10月份，各大房企為了沖刺全年業(yè)績，已經(jīng)刺刀見紅，在全國各地展開一輪又一輪的價格戰(zhàn)、促銷戰(zhàn)，并動用了大量“圈客”工具，為完成銷售任務(wù)而努力。在目前各大房企境內(nèi)市場表現(xiàn)相差無幾的背景下，海外項目被視為企業(yè)完成業(yè)績目標、保持行業(yè)排名的重要砝碼。業(yè)內(nèi)紛紛猜測，今年會不會出現(xiàn)像去年碧桂園馬來西亞項目那樣的“黑馬”，進而改變整個行業(yè)的排名格局？

不過，《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前多數(shù)房企海外項目進展并不順利，一些項目甚至遇到麻煩。記者梳理了綠地、碧桂園、萬科、復(fù)星等房企海外業(yè)務(wù)拓展情況，試圖為讀者呈現(xiàn)這些龍頭海外項目的生存現(xiàn)狀。

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公司樣本1

從“三分天下”到不超一成 碧桂園主動調(diào)整海外戰(zhàn)略

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

10月份，各大房企為了沖刺全年業(yè)績，已經(jīng)刺刀見紅，在全國各地展開一輪又一輪的價格戰(zhàn)、促銷戰(zhàn)，并動用了大量“圈客”工具，為完成銷售任務(wù)而努力。在目前各大房企境內(nèi)市場表現(xiàn)相差無幾的背景下，海外項目被視為企業(yè)完成業(yè)績目標、保持行業(yè)排名的重要砝碼。業(yè)內(nèi)紛紛猜測，今年會不會出現(xiàn)像去年碧桂園馬來西亞項目那樣的“黑馬”，進而改變整個行業(yè)的排名格局？

不過，《每日經(jīng)濟新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前多數(shù)房企海外項目進展并不順利，一些項目甚至遇到麻煩。記者梳理了綠地、碧桂園、萬科、復(fù)星等房企海外業(yè)務(wù)拓展情況，試圖為讀者呈現(xiàn)這些龍頭海外項目的生存現(xiàn)狀。

去年憑借在馬來西亞熱銷百億成功晉身千億房企俱樂部的碧桂園，今年的海外業(yè)務(wù)遇到煩惱。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，去年熱賣百億的碧桂園馬來西亞金海灣項目，今年遭遇部分購房者退訂，原因是一些客戶未能申請到貸款。隨后，馬來西亞雪蘭莪州出臺新政策，通過抬高購房門檻防止外國開發(fā)商大舉進入，也讓公司在當(dāng)?shù)氐捻椖棵媾R一些尷尬。

面對不利的市場形勢，與去年提出海外業(yè)務(wù) “五年內(nèi)三分天下、十年內(nèi)占半壁江山”的高姿態(tài)不同，今年以來，碧桂園主動調(diào)整海外戰(zhàn)略。據(jù)了解，碧桂園首席財務(wù)官吳建斌為公司設(shè)定了10%的限額，即海外投資比例占總投資額不超過10%。

“雖然馬航事件等有一定的特殊性，但它反映了國內(nèi)房企在海外拓展過程中面臨的不可控風(fēng)險”，香港粵海證券投資銀行董事黃立沖告訴記者，與過度追求規(guī)模相比，通過放緩擴張速度、積累海外開發(fā)經(jīng)驗以修煉內(nèi)功，對碧桂園未來在海外市場取得更好的成績更有意義。

付款手續(xù)繁瑣，金海灣現(xiàn)少量退房/

“去年8月，我跟著碧桂園組織的看房團到馬來西亞金海灣項目，并定了一套總價200萬元的公寓，沒想到今年7月收到開發(fā)商通知，由于銀行無法批準貸款，需要改為全款，最終只能選擇退房”，陳云（化名）無奈地說。

2013年8月，在馬來西亞的柔佛州新山，由碧桂園自主開發(fā)的首個項目金海灣正式發(fā)售。僅兩個月時間，總體量高達115萬平方米的碧桂園金海灣便成功賣出6000多套，認購金額達到100億元，不僅成為公司去年的單盤銷售冠軍，更讓碧桂園只用了不足一年時間，就成為馬來西亞最大的地產(chǎn)商。

