每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

去年憑借在馬來西亞熱銷百億成功晉身千億房企俱樂部的碧桂園，今年的海外業(yè)務(wù)遇到煩惱。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，去年熱賣百億的碧桂園馬來西亞金海灣項目，今年遭遇部分購房者退訂，原因是一些客戶未能申請到貸款。隨后，馬來西亞雪蘭莪州出臺新政策，通過抬高購房門檻防止外國開發(fā)商大舉進入，也讓公司在當?shù)氐捻椖棵媾R一些尷尬。

面對不利的市場形勢，與去年提出海外業(yè)務(wù) “五年內(nèi)三分天下、十年內(nèi)占半壁江山”的高姿態(tài)不同，今年以來，碧桂園主動調(diào)整海外戰(zhàn)略。據(jù)了解，碧桂園首席財務(wù)官吳建斌為公司設(shè)定了10%的限額，即海外投資比例占總投資額不超過10%。

“雖然馬航事件等有一定的特殊性，但它反映了國內(nèi)房企在海外拓展過程中面臨的不可控風險”，香港粵海證券投資銀行董事黃立沖告訴記者，與過度追求規(guī)模相比，通過放緩擴張速度、積累海外開發(fā)經(jīng)驗以修煉內(nèi)功，對碧桂園未來在海外市場取得更好的成績更有意義。

付款手續(xù)繁瑣，金海灣現(xiàn)少量退房/

“去年8月，我跟著碧桂園組織的看房團到馬來西亞金海灣項目，并定了一套總價200萬元的公寓，沒想到今年7月收到開發(fā)商通知，由于銀行無法批準貸款，需要改為全款，最終只能選擇退房”，陳云（化名）無奈地說。

2013年8月，在馬來西亞的柔佛州新山，由碧桂園自主開發(fā)的首個項目金海灣正式發(fā)售。僅兩個月時間，總體量高達115萬平方米的碧桂園金海灣便成功賣出6000多套，認購金額達到100億元，不僅成為公司去年的單盤銷售冠軍，更讓碧桂園只用了不足一年時間，就成為馬來西亞最大的地產(chǎn)商。

然而，這個被譽為國內(nèi)房企最成功的海外項目，如今卻遇到煩惱。據(jù)陳云透露，按照當時簽訂的購房協(xié)議，金海灣項目首付款比例為5%，剩余部分由購房者向工商銀行或中國銀行馬來西亞分行申請跨境貸款。但自今年8月起，包括陳云在內(nèi)的一些購房者被告知，貸款申請被銀行拒絕，這意味著這批買家需要全額付款。

“由于在馬來西亞購房的按揭利率僅4%左右，明顯低于國內(nèi)，大多數(shù)買家都是通過按揭購房，如今需要全款購房，大大增加了買家的資金壓力。也有部分買家覺得無法享受低利率按揭不劃算，更傾向于退房”，陳云告訴記者，還有部分買家的房貸申請盡管沒有被拒，但遲遲無法獲批，因此也選擇退房。

對此，碧桂園相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者回應(yīng)稱，“確實有少量客戶因個人原因選擇退房，但比例不到10%，屬于正常的交易變動范圍”，由于馬來西亞允許客戶分13期支付房款，多數(shù)中國客戶仍選擇現(xiàn)金支付。選擇申請貸款的中國客戶，目前已有相當一部分成功申請到按揭。此外，由于金海灣項目持續(xù)新增的簽約已經(jīng)遠遠覆蓋了退訂的數(shù)量，所以項目整體銷售受影響不大。

海外政策風險隱現(xiàn)/

相比銀行拒貸引發(fā)的退房事件，更令人擔憂的是政策變動帶來的風險。

根據(jù)新加坡《聯(lián)合早報》援引馬來西亞英文報紙《星報》的報道，馬來西亞雪蘭莪州于今年9月推出購房新條例，提高外國人和外國公司在該州購置房產(chǎn)的最低門檻。據(jù)悉，新條例已從9月1日起生效，其規(guī)定，雪蘭莪州每個地區(qū)外國人的購房門檻提至100萬~300萬林吉特 （約合190萬~570萬人民幣），部分區(qū)域外國人購房門檻較此前提高近一倍，此舉被業(yè)界認為是為了防止海外開發(fā)商大舉進軍雪蘭莪州。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，自2012年初正式進入馬來西亞以來，碧桂園已投資了3個大型項目，除了位于柔佛州新山的金海灣，其余兩個項目均在雪蘭莪州。

