每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

11月1日，SOHO中國在上海虹橋的凌空SOHO項(xiàng)目揭幕?；顒拥牧咙c(diǎn)本來是潘石屹夫婦和不久前退休的任志強(qiáng)，不料，復(fù)星集團(tuán)董事長郭廣昌意外出現(xiàn)，令外界猜測紛紛。

此前，SOHO中國和復(fù)星集團(tuán)就外灘8-1地塊的權(quán)益爭奪對簿公堂。在二審還未宣判的情況下，復(fù)星集團(tuán)獨(dú)自主導(dǎo)了上述地塊項(xiàng)目“外灘金融中心”的開發(fā)。10月中旬“外灘金融中心”的封頂儀式上，持有項(xiàng)目50%股權(quán)的潘石屹卻未出席。

對于郭廣昌現(xiàn)身凌空SOHO項(xiàng)目揭幕活動，兩家公司均未表示此舉意味著雙方的上述官司和解。但有觀點(diǎn)認(rèn)為，能請到郭廣昌，或許是潘石屹在外灘8-1地塊僵局中，已經(jīng)許下了某些讓步的承諾。上海杜躍平律師事務(wù)所主任律師杜躍平對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，如果兩家公司不作庭外和解，那么二審維持一審判決是大概率事件，對SOHO中國不利。根據(jù)法院的一審判決書，SOHO中國和證大以及綠城就外灘8-1地塊的股權(quán)轉(zhuǎn)讓無效。

雙方均稱外灘地塊案無進(jìn)展/

11月1日，上海凌空SOHO揭幕，潘石屹張欣夫婦同時(shí)出現(xiàn)，剛退休的前華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長任志強(qiáng)還與潘石屹展開了“滬上首次對話”。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在現(xiàn)場注意到，幾位大佬表現(xiàn)親和，賣力張羅，任志強(qiáng)還和潘石屹一起參與游戲，活動成為上海房產(chǎn)圈一大盛事。

次日一早，潘石屹更新微博：“凌空SOHO的建成，離不開朋友們的幫助，感謝你們！”出人意料的是，這條微博的配圖中，赫然出現(xiàn)了一位身穿米黃淺色西裝，沒打領(lǐng)帶的 “朋友”——復(fù)星集團(tuán)董事長郭廣昌。圖片顯示，郭廣昌與張欣在晚宴上相鄰而坐。潘石屹還與郭廣昌單獨(dú)合影，兩人滿面笑容表現(xiàn)十分融洽。對于新浪房產(chǎn)調(diào)侃潘、郭兩人相貌相似的微博，潘石屹迅速轉(zhuǎn)發(fā)并配以大大的笑臉。

潘石屹、郭廣昌這兩位龍虎相爭的南北大佬，官司未了已成為把酒言歡的“朋友”？郭廣昌的出席，是否意味著外灘地塊官司已有解決方案？

記者昨日(11月2日)致電復(fù)星方面了解其中緣由，集團(tuán)方面表示，尚不了解郭廣昌出席凌空SOHO揭幕一事，至于外灘地塊一案，“目前沒有新的進(jìn)展”。SOHO中國方面透露，郭廣昌當(dāng)日參加的是VIP晚宴，沒有參加其他的活動。至于外灘地塊一案，“沒有消息”。

外灘地塊“爭奪戰(zhàn)”二審已經(jīng)歷了較長時(shí)間，至今沒有宣判。此前復(fù)星獨(dú)立推進(jìn)了該地塊項(xiàng)目“外灘金融中心”的開發(fā)工作，目前項(xiàng)目已封頂，招租完成三成以上。

潘石屹執(zhí)著南下當(dāng)“包租公”/

在發(fā)布會現(xiàn)場，凌空SOHO的首席設(shè)計(jì)師稱，凌空SOHO由世界著名建筑師扎哈·哈迪德?lián)V總建筑設(shè)計(jì)師，位置特殊，靠近虹橋樞紐，吸引的是長三角客戶，是長寧區(qū)的地標(biāo)性建筑。SOHO中國此前曾將部分物業(yè)賣給攜程，在凌空SOHO的活動中高調(diào)介紹攜程，以期吸引更多更好的租戶。