然而，這個被譽為國內(nèi)房企最成功的海外項目，如今卻遇到煩惱。據(jù)陳云透露，按照當(dāng)時簽訂的購房協(xié)議，金海灣項目首付款比例為5%，剩余部分由購房者向工商銀行或中國銀行馬來西亞分行申請跨境貸款。但自今年8月起，包括陳云在內(nèi)的一些購房者被告知，貸款申請被銀行拒絕，這意味著這批買家需要全額付款。

“由于在馬來西亞購房的按揭利率僅4%左右，明顯低于國內(nèi)，大多數(shù)買家都是通過按揭購房，如今需要全款購房，大大增加了買家的資金壓力。也有部分買家覺得無法享受低利率按揭不劃算，更傾向于退房”，陳云告訴記者，還有部分買家的房貸申請盡管沒有被拒，但遲遲無法獲批，因此也選擇退房。

對此，碧桂園相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者回應(yīng)稱，“確實有少量客戶因個人原因選擇退房，但比例不到10%，屬于正常的交易變動范圍”，由于馬來西亞允許客戶分13期支付房款，多數(shù)中國客戶仍選擇現(xiàn)金支付。選擇申請貸款的中國客戶，目前已有相當(dāng)一部分成功申請到按揭。此外，由于金海灣項目持續(xù)新增的簽約已經(jīng)遠遠覆蓋了退訂的數(shù)量，所以項目整體銷售受影響不大。

海外政策風(fēng)險隱現(xiàn)/

相比銀行拒貸引發(fā)的退房事件，更令人擔(dān)憂的是政策變動帶來的風(fēng)險。

根據(jù)新加坡《聯(lián)合早報》援引馬來西亞英文報紙《星報》的報道，馬來西亞雪蘭莪州于今年9月推出購房新條例，提高外國人和外國公司在該州購置房產(chǎn)的最低門檻。據(jù)悉，新條例已從9月1日起生效，其規(guī)定，雪蘭莪州每個地區(qū)外國人的購房門檻提至100萬~300萬林吉特 （約合190萬~570萬人民幣），部分區(qū)域外國人購房門檻較此前提高近一倍，此舉被業(yè)界認為是為了防止海外開發(fā)商大舉進軍雪蘭莪州。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，自2012年初正式進入馬來西亞以來，碧桂園已投資了3個大型項目，除了位于柔佛州新山的金海灣，其余兩個項目均在雪蘭莪州。

碧桂園相關(guān)人士向記者表示，這兩個項目的目標客戶群均為本地購房者，因此受上述政策影響不大。碧桂園近幾年對海外投資市場做了充分調(diào)查和了解，每到一個新市場都會緊跟當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)，和相關(guān)政府部門保持密切溝通，確保各方面運作都符合政策要求。

事實上，這并非馬來西亞房地產(chǎn)調(diào)控政策首次收緊。今年2月28日，馬來西亞首相署經(jīng)濟策劃單位宣布，自3月1日起，外國人在馬來西亞聯(lián)邦直轄區(qū)（吉隆坡、布城及東馬納閩）購房置業(yè)的門檻從50萬林吉特（約合95萬人民幣）提高至100萬林吉特（約合190萬人民幣），不動產(chǎn)所得稅最高比例提至30%。

“國內(nèi)房企發(fā)展海外業(yè)務(wù)最大的風(fēng)險就是政策”，黃立沖告訴記者，由于不少國家對房價上漲的敏感程度較國內(nèi)更高，一旦房價上漲速度過快，他們有可能會采取激進的手段抑制房價。類似本次雪蘭莪州出臺的新政策有可能蔓延至更多區(qū)域，這也是國內(nèi)房企出海時不得不考慮的潛在風(fēng)險。

