每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 林東岳 發(fā)自上海    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 林東岳 發(fā)自上海

“雙十一”的電商大戰(zhàn)如火如荼，人們也由此關(guān)注到背后的物流地產(chǎn)租金和售價(jià)的快速上升。實(shí)際上，物流倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)租金上漲的背后，是國(guó)內(nèi)外金融資本正在大規(guī)模流入這一領(lǐng)域，推動(dòng)了倉(cāng)儲(chǔ)用地需求的在短期內(nèi)快速上升。

上海作為重多電商企業(yè)的必爭(zhēng)之地，物流地產(chǎn)價(jià)格正在不斷上漲。作為長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的“龍頭”和黃金水道的出?？冢谖磥淼娜轿迥陼r(shí)間內(nèi)，上海倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的開發(fā)有望迎來“黃金時(shí)代”。

如今，物流地產(chǎn)開發(fā)成為炙手可熱的產(chǎn)業(yè)。黑石、凱雷、平安等金融大鱷對(duì)用于倉(cāng)儲(chǔ)、物流功能的開發(fā)項(xiàng)目和土地虎視眈眈，開始對(duì)物流地產(chǎn)加大投入。

戴德梁行董事、中國(guó)區(qū)工業(yè)和物流地產(chǎn)部主管蘇智淵表示，物流地產(chǎn)的開發(fā)主體有三類。第一類是專業(yè)性開發(fā)商；第二類往往是從房產(chǎn)行業(yè)上下游轉(zhuǎn)換而來，如物流企業(yè)轉(zhuǎn)型或者商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍；第三類是純粹的政府行為。而上海正是這三類物流地產(chǎn)開發(fā)主體的必爭(zhēng)之地。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，金融資本在物流地產(chǎn)領(lǐng)域的全面布局，將助推上海倉(cāng)儲(chǔ)用地價(jià)格上漲，而對(duì)于在上海擁有大片倉(cāng)儲(chǔ)用地的上市公司而言，其土地資源的價(jià)值正面臨重估。

金融資本布局物流地產(chǎn)/

蘇智淵分析認(rèn)為，早期物流地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)主要由外資主導(dǎo)，目前海外金融資本仍然是物流地產(chǎn)市場(chǎng)的主力軍。日前，三年前曾退出中國(guó)市場(chǎng)的黑石卷土重來，在首只針對(duì)亞洲的房地產(chǎn)基金即將到達(dá)籌資上限的時(shí)候，黑石又將推出130億美元的超大地產(chǎn)基金。

蘇智淵分析，目前投資這一領(lǐng)域的外資主要分為兩類，一類是主業(yè)為物流倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)開發(fā)的企業(yè)，在上海的代表是美國(guó)物流巨頭普洛斯公司；另一類是有海外物流地產(chǎn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)的投資商。海外資本的投資模式主要有兩種，一是直接投資開發(fā)，通過出售或者出租物流地產(chǎn)來獲取收益；另一種是采取“售后回租”模式，外資收購(gòu)廠房后再回租給國(guó)內(nèi)企業(yè)，國(guó)內(nèi)企業(yè)可以獲得資金用于擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，外資則通過這一方式加快入市的步伐。

蘇智淵告訴記者，近年來，中國(guó)物流地產(chǎn)發(fā)生了巨大變化。阿里投資千億元于菜鳥網(wǎng)絡(luò)建立自己的物流體系；萬(wàn)科在行業(yè)銷售低迷時(shí)宣布進(jìn)軍物流地產(chǎn)；萬(wàn)通新創(chuàng)則通過私募基金的方式運(yùn)作物流地產(chǎn)……而上海作為中國(guó)的金融中心，勢(shì)必成為這些企業(yè)的必爭(zhēng)之地。

不過在他看來，和國(guó)際專業(yè)的物流地產(chǎn)投資商相比，內(nèi)資在這一領(lǐng)域才剛剛起步。目前，在物流地產(chǎn)市場(chǎng)有所斬獲的國(guó)際工業(yè)地產(chǎn)商普遍都有成熟的融資模式，這些企業(yè)的資本后盾就是房地產(chǎn)信托投資基金（REITs），比如工業(yè)地產(chǎn)巨頭普洛斯就是一個(gè)整體上市的開放型REITs，擁有通暢的國(guó)際融資渠道，這點(diǎn)是目前國(guó)內(nèi)資本并不具備的。

由于政策受限導(dǎo)致融資渠道不成熟，目前國(guó)內(nèi)很多物流地產(chǎn)投資商無(wú)法利用公開渠道進(jìn)行前期融資，只能通過私募等非公開渠道做融資，這使得很多物流地產(chǎn)投資規(guī)模沒有辦法在短期內(nèi)迅速擴(kuò)大。蘇智淵表示，目前內(nèi)資主要的投資方式是通過成立運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)購(gòu)進(jìn)土地，再嫁接給海外基金，持有一段時(shí)間后轉(zhuǎn)賣給其他投資者完成資金回流。

但是，內(nèi)資也有外資無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)?？硕鹧芯恐行难芯靠偙O(jiān)薛建雄表示，“內(nèi)資在降低運(yùn)營(yíng)成本方面有比較大的優(yōu)勢(shì)，他們還可以通過政府招商引資來獲取稅收返還等優(yōu)惠政策，從而拿到更低價(jià)格的工業(yè)用地。”因此部分外資紛紛選擇和內(nèi)資合作，此前美國(guó)凱雷集團(tuán)就牽手上海宇培，在常州投資建設(shè)電商產(chǎn)業(yè)園。

上海物流用地價(jià)格看漲/

受電商快速發(fā)展等因素影響，最近五年間上海倉(cāng)儲(chǔ)用地的投資價(jià)值已經(jīng)超過了住宅、商鋪和寫字樓，成為最賺錢的不動(dòng)產(chǎn)投資資產(chǎn)。根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計(jì)，過去五年，上海優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)平均租金已連續(xù)18個(gè)季度上漲。

