每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

中國(guó)民生投資股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱中民投）一出手，就拿下上?？們r(jià)“地王”。

昨日（11月18日），上海外灘投資開發(fā)（集團(tuán)）有限公司、上海佳渡置業(yè)有限公司、中民投組成的聯(lián)合體，以248.5億元奪得上海黃浦區(qū)董家渡13、15號(hào)地塊（小東門街道616、735街坊地塊），樓面地價(jià)約為35392元/平方米，溢價(jià)率0.2%。現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)過2次出價(jià)，整個(gè)競(jìng)拍用時(shí)僅有1分多鐘，就閃電成交，堪比“秒拍”。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，此次248.5億元的總價(jià)輕松超越去年的新鴻基徐家匯地王，刷新上海土地出讓總價(jià)紀(jì)錄。

這也是中民投今年8月成立以來(lái)的第一次大手筆拿地。

拿地溢價(jià)率僅為0.2%

公開資料顯示，董家渡13、15號(hào)地塊北起王家碼頭路，南到規(guī)劃東江陰街，西臨外倉(cāng)橋街、南倉(cāng)街，東至中山南路，起始總價(jià)為248億元，地塊總面積175143.1平方米，其中出讓面積為126740.1平方米，容積率為5.54。官方要求該地塊建設(shè)以金融功能為主的城市綜合體，包括金融辦公、商業(yè)購(gòu)物、酒店賓館、高端居住、文化休閑等功能。

對(duì)此次中民投大手筆拿地，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，從市場(chǎng)價(jià)值看，0.2%的溢價(jià)率算是很低了；此外，由于上述董家渡地塊分割出讓不利于外灘整個(gè)地塊的協(xié)調(diào)開發(fā)，因此有實(shí)力展開整體開發(fā)的中民投才能順利勝出。

此外，嚴(yán)躍進(jìn)還分析稱，中民投此次以“聯(lián)合體”方式拿地，通過拉上外灘投資公司，能夠在后續(xù)開發(fā)中把握好官方要求。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在采訪中還了解到，業(yè)內(nèi)對(duì)中民投此次順利拿下董家渡地塊并不感到意外。業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)就指出，除嚴(yán)苛的商住辦比例、自持比例要求外，該地塊明確定位為金融中心、金融平臺(tái)，這正是中民投的優(yōu)勢(shì)所在。此外，該地塊屬于整體出讓，總價(jià)較高，普通房企“望塵莫及”。

中民投于今年8月在上海正式成立，由全國(guó)工商聯(lián)牽頭組織、59家知名民營(yíng)企業(yè)發(fā)起設(shè)立，其中包括億達(dá)集團(tuán)、巨人投資和蘇寧云商集團(tuán)。注冊(cè)資本為500億元，涉及新能源、鋼鐵、礦產(chǎn)物流、房地產(chǎn)、物業(yè)管理、航空等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。

前期靠住宅回收資金？

在中民投聯(lián)合體順利奪得董家渡地塊后，外界對(duì)其后續(xù)開發(fā)動(dòng)向產(chǎn)生了極大興趣。而據(jù)《投資時(shí)報(bào)》、人民網(wǎng)等媒體報(bào)道，中民投成立后曾表示，即將在上海黃金地段拿到一幅地塊，建50~100層高樓，且能在“三年內(nèi)回本”。

對(duì)此，克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，如此大項(xiàng)目，需要強(qiáng)大的運(yùn)作能力才能保證平衡。除了土地出讓金之外，還要在規(guī)劃、施工等環(huán)節(jié)花費(fèi)巨額資金，預(yù)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目的累計(jì)投入將達(dá)到300億元以上。中民投聯(lián)合體的開發(fā)方式可能是一邊開發(fā)一邊銷售，在保證承諾的持有比例前提下，提前銷售一部分住宅、商鋪以及整棟的寫字樓。“中民投的股東很多，他們可以成為項(xiàng)目的第一批客戶，董家渡地塊開發(fā)的寫字樓可以先賣給股東企業(yè)用來(lái)辦公。其股東可能也愿意投資這樣優(yōu)質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)。”

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，董家渡項(xiàng)目開發(fā)后，未來(lái)的招商難度應(yīng)該不會(huì)太大，以外灘金融帶開發(fā)為引線，自然能夠獲得比較多金融公司的青睞。

但德佑地產(chǎn)研究總監(jiān)陸騎麟分析指出，董家渡地塊有著數(shù)量可觀的配建任務(wù)，包括綠地、空中連廊、地下空間等，這無(wú)疑會(huì)加大建設(shè)成本；另一方面，根據(jù)地塊的預(yù)合同，受讓人須自持辦公部分地上建筑面積不低于60%，十年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，而商業(yè)部分想要轉(zhuǎn)讓，必須以整體形式轉(zhuǎn)讓。項(xiàng)目建成后，預(yù)計(jì)中民投聯(lián)合體將自持商業(yè)和大部分寫字樓。因此住宅將最先成為銷售額的貢獻(xiàn)者。

上海中原研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理龔敏則表示，當(dāng)前，該地塊所處的黃浦濱江板塊，住宅樓均價(jià)已突破8萬(wàn)元/平方米，一些地產(chǎn)項(xiàng)目部分房源的單價(jià)已突破10萬(wàn)元/平方米。中民投聯(lián)合體未來(lái)開發(fā)的住宅項(xiàng)目可能會(huì)是豪宅類型。