海外戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向謹慎/

去年在馬來西亞市場旗開得勝之后，海外市場一度在碧桂園的戰(zhàn)略布局中占據(jù)核心位置。碧桂園總裁莫斌在年初接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，公司希望未來5年能夠?qū)崿F(xiàn)“三分天下”的目標，即海外市場、廣東省以及廣東省外的國內(nèi)市場實現(xiàn)三足鼎立；在未來10年，希望海外市場和國內(nèi)市場能夠?qū)崿F(xiàn)“二分天下”。

然而，今年以來受馬航飛機失聯(lián)等“黑天鵝”事件影響，碧桂園海外銷售逐漸回歸平淡。據(jù)公司方面透露，今年前三季度，公司馬來西亞項目的合同銷售額約16億元，澳大利亞項目的合同銷售額約11億元。在2014年僅剩一個季度的情況下，碧桂園要想超過去年海外市場70億元的合約銷售額，難度極大。

“我們對海外市場投資將更為審慎”，莫斌在碧桂園今年中期業(yè)績發(fā)布會上表示，公司未來會繼續(xù)物色合適的項目，但進入新的市場都會從小項目或合作項目做起，逐漸積累經(jīng)驗，5年內(nèi)海外資產(chǎn)占集團總資產(chǎn)的比例不會超過10%。

吳建斌坦言，雖然海外業(yè)務(wù)的毛利率預(yù)計能達到35%，高于國內(nèi)，但由于地域問題，碧桂園的全產(chǎn)業(yè)鏈模式無法在海外復(fù)制，優(yōu)勢難以體現(xiàn)。出于財務(wù)安全和審慎發(fā)展的考慮，公司放慢了海外發(fā)展步伐。

“對碧桂園而言，放慢海外擴張步伐未必是壞事”，輝立證券房地產(chǎn)分析師陳耕向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，海外業(yè)務(wù)雖然有更高的毛利率，但由于國外的預(yù)售制度更嚴格，造成房企資金回籠緩慢，反而對公司的現(xiàn)金流造成不利影響。隨著海外市場風(fēng)險逐漸暴露，放緩擴張速度實現(xiàn)穩(wěn)扎穩(wěn)打并積累經(jīng)驗，對于公司未來在海外更好地發(fā)展有利。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴向記者表示，隨著海外銷售放緩，碧桂園完成銷售目標的壓力自然落到國內(nèi)市場。但今年前9月，碧桂園已經(jīng)完成全年目標的63.3%，由于下半年公司擁有1700億元的可售貨值，只要維持積極的銷售策略，完成全年目標難度不大。

“公司一直根據(jù)海內(nèi)外市場情況靈活調(diào)整供貨安排，以實現(xiàn)總體銷售增長。對于2014年1280億元的合同銷售目標，公司將盡力達成，但同時因為我們在土地等資本開支方面有靈活度，目標是否完成并不會給企業(yè)經(jīng)營帶來壓力”，碧桂園方面表示。

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公司樣本2

誰是2014年地產(chǎn)龍頭？綠地海外業(yè)務(wù)“說了算”

每經(jīng)記者 楊羚強 發(fā)自上海

從克而瑞研究機構(gòu)公布的三季度房企銷售排名來看，今年房企銷冠的爭奪將在綠地和萬科之間展開，截至目前，二者的銷售額僅相差150多億元，而這并沒有算上綠地的海外業(yè)務(wù)。

綠地集團官網(wǎng)發(fā)布的消息顯示，綠地海外業(yè)務(wù)四季度已經(jīng)開始沖刺，最新在悉尼及倫敦投資開發(fā)的綠地瓏璽、綠地蘭姆高端公寓僅賣了183套，銷售額即達到10億元以上，而且平均銷售價格超過9萬元/平方米，悉尼項目成交均價甚至刷新北悉尼新房單價紀錄。

根據(jù)綠地方面公布的數(shù)據(jù)，“世界的綠地”今年在海外的銷售計劃是200億元。如果這一銷售目標最終完成，那么在年末其銷售業(yè)績將逆襲萬科。

海外投資一波三折/

“綠地很有戰(zhàn)略遠見。”蘭德咨詢總裁宋延慶提起綠地時，總不會忘記綠地先人一步踏足海外攫取豐厚利潤的戰(zhàn)略眼光。根據(jù)他的估算，綠地當(dāng)時的投資也就幾千萬元，但實際上取得的銷售金額是十多億元。