對于SOHO中國來說，外界最關(guān)心的還是公司兩年前啟動的轉(zhuǎn)型問題，即將辦公樓從銷售為主轉(zhuǎn)為持有、出租為主，而資金回籠速度減緩對資金鏈將是不小的考驗(yàn)。另一個(gè)話題則是，從2009年大舉南下入滬至今，SOHO中國是否在上海站穩(wěn)了腳跟。

針對這些疑問，潘石屹當(dāng)天回應(yīng)稱，SOHO中國轉(zhuǎn)型進(jìn)展“成功”，外界一直以來最大的質(zhì)疑來自于負(fù)債率的提高，但這一問題沒有出現(xiàn)。然而，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，今年初潘石屹曾出售上海兩個(gè)完整的項(xiàng)目，并將凌空SOHO部分物業(yè)賣給攜程，這似乎與“持有”的思路并不一致。

比起轉(zhuǎn)型，SOHO中國 “南下”戰(zhàn)略啟動得更早。2009年，公司收購上海銅仁路爛尾樓，改造為SOHO東海廣場，從而宣告入滬。2013年底，潘石屹稱，SOHO中國在上海的投資已經(jīng)達(dá)到500億元，占SOHO總量的比例達(dá)到75%。 潘石屹的南下之路本就磕磕絆絆，在外灘地塊項(xiàng)目遭遇與郭廣昌的紛爭，陷入了一個(gè)漫長的僵局。不過，潘石屹的南下之心仍然堅(jiān)決，“我始終看好上海和北京市場。SOHO上海的幾個(gè)項(xiàng)目都基本租出去，北京寫字樓價(jià)格上浮幅度比上海還大。我認(rèn)為，上海的大虹橋地區(qū)、外灘、陸家嘴地區(qū)不會受到影響。”

潘石屹讓步換支持？/

對于郭廣昌意外現(xiàn)身凌空SOHO揭幕活動，克而瑞研究總監(jiān)薛建雄分析認(rèn)為，如果潘石屹不發(fā)出邀請，郭廣昌是絕不會不請自來的。由此推算，潘石屹可能在外灘地塊一事上已作出讓步，即同意由復(fù)星主導(dǎo)，以此換來郭廣昌對SOHO中國在上海發(fā)展的支持。

目前郭廣昌和潘石屹對“外灘金融中心”項(xiàng)目的持股比例分別為50%和50%，沒有一方絕對控股，加上雙方之前的口水仗，外界普遍認(rèn)為這一項(xiàng)目股東之間很難達(dá)成一致，有多種潛在風(fēng)險(xiǎn)，造成了項(xiàng)目在貸款、出租簽約等方面的障礙。僵局的持續(xù)對雙方都極為不利。

“郭廣昌在上海積累的關(guān)系，是潘石屹沒法比的。”薛建雄表示，面臨轉(zhuǎn)型壓力的潘石屹借力上海大佬郭廣昌，是一個(gè)聰明的選擇。

杜躍平表示，照目前的趨勢，二審維持法院一審判決的可能性很大，SOHO中國向復(fù)星作出讓步才能避免損失。根據(jù)法院的一審判決，SOHO中國和證大以及綠城的股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議屬無效。在上海土地價(jià)格已大幅上漲之時(shí)，這樣的判決顯然對SOHO中國不利。

凌空SOHO所在的上海大虹橋是一個(gè)頗具希望的商圈，然而比起外灘地王還是遜色幾分。戴德梁行華東區(qū)研究部數(shù)據(jù)顯示，大虹橋商圈目前甲級寫字樓空置率在8%左右，低于上海全市平均水平（8.82%）。大虹橋樞紐板塊目前甲級寫字樓租金報(bào)價(jià)普遍在每天5.0～6.5元/平方米的水平。

外灘金融中心項(xiàng)目與陸家嘴隔江相對，陸家嘴寫字樓長期處于接近滿租狀態(tài)。仲量聯(lián)行今年三季報(bào)顯示，浦東甲級辦公樓租金環(huán)比上漲1.7%至每平方米每天10.0元，浦東超甲級辦公樓租金環(huán)比上漲1.2%至每平方米每天11.4元。

（每經(jīng)記者林東岳對本文亦有貢獻(xiàn)）