每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

對于高負(fù)債的房企而言，央行的意外降息猶如及時之雨，但并非所有房企都能獲益。

克而瑞最新數(shù)據(jù)顯示，截至三季度末，A股139家房企凈負(fù)債率為101.34%，季度同比、環(huán)比分別上升23.5個百分點和1.38個百分點，行業(yè)凈負(fù)債率仍處于歷史最高位。其中，“招保萬金”四家大房企平均凈負(fù)債率僅為62.45%，但120家小房企的凈負(fù)債率卻高達(dá)109.47%。

11月23日，多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于此次央行采用“非對稱降息”，特別是金融機(jī)構(gòu)存款利率上浮區(qū)間的上限由1.1倍基準(zhǔn)利率上調(diào)整至1.2倍，銀行的實際資金成本并沒有降低。在開發(fā)貸款緊俏的背景下，大多數(shù)中小型房企融資成本或“不降反升”，而信譽良好的大型房企能受惠于降息帶來的融資成本下降，馬太效應(yīng)愈發(fā)明顯。

中小房企融資成本難降

擁有多年銀行工作經(jīng)驗的禮德財富CEO洪凱彬告訴 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“降息對于降低房企融資成本有直接幫助，但由于今年銀行大幅收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸，大多數(shù)中小房企根本拿不到貸款，因此這次降息對它們帶來的影響微乎其微。”

新城控股高級副總裁歐陽捷也表示，由于今年銀行將絕大部分的開發(fā)貸款額度投向前100強的房企，大多數(shù)中小房企根本無法拿到開發(fā)貸，因此以信托、基金為代表的社會自籌資金成為他們獲取資金的最重要渠道。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1~10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為10萬億元，同比增長3.1%。其中，企業(yè)自籌資金約為4.2萬億元，占比為42.1%，定金、預(yù)收款及個人按揭貸款的其他資金約為3.98萬億元，占比為39.7%，國內(nèi)貸款約為1.77萬億元，占比僅為17.7%。

歐陽捷注意到，雖然央行降息有助于舒緩流動性壓力，但由于此次降息是非對稱降息，實際執(zhí)行的存款利率應(yīng)該基本與降息前相當(dāng)，貸款利率的下降將壓縮銀行利差。在利潤受擠壓的情況下，銀行會更重視資產(chǎn)質(zhì)量，預(yù)計資產(chǎn)負(fù)債表不佳的中小房企將被銀行擋在門外。

洪凱彬認(rèn)為，大多數(shù)無法從銀行獲取貸款的中小房企，央行此次降息難以降低他們從社會融資渠道獲取資金的成本。

大型房企融資優(yōu)勢明顯

雖然中小房企難獲銀行青睞，但對于財務(wù)穩(wěn)健的大型房企，本輪降息無異于“如虎添翼”，將進(jìn)一步鞏固強者恒強的格局。

克而瑞研究發(fā)現(xiàn)，截至三季度末，A股139家房企一年內(nèi)到期短債創(chuàng)新高至4117億元，較年初上升了23%，行業(yè)現(xiàn)金短債比為0.89，這意味著越來越多的房企賬面現(xiàn)金并不足以覆蓋短期債務(wù)。其中，大型房企現(xiàn)金短債比上升至1.75，財務(wù)結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化，中小房企僅有0.7，財務(wù)狀況進(jìn)一步惡化。

“隨著銀行更重視資產(chǎn)質(zhì)量，這些財務(wù)穩(wěn)健的大型房企將優(yōu)先獲得貸款，也成為本輪降息的受惠者。”歐陽捷告訴記者。

國泰國證房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)分級基金經(jīng)理徐皓向記者表示，隨著房企再融資的放開，上市房企可通過股權(quán)融資，重構(gòu)財務(wù)杠桿并優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，加上銀行信貸成本降低，大型房企的融資優(yōu)勢將愈發(fā)明顯。