而這并不是綠地在海外所做的第一筆高利潤生意。去年年末，綠地集團董事長張玉良在接受 《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時曾談到，綠地在澳洲的項目利潤遠高過當(dāng)?shù)毓镜捻椖?。根?jù)綠地的估算，海外市場能帶來的收益還不限于此。

相對于國內(nèi)的限購、限貸等樓市調(diào)控政策，海外一些國家的貸款政策較為寬松，且利率較低，加上人民幣升值帶來的投資回報率提升，以及海外房屋產(chǎn)權(quán)較國內(nèi)年限更長等因素，大量的投資熱錢開始向外轉(zhuǎn)移。

海外市場對綠地業(yè)績和利潤的貢獻可見一斑。而根據(jù)綠地的目標，到2020年，海外市場將貢獻綠地銷售收入的25%。不過，在海外市場開拓時，綠地并非一帆風(fēng)順。

據(jù)《投資時報》報道，在2014年7月31日召開的上任首次記者會上，韓國濟州島新知事元喜龍明確表示，對總部位于上海的中國綠地集團在濟州島開發(fā)的 “夢塔”（綠地濟州夢想大廈）項目，將采取“不允許建設(shè)”的強硬態(tài)度。

《北京商報》的報道還透露，元喜龍曾表示，中國目前投資濟州島的大項目屬于“投機資本”，擔(dān)心未來中國人在濟州圈地將其變成 “中國城”，要求已經(jīng)獲得上屆政府批準但未開工的項目“從頭再來”。同時韓國方面宣布，將大幅提高外國人通過購買房地產(chǎn)獲得濟州島永居權(quán)的條件。

為此，綠地緊急做了一系列公關(guān)工作。綠地韓國公司在施工建設(shè)過程中，竭力避免擾民，還努力在當(dāng)?shù)剡M行公益事業(yè)，如贊助項目所在地的一些村民活動，以努力融入當(dāng)?shù)厣鐣?，贏得認同。

這些工作最終獲得了成效。后來綠地集團與濟州國際自由城市開發(fā)中心（JDC）在韓國濟州簽署諒解備忘錄（MOU），綠地集團在濟州島健康醫(yī)療城區(qū)域擴大投資。元喜龍也會見了綠地集團董事長張玉良，并表示將支持綠地的投資。

購買客戶的全球化/

雖然，中國開發(fā)商在資金實力方面遠遠優(yōu)于海外同行，但從綠地在韓國的一波三折，也可以看出要想真正在海外獲得很好的投資收益，光有資金實力是不夠的。本土化是包括綠地在內(nèi)的所有房企在海外開拓業(yè)務(wù)的最大門檻。

戴德梁行高級董事、大中華區(qū)綜合住宅服務(wù)主管蔣尚禮告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，在海外搞開發(fā)，不僅要遵守當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)和政策，爭取獲得當(dāng)?shù)卣膶徟ㄟ^，而且當(dāng)?shù)孛褚庠谝欢ǔ潭壬蠈椖康拈_發(fā)也有非常大的影響，開發(fā)商往往需要征求當(dāng)?shù)鼐用竦囊庖姡枰玫酱蟛糠志用裢夂箜椖坎拍荛_展。

在這一背景下，海外的開發(fā)商會尊重當(dāng)?shù)鼐用竦囊庠?，以盡可能少地破壞當(dāng)?shù)厣?、自然環(huán)境和生活習(xí)慣為原則，減少對當(dāng)?shù)鼐用裆畹母蓴_，確保項目最終獲得審批。

很多時候，還需要動用“游說”機構(gòu)對當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)組織和政府部門施加影響，以期獲得項目通過。

在銷售的時候，開發(fā)商也需要更多兼顧當(dāng)?shù)厥袌龅男枰?。以英國為例，為保護當(dāng)?shù)鼐用竦睦妫鴩栏褚?guī)定每一個新開發(fā)項目必須提供一定比例的公共社區(qū)房，而且項目首次開售須以英國本土市場優(yōu)先。而由于英國本地和海外客戶的購買力有差異，和國外買家相比，當(dāng)?shù)叵M者購買“樓花”的比例可能會小一些。對開發(fā)商來說，如果更傾向于向本土購房者賣房子，也許不會有太好的銷售進度。

