交10.3億元，綠地五盤成交7.2億元，萬(wàn)科六盤成交5.1億元，華僑城成交1億元。

事實(shí)上，房交會(huì)上最受青睞的仍是攜多盤展銷的品牌房企，剛需盤則占了這批房源中的絕對(duì)主力，而價(jià)格直降則成為帶動(dòng)銷售的最明顯因素。本屆秋交會(huì)的最大贏家藍(lán)光地產(chǎn)公開表示，秋交會(huì)成交房屋以低總價(jià)的三房為主。另外，記者了解到，成都萬(wàn)科則推出了8.5折的強(qiáng)力優(yōu)惠?！盃I(yíng)銷不玩虛的，優(yōu)惠到家，成交自然到位”的觀念，已成房企共識(shí)。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，國(guó)慶期間成都共有142個(gè)重點(diǎn)在售樓盤（含秋交會(huì)參展樓盤40個(gè)），總計(jì)成交3727套，整體環(huán)比上漲103%，成交總金額近30億元，創(chuàng)歷屆最高。在10月之后的三周里，銷售數(shù)據(jù)繼續(xù)向好。

那么，對(duì)于這樣的成績(jī)，房貸新政立了多大功勞？事實(shí)上，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，各家銀行最具吸引力的 “7折房貸利率”暫未執(zhí)行，大家均在觀望等待進(jìn)一步的細(xì)則出臺(tái)。剛需樓盤的勁銷，還是靠房企降價(jià)帶動(dòng)的。

第一太平戴維斯華西區(qū)項(xiàng)目及開發(fā)顧問(wèn)部高級(jí)助理董事羅元均表示，銀行不會(huì)對(duì)房貸放出大量資金，面對(duì)樓市未來(lái)龐大的資金需求，“銀行會(huì)考慮房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)給出很大額度的優(yōu)惠貸款?！?/p>

不過(guò)，“認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策也在一定程度上激發(fā)了改善型需求客戶的購(gòu)買欲望。比如，與其他品牌房企的多盤聯(lián)動(dòng)不同，中海地產(chǎn)便僅攜一個(gè)170~245平方米的大戶型高端盤參加房交會(huì)，并且憑借九號(hào)公館單盤攬金2.8億元。

“中央并非是在保房地產(chǎn)行業(yè)，無(wú)論是限購(gòu)解除，還是限貸政策放松的表述，都是有條件、加以限制的?！北本煼洞髮W(xué)金融研究中心主任、平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘偉在接受《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》采訪時(shí)指出，早前的政策是在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱的背景下出臺(tái)的，而現(xiàn)在，則是調(diào)整其中不合適的成分。例如，既認(rèn)貸又認(rèn)房的政策，對(duì)市場(chǎng)殺傷力過(guò)大，應(yīng)予調(diào)整。

強(qiáng)者恒強(qiáng)趨勢(shì)將更明顯/

市場(chǎng)下行之時(shí)，房企的日子普遍不好過(guò)，弱肉強(qiáng)食的叢林法則也益發(fā)突顯。數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，全國(guó)房企五十強(qiáng)中，僅有一成房企銷售目標(biāo)完成率在70%以上，大型房企完成率普遍在60%以上，但中小型房企業(yè)績(jī)分化嚴(yán)重，部分房企銷售完成率甚至不足30%。

“龍頭房企與普通房企之間已呈現(xiàn)進(jìn)一步分化特征，而這種特征在市場(chǎng)低迷期尤為明顯?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉認(rèn)為，市場(chǎng)集中度將進(jìn)一步提高。未來(lái)“千億軍團(tuán)”房企之間，以及TOP100房企之間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，強(qiáng)者恒強(qiáng)的行業(yè)洗牌趨勢(shì)將更加明顯。

在“現(xiàn)金為王”的壓力下，房企一方面加緊銷售，回籠資金，另一方面則積極擴(kuò)大融資渠道。記者注意到，《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》第四條指出，“要繼續(xù)支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合理融資需求”，支持資質(zhì)良好、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)普通商品住房。擴(kuò)大市場(chǎng)化融資渠道，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行債務(wù)融資工具。

