楊科偉：降息對樓市并非單純利好

◎楊科偉

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力加大、房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回暖的敏感期，央行降息，再次挑撥著購房者和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的敏感神經(jīng)。對房地產(chǎn)市場而言，貌似利率降低了，買房支出減少了，市場又要供需兩旺了。真的會是這樣嗎？仔細(xì)想來，絕非如此。總體來說，我們認(rèn)為本次降息對房地產(chǎn)市場并非單純利好。

就此次降息本身而言，完全出乎市場意料，即便之前有預(yù)測、有呼吁，但幾乎都認(rèn)定最早是明年，因?yàn)榻衲暾w經(jīng)濟(jì)即便下滑壓力巨大，但整體依然可控，GDP增速保持中央政府可接受的7.4%左右。此次超預(yù)期的降息，可以說是未雨綢繆，但也說明了整體經(jīng)濟(jì)態(tài)勢并不如預(yù)期中那樣樂觀，投資、出口、消費(fèi)等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)加速回落且沒有止穩(wěn)的跡象，照此趨勢發(fā)展，明年整體經(jīng)濟(jì)增速恐將難以維持在7%以上?；诖耍覀冋J(rèn)為，此次降息應(yīng)該只是開始，將會開啟新一輪的降息周期。

今年以來樓市遲遲走不出調(diào)整的“緊箍”就是房貸，即便是6月份央行和銀監(jiān)會的喊話、9·30央行松綁限貸政策，也沒能調(diào)動商業(yè)銀行支持居民購房、真正落實(shí)優(yōu)惠利率的積極性。此次降息，對購房者來說，可節(jié)約利息支出，無疑有助于提升有實(shí)際需要的購房者支付能力，特別是對仍在觀望的購房者的信心和預(yù)期會有莫大提振，短期內(nèi)前期積壓的需求將會集中釋放，從而有助于市場交投量的回升，助推房地產(chǎn)行業(yè)走出調(diào)整低谷。

以往歷史證明，利率調(diào)整對房地產(chǎn)成交的影響多為短期，因?yàn)槔手С鰧φ嬲馁彿啃枨蠖愿静皇菦Q定因素。無論是剛需還是投資客都不會最終償還20年或者30年貸款，理論上的利息支出并不會影響購房決定。

就降息本身而言，此次又是非對稱降息，特別是存款利率上浮區(qū)間進(jìn)一步放大至1.2倍，毫無疑問銀行資金成本將進(jìn)一步提升，特別是中小銀行為了能夠攬儲必將會盡快出臺相應(yīng)的一浮到頂?shù)拇婵罾?；而對國有五大行而言，左右為難之后必將步其后塵，最終利差大幅縮小，個人房貸業(yè)務(wù)也必將大大壓縮金融機(jī)構(gòu)的利潤空間，將直接影響銀行投放個人房貸的積極性。銀行畢竟是自負(fù)盈虧的商業(yè)機(jī)構(gòu)，資本的趨利性會讓其將有限的資金投向收益率更高的標(biāo)的。對購房者而言要獲取優(yōu)惠利率將更不可能，甚至基準(zhǔn)利率也難以保證，房地產(chǎn)市場又將進(jìn)入年初以來“錢緊”的窘境，這將對房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升產(chǎn)生非常不利的影響。

非對稱降息和提升存款利率上浮空間的不利影響可能對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更加明顯。資金成本上升的同時又要保證相當(dāng)?shù)睦麧?，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款利率可能將不降反升。而對于其他渠道如信托、基金、民間借貸等渠道而言，利率也同樣水漲船高。財務(wù)費(fèi)用的增加無疑將進(jìn)一步削弱企業(yè)的盈利能力。

政府降息來應(yīng)對經(jīng)濟(jì)下滑，釋放積極信號，尤其是預(yù)示著將要進(jìn)入新一輪降息周期，打開寬松貨幣政策通道，由于短期內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)資金需求保持低迷，大量流動性沒有進(jìn)入實(shí)體循環(huán)，無疑將會給資本市場帶來一場資金盛宴。另一方面，長期來看，降息可以降低經(jīng)濟(jì)融資成本，利好于實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、擴(kuò)大投資規(guī)模，提升上市企業(yè)價值。

由于本次降息結(jié)合了非對稱降息以及利率市場化的進(jìn)一步放開，其影響較為復(fù)雜，我們不應(yīng)盲目地以為一定利好房地產(chǎn)，更不應(yīng)該將其看成是 “救市”，應(yīng)更加理性、客觀地看待這一舉動。

對于開發(fā)企業(yè)來說，當(dāng)前的市場筑底并不穩(wěn)固，短期回暖不具可持續(xù)性，明年市場或仍將僵持。當(dāng)前開發(fā)企業(yè)或者項(xiàng)目的首要任務(wù)依然是積極營銷、努力去庫存，借助年底的窗口期快速跑量，迎合剛性需求和改善型需求購房心理，繼續(xù)以價換量，而不是借勢漲價。

（作者為CRIC研究中心研究員）