對此，蔣尚禮透露，開發(fā)商實際上還有其他辦法。因為英國的有關(guān)規(guī)定，并不限制機構(gòu)購買房屋的數(shù)量和是否優(yōu)先，來自中國的買家其實可以通過類似團購的方式組成機構(gòu)，以機構(gòu)買家的身份來買房，這樣就可以規(guī)避購買優(yōu)先權(quán)力的沖突。

不過，客源本土化和全球化的開拓，依然是綠地面臨的一項重要任務(wù)。比如其英國項目綠地蘭姆公館，就在英國、新加坡、吉隆坡、中國上海等地聯(lián)動展銷，目前已實現(xiàn)項目銷售5.25億元，累計銷售住宅套數(shù)81套，平均成交單價超過9萬元/平方米，客源分布以英國為主，同時包括中東地區(qū)及澳大利亞、、中國等，華人客戶占比僅15%左右。

根據(jù)綠地相關(guān)人士介紹，不僅僅是英國項目，綠地在海外的其他項目目前也在減少華人客戶的比重，提升非華人客戶比例。

宋延慶認為，類似綠地這樣在海外快速擴張的企業(yè)，僅靠中國籍客戶的消費是不夠的，必須把市場做得更大，開拓更多的全球客戶資源。

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公司樣本3

試水取經(jīng)：萬科海外銷售額占比低

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

與綠地、萬達等房企激進的海外擴張相比，萬科的海外發(fā)展策略則顯得相當(dāng)謹慎。

《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，截至目前，萬科在美國紐約、舊金山與新加坡分別擁有三個項目，如果算上中國香港的兩個項目，萬科已經(jīng)在四個海外城市實現(xiàn)布局。但至今僅有美國舊金山與新加坡項目已經(jīng)開售，萬科的海外業(yè)務(wù)在公司銷售額占比更是低至微不足道的1%。

然而，在萬科總裁郁亮看來，銷售規(guī)模并非萬科拓展海外市場的主要目的，他更希望萬科能借助海外拓展的機會學(xué)習(xí)世界級優(yōu)秀企業(yè)的成功經(jīng)驗，協(xié)助公司進一步提升管理與營運能力。

“從發(fā)達國家的龍頭企業(yè)歷程來看，適時的國際化是必由之路，但上世紀80年代日本房企的盲目海外擴張折戟，也證明國際化注定不會一蹴而就”，中信建投房地產(chǎn)分析師蘇雪晶認為，對于萬科而言，國際化不僅是一個海外融資、海外拓展的簡單通道，吸收并利用海外的資源提升自己的實力，才是目前最核心的任務(wù)。

海外業(yè)務(wù)規(guī)模尚小/

今年2月25日，萬科在美國紐約曼哈頓的首個項目列克星敦大道610號舉行了動工典禮。資料顯示，項目由萬科和美國知名地產(chǎn)商RFR、漢斯合作開發(fā)，位于紐約老牌商業(yè)和高尚住宅核心地帶——曼哈頓中城區(qū)（Midtown），樓高200余米，共61層，包括3萬平方米的高級公寓和首層商鋪。該項目的目標客戶群不是海外華人或者中國人，而是主要面向紐約及國際高端客戶。

盡管國際化業(yè)務(wù)起步不算早，但萬科的海外布局動作卻比較快，紐約曼哈頓已經(jīng)是萬科在海外布局的第4座城市。在2013年2月，萬科與美國知名房地產(chǎn)公司 “鐵獅門”合作，共同開發(fā)位于舊金山的兩棟相連的高層住宅樓，共包含655套單位，萬科將持有合資公司70%的股權(quán)。同年4月，萬科通過全資子公司出資1.355億新元 （約合6.78億元人民幣）現(xiàn)金，收購吉寶置業(yè)在新加坡一個公寓項目30%的權(quán)益。