碧桂園相關(guān)人士向記者表示，這兩個項目的目標客戶群均為本地購房者，因此受上述政策影響不大。碧桂園近幾年對海外投資市場做了充分調(diào)查和了解，每到一個新市場都會緊跟當?shù)胤ㄒ?guī)，和相關(guān)政府部門保持密切溝通，確保各方面運作都符合政策要求。

事實上，這并非馬來西亞房地產(chǎn)調(diào)控政策首次收緊。今年2月28日，馬來西亞首相署經(jīng)濟策劃單位宣布，自3月1日起，外國人在馬來西亞聯(lián)邦直轄區(qū)（吉隆坡、布城及東馬納閩）購房置業(yè)的門檻從50萬林吉特（約合95萬人民幣）提高至100萬林吉特（約合190萬人民幣），不動產(chǎn)所得稅最高比例提至30%。

“國內(nèi)房企發(fā)展海外業(yè)務(wù)最大的風險就是政策”，黃立沖告訴記者，由于不少國家對房價上漲的敏感程度較國內(nèi)更高，一旦房價上漲速度過快，他們有可能會采取激進的手段抑制房價。類似本次雪蘭莪州出臺的新政策有可能蔓延至更多區(qū)域，這也是國內(nèi)房企出海時不得不考慮的潛在風險。

海外戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向謹慎/

去年在馬來西亞市場旗開得勝之后，海外市場一度在碧桂園的戰(zhàn)略布局中占據(jù)核心位置。碧桂園總裁莫斌在年初接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，公司希望未來5年能夠?qū)崿F(xiàn)“三分天下”的目標，即海外市場、廣東省以及廣東省外的國內(nèi)市場實現(xiàn)三足鼎立；在未來10年，希望海外市場和國內(nèi)市場能夠?qū)崿F(xiàn)“二分天下”。

然而，今年以來受馬航飛機失聯(lián)等“黑天鵝”事件影響，碧桂園海外銷售逐漸回歸平淡。據(jù)公司方面透露，今年前三季度，公司馬來西亞項目的合同銷售額約16億元，澳大利亞項目的合同銷售額約11億元。在2014年僅剩一個季度的情況下，碧桂園要想超過去年海外市場70億元的合約銷售額，難度極大。

“我們對海外市場投資將更為審慎”，莫斌在碧桂園今年中期業(yè)績發(fā)布會上表示，公司未來會繼續(xù)物色合適的項目，但進入新的市場都會從小項目或合作項目做起，逐漸積累經(jīng)驗，5年內(nèi)海外資產(chǎn)占集團總資產(chǎn)的比例不會超過10%。

吳建斌坦言，雖然海外業(yè)務(wù)的毛利率預(yù)計能達到35%，高于國內(nèi)，但由于地域問題，碧桂園的全產(chǎn)業(yè)鏈模式無法在海外復(fù)制，優(yōu)勢難以體現(xiàn)。出于財務(wù)安全和審慎發(fā)展的考慮，公司放慢了海外發(fā)展步伐。

“對碧桂園而言，放慢海外擴張步伐未必是壞事”，輝立證券房地產(chǎn)分析師陳耕向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，海外業(yè)務(wù)雖然有更高的毛利率，但由于國外的預(yù)售制度更嚴格，造成房企資金回籠緩慢，反而對公司的現(xiàn)金流造成不利影響。隨著海外市場風險逐漸暴露，放緩擴張速度實現(xiàn)穩(wěn)扎穩(wěn)打并積累經(jīng)驗，對于公司未來在海外更好地發(fā)展有利。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴向記者表示，隨著海外銷售放緩，碧桂園完成銷售目標的壓力自然落到國內(nèi)市場。但今年前9月，碧桂園已經(jīng)完成全年目標的63.3%，由于下半年公司擁有1700億元的可售貨值，只要維持積極的銷售策略，完成全年目標難度不大。

“公司一直根據(jù)海內(nèi)外市場情況靈活調(diào)整供貨安排，以實現(xiàn)總體銷售增長。對于2014年1280億元的合同銷售目標，公司將盡力達成，但同時因為我們在土地等資本開支方面有靈活度，目標是否完成并不會給企業(yè)經(jīng)營帶來壓力”，碧桂園方面表示。