每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

“平均每臺(tái)手機(jī)上安裝的應(yīng)用達(dá)到21個(gè)，但是每個(gè)星期打開(kāi)的只有7個(gè)，如何躋身這7個(gè)應(yīng)用？”這是一位新媒體研究者提出的疑問(wèn)。而上述問(wèn)題，同樣也存在于社區(qū)端口。

蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，社區(qū)端口之爭(zhēng)，其實(shí)也是用戶習(xí)慣之爭(zhēng)。區(qū)別只在于，社區(qū)端口爭(zhēng)奪的方式更為五花八門。除了手機(jī)上的各種應(yīng)用，小區(qū)內(nèi)的生鮮保險(xiǎn)箱、會(huì)所、店鋪、食堂，也是購(gòu)房者最常使用的社區(qū)端口。而家居智能系統(tǒng)的使用成為業(yè)主另一個(gè)必須使用的社區(qū)端口。

在這些端口中，哪一類端口最能黏住消費(fèi)者，并成功培養(yǎng)起用戶的習(xí)慣，那么這類端口的商業(yè)價(jià)值和資本價(jià)值就會(huì)很高。

社區(qū)入口五花八門

“實(shí)惠”是易居中國(guó)推出的圍繞社區(qū)O2O業(yè)務(wù)發(fā)展的一款A(yù)PP，但它的核心功能只有一個(gè)，就是為社區(qū)居民送外賣。易居中國(guó)主席周忻認(rèn)為，唯有送外賣是最為必需的功能，所以這款A(yù)PP才能借此建立消費(fèi)者的使用習(xí)慣，成功地黏住業(yè)主。為了實(shí)現(xiàn)這一目的，易居中國(guó)招聘了1000多人的 “地推部隊(duì)”，以便能夠快捷地送外賣。

信義房屋在其開(kāi)發(fā)的第一個(gè)住宅樓項(xiàng)目中，提出了社區(qū)營(yíng)造第一品牌的概念。根據(jù)信義房屋相關(guān)人士介紹，未來(lái)信義開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)內(nèi)將會(huì)劃出一部分商業(yè)面積，用于提供給小區(qū)業(yè)主創(chuàng)業(yè)和就業(yè)的平臺(tái)。讓那些暫時(shí)因?yàn)橐疹櫤⒆訜o(wú)法上班的家庭主婦，可以在小區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)半就業(yè)，以兼顧照看孩子和就業(yè)的需求。

萬(wàn)科“五菜一湯”的小區(qū)公共配套設(shè)置，也顯示出了較強(qiáng)的黏性。在萬(wàn)科杭州的良渚項(xiàng)目里，“五菜一湯”的社區(qū)生活配置，是業(yè)主每一天必然要使用的。

與上述社區(qū)端口相比，景瑞和海爾合作開(kāi)發(fā)的智能化家居系統(tǒng)，也許是業(yè)主必不可少的。因?yàn)閺姆块g的家電智能控制，到門禁的開(kāi)鎖，業(yè)主每一項(xiàng)日常生活，都會(huì)用到這些設(shè)施，它可能因此成為各種社區(qū)用戶端口中黏度最高的一項(xiàng)。

宋延慶對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，除此以外，有一種社區(qū)的生鮮速遞箱，也很有希望成為業(yè)主必須使用的設(shè)備之一。雙職工家庭通過(guò)生鮮電商購(gòu)買的生鮮食品，都可以借助速遞箱運(yùn)送到家中，也是一個(gè)和用戶連接的商業(yè)端口。

相比之下，以萬(wàn)達(dá)、寶龍、嘉凱城為代表的商業(yè)地產(chǎn)電商O2O，雖然覆蓋的范圍比上述幾類模式更廣，但在用戶習(xí)慣的培養(yǎng)方面稍弱。

端口壽命和投入成正比

和產(chǎn)品一樣，社區(qū)消費(fèi)的接入端口也是有壽命的。

相比而言，叮咚小區(qū)、速遞易、實(shí)惠之類的社區(qū)020，在進(jìn)入每一個(gè)小區(qū)時(shí)，所需要付出的端口費(fèi)用是比較低廉的。在上海，進(jìn)入一個(gè)小區(qū)的成本也就兩三千元。但問(wèn)題是，和這些社區(qū)020簽署協(xié)議的小區(qū)管理部門權(quán)限較低。

一些業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，和上述社區(qū)020簽署協(xié)議的，通常是開(kāi)發(fā)商的物業(yè)管理部門。由于物業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)最不賺錢的部門，地位比較低，當(dāng)開(kāi)發(fā)商有自己的業(yè)務(wù)需要，比如為旗下商業(yè)地產(chǎn)建立電商運(yùn)營(yíng)平臺(tái)時(shí)，已經(jīng)建立的小區(qū)消費(fèi)端口有可能被開(kāi)發(fā)商關(guān)閉。

相比社區(qū)020，在社區(qū)內(nèi)開(kāi)店或運(yùn)營(yíng)會(huì)所，投入要高一些，壽命也會(huì)久一些。由于這些店鋪或社區(qū)運(yùn)營(yíng)場(chǎng)所直接面向居民，除非租金合同到期，端口一般可以長(zhǎng)期使用，但不足之處是黏度不一定強(qiáng)。

除此之外，另一種在小區(qū)建立消費(fèi)端口的模式是像花樣年那樣，直接通過(guò)物業(yè)管理接觸業(yè)主，以實(shí)實(shí)在在的基礎(chǔ)服務(wù)建立起小區(qū)的消費(fèi)平臺(tái)。但是，它的壽命同樣取決于物業(yè)管理公司管理小區(qū)的合約時(shí)限，一旦合約結(jié)束，小區(qū)內(nèi)的消費(fèi)端口接入也就自動(dòng)作廢。

相比之下，智能家居的建設(shè)成本可能是幾種端口建立模式中最高的，但它的實(shí)際使用壽命也會(huì)是最長(zhǎng)的。

未來(lái)方向：業(yè)主平臺(tái)自營(yíng)

宋延慶認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商在社區(qū)消費(fèi)端口扮演的角色應(yīng)該是建立平臺(tái)，而不是自己提供服務(wù)解決業(yè)主的各種需要。

信義房屋方面也認(rèn)為，社區(qū)的商業(yè)配套應(yīng)該成為帶動(dòng)整個(gè)社區(qū)經(jīng)濟(jì)的平臺(tái)。他們提出，可以讓社區(qū)店鋪成為一個(gè)業(yè)主就業(yè)、創(chuàng)業(yè)的平臺(tái)。

據(jù)介紹，在臺(tái)灣，有一位“故事媽媽”生意很紅火，通過(guò)給雙職工家庭的孩子講故事，解決這些家庭照看子女的需求，從而產(chǎn)生商業(yè)價(jià)值。在臺(tái)灣還有不少由業(yè)主自我經(jīng)營(yíng)、滿足業(yè)主需求的案例。和這一思路類似，上海錢生輝投資咨詢有限公司負(fù)責(zé)人錢生輝說(shuō)，目前進(jìn)入最終申報(bào)審批環(huán)節(jié)的上海首個(gè)合作建房項(xiàng)目中，未來(lái)的社區(qū)商業(yè)將環(huán)繞在社區(qū)內(nèi)部，不對(duì)外經(jīng)營(yíng)。他認(rèn)為，這樣就能為業(yè)主搭建一個(gè)創(chuàng)業(yè)、就業(yè)平臺(tái)，讓業(yè)主根據(jù)鄰里生活的需要，自發(fā)調(diào)整和引進(jìn)社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容，使社區(qū)商業(yè)的利用率和活躍度大幅提升。