每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

普宅市場有所回暖，但豪宅市場卻提前“入冬”。

亞豪機(jī)構(gòu)提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年“金九銀十”這兩個(gè)月期間，北京別墅市場共實(shí)現(xiàn)成交320套，相比去年同期減少了38%，也創(chuàng)造了歷年“金九銀十”的成交新低。

而從月度走勢來看，10月北京別墅市場共實(shí)現(xiàn)成交171套，相比9月增加15%，但是成交面積4.88萬平方米，環(huán)比卻出現(xiàn)2.4%的下滑。別墅市場成交依舊在低位持續(xù)徘徊。

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，別墅市場降溫，體現(xiàn)了購房者置業(yè)需求的轉(zhuǎn)變。隨著限貸政策的放松，購房者對于改善型物業(yè)的購置便捷程度在提高。所以一些別墅，尤其是郊區(qū)別墅的市場吸引力反而下滑了。別墅市場提前入冬的背后，反映了目前住房需求處于大調(diào)整的狀態(tài)中，而這也會(huì)促使房企在未來的產(chǎn)品定位上做出修正。

別墅量跌價(jià)漲

亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從成交價(jià)格來看，今年“金九銀十”期間北京別墅市場成交均價(jià)高達(dá)35223元/平方米，這一數(shù)據(jù)也創(chuàng)造了歷史同期新高。從分月數(shù)據(jù)來看，10月別墅成交均價(jià)為32505元/平方米，環(huán)比下滑14%。

陽光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，北京別墅成交下滑的原因，主要是限購政策尚未放開，外地需求不能進(jìn)京。其次是購房者對于別墅的投資比較謹(jǐn)慎，也制約一些購買力。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析，由于近兩年土地出讓規(guī)則的微調(diào)，即“達(dá)到競價(jià)上限后競建自住房或保障房”，使得別墅用地土地成本居高不下，在剛性成本壓力下別墅項(xiàng)目的市場價(jià)格水漲船高，中低價(jià)位的經(jīng)濟(jì)型別墅供給匱乏，高端別墅成為市場主力，結(jié)構(gòu)性原因?qū)е陆衲陙韯e墅市場的成交量雖然一直不景氣，但成交價(jià)格卻屢創(chuàng)新高。

如果從年度數(shù)據(jù)看，北京別墅市場的價(jià)格漲幅繼續(xù)攀升。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)庫的數(shù)據(jù)，北京在2014年前10月的別墅均價(jià)為35562元/平方米，對比2013年全年的30027元/平方米的均價(jià)，上漲了18.43%。

但是，這樣一個(gè)漲幅其實(shí)在收窄，2013年的北京別墅價(jià)格同比漲幅達(dá)到了21.62%。

對此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，別墅本身就是一種稀缺品。所以價(jià)格上漲符合市場預(yù)期。當(dāng)然，今年市場出現(xiàn)了降溫，所以會(huì)牽制別墅價(jià)格的上漲。對于購房者而言，如果一定要購置別墅物業(yè)，那么從價(jià)格走勢看，還是應(yīng)該積極入市。因?yàn)閺谋本┠壳暗耐恋卣呖矗祟悇e墅物業(yè)未來的供地計(jì)劃在收縮。

短期內(nèi)仍處低迷周期

亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月北京別墅僅3個(gè)項(xiàng)目入市銷售，共新增別墅產(chǎn)品87套，相比9月雖然入市項(xiàng)目個(gè)數(shù)增加1個(gè)，但供應(yīng)量卻減少了5套。至此，2014年“金九銀十”期間北京別墅總供應(yīng)量共計(jì)179套，相比去年同期減少了28套，也創(chuàng)造了近4年來同期新低。

高姍認(rèn)為，造成供應(yīng)低迷的根本性原因是別墅購房需求的萎靡，另外與近期整體行業(yè)形勢變化不無相關(guān)。9月開始，北京陸續(xù)出臺(tái)數(shù)項(xiàng)放松調(diào)控的政策，對于房企來說，現(xiàn)階段的主要任務(wù)是沖刺年度銷售任務(wù)，房企推貨的主力必然是瞄準(zhǔn)信貸政策的放寬對象，即剛需及首次改善型客群，因此中低端住宅產(chǎn)品推至“一線”成為主打產(chǎn)品，而高端別墅類項(xiàng)目推盤計(jì)劃則暫時(shí)“擱置”。

有分析認(rèn)為，受到這兩個(gè)月供應(yīng)低迷的影響，雖然10月成交數(shù)據(jù)環(huán)比略有上升，但是回暖后勁不足，在沒有新的明確指向高端客群的利好政策出臺(tái)之前，預(yù)計(jì)短期內(nèi)別墅市場仍將處于低迷周期。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，在央行限貸政策松綁后，部分群體的二次置業(yè)難度在降低，所以一些市區(qū)的中高端公寓反而有了更大的市場，而別墅則會(huì)冷落。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，如果從目前的市場和政策走向看，未來改善型物業(yè)的市場需求會(huì)不斷釋放，但這主要以普通住宅的物業(yè)類型為主。所以不排除房企在各物業(yè)市場接受程度不同的背景下，積極調(diào)整未來的投資策略。