每經編輯 每經實習記者 丁舟洋 發(fā)自成都    

每經實習記者 丁舟洋 發(fā)自成都

10月的成都土地市場，在供應量緩步回升的同時向商業(yè)供地集中。

據(jù)不完全統(tǒng)計，成都市國土局土地招拍掛公告顯示，10月成都將有13宗土地供應，其中掛牌7宗，拍賣6宗，累計供應面積826.7畝，將分為4次出讓。2014年10月擬出讓金額（起拍總價合計）為32.49億元。其中，純住宅用地0畝；純商業(yè)用地169.2畝，占比20.5%；綜合用地（商住/住商）657.5畝，占比79.5%。

10月商業(yè)用地的集中供應，引來商業(yè)地產開發(fā)商抄底拿地。10月21日，成都市土地市場掛出四宗土地，最終青白江區(qū)的兩宗商業(yè)地塊被四川邦邦置業(yè)有限公司以底價摘得，另外兩宗成華區(qū)的地塊則由世茂集團子公司上海世茂悅盈投資管理有限公司抄底獲取。

值得注意的是，在房貸新政的影響下，二線城市出現(xiàn)了樓市銷量回暖的現(xiàn)象。有開發(fā)商預計第四季度土地市場競爭會非常激烈，后悔前三季度地拿少了。

第一太平戴維斯華西區(qū)項目及開發(fā)顧問部高級助理董事羅元均對《每日經濟新聞》記表示，房企會不會出手競拍，以及溢價率的高低，關鍵還是看土地價格是否在開發(fā)商接受范圍內。開發(fā)商不會因為房貸政策的出現(xiàn)，而大幅調整拿地策略。

世茂抄底成都主城/

《每日經濟新聞》記者注意到，9月成都市商住用地總供應土地11宗，成交僅5宗，合計約559.16畝，環(huán)比驟降90.36%；成交總額僅1.9億元，相比8月的90.21億元，也創(chuàng)下了近兩年來成都土地市場單月最低值。

“鑒于樓市的結構性風險，銀行對房企的貸款是嚴格把控的?！蹦成虡I(yè)銀行內部人士對《每日經濟新聞》記者表示，這使得現(xiàn)金流成為房企得來不易的資產，“大量房企資產負債表上一大塊全是存貨，現(xiàn)金流一塌糊涂。”上述銀行人士分析，“之前賣了樓盤有現(xiàn)金的開發(fā)商，擔心房價還要下跌，所以持幣觀望。覺得還有好的項目可以做的房企，資金又陷在存量項目上了。房地產開發(fā)商緊張的現(xiàn)金流自然傳導到了上游土地市場?！?/p>

10月以來，土地供應開始小幅回升。10月21日，世茂集團以底價拿下成華區(qū)保和街道28.2畝商業(yè)地塊，成交樓面價為2640元/平方米。據(jù)了解，這是世茂集團落子猛追灣地塊、龍泉驛大面地塊后，再次在成都拿地。世茂成都公司投資經理王浩宇向媒體透露，世茂拿下的成華區(qū)保和地塊將是一個10萬平方米純商業(yè)項目，業(yè)態(tài)方面將由購物中心和青年公寓構成。

世茂集團下屬上市房企世茂股份（600823，SH）是全國大型房企中為數(shù)不多的前三季度業(yè)績“達標”公司之一。世茂股份三季度報顯示，2014年1～9月，公司實現(xiàn)合同簽約額114.8億元，同比增長13%；實現(xiàn)合同簽約面積81.9萬平方米，同比增長12%；簽約單價達1.40萬元/平方米，同比增長1%。截至9月末，公司已實現(xiàn)全年銷售目標的72%。

在上述銀行人士看來，房企銷售業(yè)績已出現(xiàn)明顯分化，強者恒強的局面突顯，市場加速分化。“預計到明年，會淘汰一大批資金鏈斷裂的房企?！?/p>

商業(yè)用地、新區(qū)土地受關注/

雖然9月30日人民銀行、銀監(jiān)會推出的 《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》中明確指出，要“積極支持居民家庭合理的住房貸款要求”，對有購買第二套住宅的改善型需求人群采取“認貸不認房”的政策，但開發(fā)商們對這一政策對住宅市場的刺激效果保持謹慎。

“認貸不認房的效應集中在改善型住房，但改善型住房的客戶都較為理性?！敝需F二局地產集團營銷總監(jiān)劉斌告訴 《每日經濟新聞》記者，改善型住房的目標客戶只會根據(jù)自己的需求和房子的性價比來“慢慢選擇”，不會 “跟著政策買房子”，因此這部分住房的去庫存速度仍比較緩慢。

住宅市場進展緩慢，今年以來，包括龍湖、協(xié)信在內的不少房企，都將目標轉向商業(yè)地產。第四季度，商業(yè)用地的推出仍備受房企關注。據(jù)華潤置地成都金悅灣項目營銷負責人陳圓介紹，尤其是那些總價較高、以商業(yè)為主的不動產，是他們下一步的推介重點，“其優(yōu)勢在于商業(yè)開發(fā)更具前景，更能抵抗匯率變化，更具產業(yè)結構調整下的可持續(xù)發(fā)展性，并具備更高的融資價值。”

隨著10月14日天府新區(qū)獲批成為“國家級新區(qū)”，這片土地下一步的價格趨勢也成為土地市場的關注焦點。在羅元均看來，不可否認的是，“國家級新區(qū)”的稱號會對整個天府新區(qū)的土地市場有所刺激。但新區(qū)配套設施的不成熟現(xiàn)狀，仍將會是開發(fā)商在該區(qū)域拿地時的最大顧慮。

“在某些時候，軟性環(huán)境的支持可能比硬的基礎設施更重要，新政策的效應，還有一些老政策怎么優(yōu)化，怎么提高執(zhí)行力，這些對投資者、企業(yè)都是非常重要的。”森宇集團副總經理楊建紅在一場關于天府新區(qū)的發(fā)展論壇上表示，天府新區(qū)未來政策的支持力度是促成區(qū)域繁華的關鍵。