每經記者杜冉樂發(fā)自成都 隨著政策開出一個口子，一股強勁的房地產金融變革浪潮正醞釀著席卷西部。 近日，蘇寧云商（002024，SZ）宣布將旗下成都3個門店、重慶2個門店、昆明1個門店、西安1個門店及北京、武漢等累計11個蘇寧門店成立全資子公司，以超過40億元交易對價裝入由中信證券設計的REITs（房地產信托投資基金），從而達到輕資產化運作。 按照國際上的慣常做法，資產證券化的核心在于標的資產的“風險隔離”和實現“真實出售”。當前，券商探索的泛REITs產品仍存在一定的制度突破空間。在行業(yè)人士看來，財稅金融法律等改革放開步伐，REITs才有進一步擴圍的機會。 地產金融化“新坐標” 如今，市場化調控機制正在取代行政性調控機制，隨之而來的是，原本中央對房企融資一度封閘的金融及衍生品再度活躍。 如果說開發(fā)貸、信托及私募基金等已成為當前房企較為常見的融資方式，央行“9·30”文件將試圖讓房地產進一步金融化。 《每日經濟新聞》記者注意到，9月30日，在央行和銀監(jiān)會發(fā)布的《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》中，專門提到了“擴大市場化融資渠道，支持符合條件的房地產企業(yè)在銀行間債券市場發(fā)行債務融資工具。積極穩(wěn)妥開展房地產投資信托基金（REITs）試點”。 實際上，上述債務融資工具主要指的是自9月4日以來銀行間市場交易商協會對外透露的內容，即符合一定條件的上市房企可在銀行間市場發(fā)行中期票據融資。 記者粗略統(tǒng)計發(fā)現，截至目前，已有金隅股份、富力地產、金融街、金科股份等上市房企拋出銀行間中票融資方案，其中金隅股份已獲準注冊發(fā)行，首期募資20億元，發(fā)行利率僅5.35%。 值得注意的是，金科股份是目前西部地區(qū)唯一一家率先擬發(fā)行銀行間中票融資的上市房企，募資總金額不超過39億元，融資預案已獲得董事會審議通過。業(yè)內人士認為，中天城投、云南城投、中房地產、渝開發(fā)等地處西部的上市房企或也將受益。 除了銀行間中票融資之外，更為關鍵的是，上述REITs試點也成為當前業(yè)內熱議的話題。 上海易居房地產研究院副院長楊紅旭在微博上撰文表示，“REITs試點，這個很重要，但美國次貸危機爆發(fā)之后，中國監(jiān)管層中斷了這個政策的制定，直到今天，都還沒有真貨出來。這東西在美國很多，澳大利亞和日本也有一些，有利于商業(yè)地產開發(fā)商的投融資和長期經營。” 《每日經濟新聞》記者注意到，鑒于政策壁壘等多種因素，包括越秀房產信托基金、開元產業(yè)信托等均繞道海外發(fā)行上市。 REITs試點的“西部機會” 10月15日，蘇寧云商的多份公告讓西部優(yōu)質商業(yè)物業(yè)成為資本掘金不動產證券化的投資洼地。 上述公告顯示，包括成都、重慶、昆明、西安、北京、武漢和常州總計11個蘇寧門店擬打包成立全資子公司，并將其相關權益以40.1億元的交易對價轉讓給中信金石基金擬成立的私募投資基金。 值得注意的是，在上述資產包中，位于西部地區(qū)核心城市的優(yōu)質蘇寧門店多達7個，其中成都三個、重慶兩個。尤其是萬年場、春熙路均已成為當前成都新、老商圈的典型代表。上述11個門店的另一典型特征是他們均為蘇寧旗下自持型優(yōu)質物業(yè)。 全國房地產經理人聯盟四川分會秘書長何良栩告訴《每日經濟新聞》記者，“這是大型的，連鎖化的，規(guī)?；纳虡I(yè)巨頭在尋求資本市場金融證券化的新融資平臺。對于商業(yè)巨頭來講，這將進一步鞏固和拉大它們跟其他商業(yè)企業(yè)的距離?！? 蘇寧云商公開表示，一方面公司按照市場公允價值確定交易對價，可獲得優(yōu)質門店增值收益和現金回籠，另一方面公司以穩(wěn)定的租賃價格和長期租約可以獲得門店物業(yè)的長期使用權。 海通證券分析師汪立亭等發(fā)布研報認為，蘇寧云商此次采用的“出售物業(yè)后返租”創(chuàng)新資產運營模式，有利于其盤活資產，獲得現金再投入實體門店和支撐其實現互聯網平臺型零售商戰(zhàn)略轉型。 上述REITs產品能否進一步突破中信證券今年5月份推出的“中信啟航”REITs產品，至今仍不得而知。不過，中信啟航作為當前國內首個類REITs產品，屬于非公募性質，也未享受到稅收優(yōu)惠，與國外標準化的REITs產品有不小的差異。 今年6月底，光大控股（00165，HK）斥巨資購股和可轉債，成為重慶房企英利國際第二大股東，戰(zhàn)略意圖是未來依托自身專業(yè)的基金管理團隊將英利優(yōu)質商業(yè)打包成REITs在新加坡上市。 此外，《每日經濟新聞》記者還注意到，早在2011年6月赴新加坡上市的鵬瑞利中國商用信托，現有資產組合除了持有沈陽、佛山項目相關資產權益之外，還囊括了多個西部核心城市項目。 上述西部項目包括成都鵬瑞利青羊廣場100%的資產權益、成都鵬瑞利東站廣場50%的資產權益。此外，該商用信托還計劃收購鵬瑞利東站廣場30%的資產權益，同時還獲得了西安高鐵北站銜接的綜合項目的投資選擇權等。 對于REITs商業(yè)不動產標的物的選擇，在何良栩看來，經營規(guī)模、盈利狀況、市場前景等都是考量的重點權重指標。 美國NAI新巢地產成都總經理蔣鵬在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，目前中國商業(yè)地產的實質問題，是沒有市場化的退出機制，REITs解決的就是商業(yè)地產進入與退出問題。但制約國內這一金融工具的除了當前商業(yè)地產租金回報率較低之外，更關鍵的還是金融深層次問題，比如難以獲得稅收優(yōu)惠等。