此外，在2012年成功收購南聯(lián)地產(chǎn)并更名為萬科置業(yè)海外（01036，HK）后，萬科積極壯大其在中國香港的業(yè)務(wù)。去年1月，萬科聯(lián)合新世界發(fā)展以34.34億港元競得港鐵荃灣西站項目，成為該區(qū)域的地王地塊。今年4月，公司再度出手以8.6億港元收購位于香港灣仔聯(lián)發(fā)街12-24號的一宗舊樓項目。

然而，與萬科的內(nèi)地項目從拿地到開盤僅8個月的速度相比，海外項目進展卻相對緩慢。根據(jù)萬科方面透露，公司至今僅有兩個海外項目開始銷售，新加坡林曦閣項目于去年正式發(fā)售，目前銷售情況良好；美國舊金山項目一期也在今年9月底開盤，推出的108套住宅全部被認購。但美國紐約項目預(yù)計于2015年底開始接受認購，中國香港的兩個項目則預(yù)計在2017年后開售。

相對于萬科今年或?qū)⑦_到2000億元的銷售體量，海外業(yè)務(wù)的貢獻并不起眼。萬科方面向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，由于在售項目較少，預(yù)計今年海外銷售占比不超1%。目前公司的海外投資處在試水階段，業(yè)務(wù)規(guī)模還比較有限，公司的發(fā)展重點還是在國內(nèi)，因此集團對海外市場也沒有設(shè)定硬性指標。

海外市場成學(xué)習(xí)平臺/

“國際化是萬科的長期發(fā)展方向，不只是為了蓋房子、賺點錢”，在郁亮看來，公司拓展海外業(yè)務(wù)的目的主要在于增進對海外市場和商業(yè)模式的理解，通過合作學(xué)習(xí)國外優(yōu)秀同行的專業(yè)能力和管理水平，進一步提高萬科的實力。

仔細觀察不難發(fā)現(xiàn)，萬科在出海布局之時，大多選擇聯(lián)手當(dāng)?shù)刈罹邔嵙Φ姆科?，無論是中國香港的新世界發(fā)展、美國鐵獅門與漢斯、新加坡的吉寶置業(yè)，無一不是當(dāng)?shù)仨敿獾姆康禺a(chǎn)開發(fā)商。

此外，《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，與碧桂園、綠地積極自建銷售渠道相比，萬科在美國和新加坡的項目都是由合作方操盤，萬科僅以參股的形式跟進項目日常運營。同時，由于海外項目的銷售主要面向當(dāng)?shù)厥袌觯虼撕献鞣竭\營團隊主要擔(dān)當(dāng)銷售重任，萬科僅部分協(xié)助其在中國境內(nèi)的銷售推廣工作。

“萬科現(xiàn)階段的海外擴張目的很清晰，就是把海外市場作為學(xué)習(xí)平臺和主業(yè)補充”，克而瑞研究中心分析師朱一鳴向記者表示，國外房地產(chǎn)市場大多已經(jīng)過了遍地黃金的時代，很難賺取高額利潤，但恰恰是由于市場的高度成熟，海外開發(fā)商往往擅長于將金融與房地產(chǎn)緊密結(jié)合，以及更專業(yè)的分工，這些經(jīng)驗?zāi)軒椭鷩鴥?nèi)房企經(jīng)營能力再上一個臺階。

中信建投房地產(chǎn)分析師蘇雪晶也認為，相對于規(guī)模擴張，營運與管理能力的提升對于萬科現(xiàn)階段走向國際化具有更積極的意義：一方面，通過海外項目投資，學(xué)習(xí)成熟市場商業(yè)模式，公司的地產(chǎn)金融、小股操盤以及事業(yè)合伙人機制事實上都是通過海外合作帶來的收獲；另一方面，由于公司擁有萬科企業(yè)（02202，HK）與萬科置業(yè)海外兩個國際化資本平臺，實現(xiàn)內(nèi)外資本的嫁接，有助于進一步降低公司的整體融資成本。