羅元均告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，不能否認(rèn)的是，上述政策出來(lái)后，銀行會(huì)對(duì)是否借錢給房企的條件考量作些許改變，但改變幅度不好說(shuō)?？傮w來(lái)說(shuō)，銀行更看重房地產(chǎn)行業(yè)的中長(zhǎng)期變化，對(duì)貸款給房地產(chǎn)行業(yè)還是非常謹(jǐn)慎的。

在銀行人士看來(lái)，房屋有幾塊剛性成本，樓面地價(jià)、建安成本和稅收。上述銀行人士表示，“三塊成本加在一起也要五六千（每平方米）了，銀行所顧慮的是，如果市場(chǎng)價(jià)跌到五千（每平方米）怎么辦？”通過(guò)銀行杠桿、民間借貸、信托進(jìn)行融資的房企，“就好比一邊在融資買股，一邊買的股票股價(jià)卻在下跌，一旦債務(wù)到期股票還沒(méi)出手，那資金鏈就斷裂了。”預(yù)計(jì)到明年，還會(huì)有一批資金鏈斷裂的房企出現(xiàn)。

房地產(chǎn)投資應(yīng)注重房產(chǎn)本身價(jià)值

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，面對(duì)樓市下行，中國(guó)家庭對(duì)房地產(chǎn)投資的前景判斷也出現(xiàn)了明顯分化。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)2014年中國(guó)家庭金融調(diào)查顯示，在買房人群中，第二季度購(gòu)房者投資性購(gòu)房動(dòng)機(jī)占購(gòu)房總動(dòng)機(jī)的24.8%，“投資性購(gòu)房”成為最重要的購(gòu)房動(dòng)機(jī)，而第一季度此數(shù)據(jù)僅為10%。在賣房人群中，第二季度賣房者認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)降而賣房的比率為10%，而第一季度此數(shù)據(jù)僅為3.8%。

這兩組數(shù)據(jù)的變化，反映出“買房投資的家庭認(rèn)為房?jī)r(jià)下滑，正是抄底進(jìn)入的好機(jī)會(huì)。而賣房的家庭認(rèn)為這是樓市衰落的開始，要趕緊處理掉投資性房產(chǎn)?！笨傮w來(lái)說(shuō)，中國(guó)家庭對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期以“平穩(wěn)偏下降”為主。

中鐵二局地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)劉斌在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)已越來(lái)越多地回歸它的本來(lái)屬性，純粹是買來(lái)住或買來(lái)經(jīng)商的情況越來(lái)越多?！耙郧按蠹腋哔I房子，是因?yàn)橛X得是不是還可以炒一下房，7000多元的單價(jià)買的，明年是不是可以八九千元轉(zhuǎn)手出去？這是以前的思路。”

羅元均指出，房貸新政不僅僅釋放了一部分剛需和改善型需求，對(duì)投資性需求也有刺激。需要注意的是，投資不是投機(jī)，中國(guó)人買房過(guò)去有一個(gè)非常錯(cuò)誤的觀點(diǎn)，就是投資人往往抱著短線投機(jī)心理，今年買進(jìn)就期望明年翻倍賣出，投機(jī)亦是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)十幾年來(lái)走過(guò)的彎路，房地產(chǎn)投資應(yīng)是看地方、看項(xiàng)目、看價(jià)值點(diǎn)。

“至少現(xiàn)在在成都入手一套房子，工資房?jī)r(jià)比處于比較合理的水平。先不提短期內(nèi)升值的問(wèn)題，買一套有價(jià)值的房子投資回報(bào)率能做到年化7%~8%，是不是比把錢放在銀行里好？”羅元均補(bǔ)充說(shuō)，房地產(chǎn)從來(lái)不是投機(jī)性的，從房產(chǎn)本身價(jià)值考量才是真正的不動(dòng)產(chǎn)投資。