“此外，通過與境外優(yōu)秀資源的合作，能協(xié)助萬科進一步完善城市配套服務(wù)商的角色和定位”，蘇雪晶認為，像“住這兒”APP、第五食堂、社區(qū)驛站這些產(chǎn)品正是與海外企業(yè)合作帶來的產(chǎn)物。因此對于萬科而言，國際化業(yè)務(wù)的布局將成為貫穿未來萬科第四個十年的重要命題，與國際標桿企業(yè)及金融機構(gòu)的合作以及多元業(yè)態(tài)運營的經(jīng)驗共享將是公司新產(chǎn)業(yè)得以發(fā)展的財富。

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公司樣本4

“另類”模式：復(fù)星地產(chǎn)海外當(dāng)收租公

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

作為復(fù)星集團在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資及管理平臺，復(fù)星地產(chǎn)從2013年開始涉足海外地產(chǎn),和同時期涉足海外投資的綠地、萬達、萬科不同，復(fù)星地產(chǎn)并不是以開發(fā)銷售方式獲利，而是收購國際性城市地標物業(yè)。復(fù)星地產(chǎn)選擇的城市包括倫敦、紐約、東京、中國香港等全球金融中心。

復(fù)星地產(chǎn)通過收購目標當(dāng)?shù)氐钠脚_公司展開收購，選擇資產(chǎn)價格較低的時段進入，目前為止都是以出租的方式獲得盈利。

投資目標：國際金融中心

2013年，復(fù)星集團在海外展開兩筆物業(yè)投資，投資目標都是國際性都市的標志性建筑。

復(fù)星集團先是以6450萬英鎊收購倫敦金融城LloydsChambers辦公樓。當(dāng)年10月，又以7.25億美元收購位于美國紐約的大通曼哈頓銀行總部大樓，即第一大通曼哈頓廣場。大樓是大通曼哈頓銀行總部所在地，也是前摩根大通集團總部所在地。位于曼哈頓金融區(qū)中心位置，距華爾街一步之遙。被紐約市地標保護委員會認定為紐約地標建筑。

2014年9月，復(fù)星地產(chǎn)通過收購日本IDERA資產(chǎn)管理公司，完成了對日本東京天王洲花旗銀行中心的收購。該銀行所在的“海堡廣場”是一幢25層高的高級辦公樓，此前是花旗銀行在日本的總部。IDERA將作為該物業(yè)的資產(chǎn)管理者。在今年5月，復(fù)星地產(chǎn)完成對日本IDERA資產(chǎn)管理公司98%股權(quán)的收購。

對于為什么在日本選擇上述物業(yè)，復(fù)星地產(chǎn)總裁徐曉亮解釋稱，花旗銀行中心大廈坐落于東京市品川區(qū)天王洲區(qū)域，其交通、環(huán)境優(yōu)越，商業(yè)配套成熟，租金議價能力強。復(fù)星地產(chǎn)選擇海外目標時，通常綜合考慮布局，選擇核心資產(chǎn)以及機會型、價值提升型資產(chǎn)。

“我們密切關(guān)注全球市場資產(chǎn)價值的周期性變化，發(fā)掘資產(chǎn)和資金錯配的機會，創(chuàng)造更多增值空間。”徐曉亮表示，復(fù)星地產(chǎn)在海外還會注意一些平臺性公司的機會，有助于幫助企業(yè)克服海外房地產(chǎn)行業(yè)的障礙。

中長期持有為主要投資方式

目前，復(fù)星地產(chǎn)的海外投資分別分布于倫敦、紐約、東京和中國香港，均為全球金融中心，資產(chǎn)類型包括核心物業(yè)、資產(chǎn)管理公司、地產(chǎn)開發(fā)等。

對于城市的選擇，徐曉亮表示，復(fù)星地產(chǎn)目前已經(jīng)進入的城市都是世界級的中心城市，房地產(chǎn)市場比較透明，具有良好的法律治理，同時在人才儲備、融資、市場等方面都具有比較好的基礎(chǔ)。

2013年，復(fù)星地產(chǎn)收購紐約的第一大通曼哈頓廣場的均價相當(dāng)于約21700元/平方米，甚至低于中國很多二、三線城市寫字樓價位。因而復(fù)星的投資策略也被認為是“抄底”。

2014年9月22日，復(fù)星地產(chǎn)宣布，將與仲量聯(lián)行合作對外租賃復(fù)星地產(chǎn)于2013年12月購買的紐約第一大通曼哈頓廣場。自收購第一大通曼哈頓以來，復(fù)星地產(chǎn)一直致力于樓宇的綜合改造，包括大堂、電梯、重要設(shè)施、廣場和零售商業(yè)店鋪等。

徐曉亮表示，地產(chǎn)板塊是復(fù)星集團旗下最重要的業(yè)務(wù)板塊之一。復(fù)星集團遵循的是“雙輪驅(qū)動”的戰(zhàn)略導(dǎo)向,一是“以保險為核心的金融集團”，二是“以產(chǎn)業(yè)深度為基礎(chǔ)的投資集團”。復(fù)星地產(chǎn)的角色更多體現(xiàn)在整合產(chǎn)業(yè)深度的能力上。

“從目前的情況來看,復(fù)星地產(chǎn)在全球化布局方面還是比較快的,相對于其他投資板塊,我們?nèi)虿键c也比較多，因此積累的經(jīng)驗會在不同的投資板塊之間形成分享。”徐曉亮說。

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“出海”規(guī)模擴展迅速

仲量聯(lián)行今年5月報告顯示，在海外住宅物業(yè)投資方面，倫敦是中國高凈資產(chǎn)人士和機構(gòu)投資者最感興趣的城市。中國機構(gòu)投資者和開發(fā)商將成為倫敦住宅開發(fā)市場重要的參與者。

倫敦因而成為綠地、萬達、復(fù)星等中國企業(yè)扎堆投資物業(yè)的城市。仲量聯(lián)行上海國際住宅部總監(jiān)劉藝淇向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，中國企業(yè)的“出海”目前還處在起步階段，預(yù)計未來將成為一種趨勢。不過，他們在海外常常遇到法律法規(guī)、市場環(huán)境方面的問題，因而需要尋找當(dāng)?shù)氐淖稍兎?wù)機構(gòu)予以協(xié)助。

高緯環(huán)球近期發(fā)布報告稱，近年來中國已成為全球資本輸出大國，對外房地產(chǎn)投資增長迅速。自2008年至2014年6月，中國對外房地產(chǎn)投資增長了200多倍，投資總額達337億美元左右。近期國際上備受關(guān)注的房地產(chǎn)大宗交易中，也能看到越來越多的中國投資者身影。

高緯環(huán)球資本市場部華東區(qū)董事蘇金茂表示：“中國國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控及市場降溫，正促使許多投資者將注意力轉(zhuǎn)移到發(fā)達國家。發(fā)達國家經(jīng)濟復(fù)蘇的跡象和資產(chǎn)增值的前景，昭示著更加富有吸引力的回報。”

寫字樓是目前為止最受歡迎的資產(chǎn)類型，占總投資額的48%以上。2013年寫字樓海外投資猛增到84億美元，高于當(dāng)年其他所有投資資產(chǎn)的總和（74億美元）。2014年上半年，寫字樓投資依然以28億美元保持領(lǐng)先，土地開發(fā)投資以17億美元跟隨其后。

高緯環(huán)球資本市場部中國區(qū)董事李健評價道：“中國投資者青睞亞洲、北美及歐洲的發(fā)達成熟市場。美國是首選目的地，然后是英國、新加坡、澳大利亞、馬來西亞、日本、巴西。”中國在美國的房地產(chǎn)投資主要集中于東西部沿海地區(qū)及五大湖地區(qū)所謂的“門戶城市”。不過投資者越來越傾向于多樣化的資產(chǎn)選擇，并開始在全美國范圍內(nèi)投資。

報告顯示，中國投資者在全球化的進程中面臨一系列挑戰(zhàn)，主要表現(xiàn)為政府對資本流動的控制、人才短缺、企業(yè)組織和管理文化的差異、陌生的海外法律和監(jiān)管環(huán)境、稅收等問題。