由于上海城市外擴(kuò)難度大，土地資源非常緊俏，市面上出現(xiàn)了部分企業(yè)囤積土地等待升值現(xiàn)象。

蘇智淵認(rèn)為，目前上海倉(cāng)儲(chǔ)用地主要集中在各大工業(yè)開發(fā)區(qū)，一手土地出讓數(shù)量在過去幾年中不斷下降。目前中國(guó)的物流地產(chǎn)更加市場(chǎng)化，越來越多的第三方開發(fā)商進(jìn)行市場(chǎng)化運(yùn)作，市場(chǎng)供需都呈現(xiàn)出蓬勃向上的發(fā)展態(tài)勢(shì)，地價(jià)或?qū)⒊掷m(xù)上漲。目前上海倉(cāng)儲(chǔ)用地的需求主要來自兩類企業(yè)，一類以擁有高附加值或者對(duì)土地價(jià)格不敏感的制造企業(yè)為主；第二類是物流地產(chǎn)投資商，這類地產(chǎn)商目前對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)用地的需求非常旺盛。

目前上海成片倉(cāng)儲(chǔ)用地主要集中在郊縣，而市區(qū)內(nèi)的零散土地主要集中在部分地方國(guó)企手中。

對(duì)此，蘇智淵分析稱，目前上海地方國(guó)企持有的工業(yè)用地普遍存在兩大問題，“一是土地零碎，不成規(guī)模，開發(fā)利用難度較大；二是產(chǎn)權(quán)不清晰，很多地塊都屬于劃撥用地，無(wú)法進(jìn)入市場(chǎng)，一旦進(jìn)入招拍掛流程，最終歸屬不得而知。但目前部分國(guó)企已經(jīng)意識(shí)到這部分土地的潛在價(jià)值，目前資金想進(jìn)入該領(lǐng)域，但是企業(yè)的土地沒有市場(chǎng)化，產(chǎn)業(yè)鏈條沒能打通。一旦政府出臺(tái)對(duì)國(guó)企有利的，可以將土地進(jìn)行市場(chǎng)化的政策，那么將是一大利好消息。”

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)研究所所長(zhǎng)蔡為民認(rèn)為，目前外環(huán)內(nèi)的物流倉(cāng)儲(chǔ)用地憑借其優(yōu)越的區(qū)位條件，擁有很大的升值空間，但是由于土地變性要求彌補(bǔ)的差價(jià)較高，因此很多企業(yè)將自有資產(chǎn)用于倉(cāng)儲(chǔ)和辦公出租，未來這部分企業(yè)囤積的土地或?qū)⑸怠?/p>

背后或存潛在風(fēng)險(xiǎn)/

除了電商企業(yè)對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)用地的旺盛需求外，造成上海倉(cāng)儲(chǔ)用地價(jià)格大幅上漲的因素還有不少。

諸如萬(wàn)科、復(fù)星、綠地這樣的住宅類開發(fā)商也開始進(jìn)軍物流地產(chǎn)，平安等金融機(jī)構(gòu)同樣瞄準(zhǔn)了物流地產(chǎn)市場(chǎng)，這些因素帶動(dòng)了倉(cāng)儲(chǔ)用地總體需求的增加，不同程度促成了上海倉(cāng)儲(chǔ)土地價(jià)格的上漲。而且，和住宅市場(chǎng)不同的是，物流地產(chǎn)領(lǐng)域已有大批外資大鱷提前布局。

大量資本逐利物流地產(chǎn)，或會(huì)導(dǎo)致一些潛在風(fēng)險(xiǎn)。

近年來，物流地產(chǎn)的井噴態(tài)勢(shì)直接帶動(dòng)了上海倉(cāng)儲(chǔ)用地價(jià)格的上揚(yáng)。數(shù)據(jù)顯示，2008年至2014年第三季度期間，上海物流倉(cāng)儲(chǔ)用地租金實(shí)現(xiàn)年均增長(zhǎng)8%，租金水平正在接近理性承受邊界。

蘇智淵認(rèn)為，目前上海倉(cāng)儲(chǔ)用地市場(chǎng)三到五年內(nèi)呈現(xiàn)向好態(tài)勢(shì)，但隨著大量資本進(jìn)入，可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)過熱，從而積蓄一定的風(fēng)險(xiǎn)。

由于市場(chǎng)行情和宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況的變化，倉(cāng)儲(chǔ)用地價(jià)格的也存在變化周期，上一波行情是2000年到2008年，金融危機(jī)之后一兩年后走出低谷，而此波行情估計(jì)還有三到五年的發(fā)展趨勢(shì)，之后增速將會(huì)逐步放緩。

此外，蘇智淵還表示，從嚴(yán)格意義上來講，物流地產(chǎn)屬于倉(cāng)儲(chǔ)用地，但是在實(shí)際操作過程中，工業(yè)用地和倉(cāng)儲(chǔ)用地的界限比較模糊，隨著產(chǎn)業(yè)融合程度的加深，部分企業(yè)因?yàn)樽陨砉δ苄枨?，自建廠房不用于生產(chǎn)制造，而用于倉(cāng)儲(chǔ)物流，雖然目前來講這種方式是可操作的，但是土地性質(zhì)的模糊可能會(huì)在將來給企業(yè)帶來麻煩。

物流地產(chǎn)股將被重估/

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)研究所所長(zhǎng)蔡為民表示，受土地供給總量管制，各類型土地的供給數(shù)量也存在一定配比，因此倉(cāng)儲(chǔ)用地的供給數(shù)量是有限的。在持續(xù)政策支持下，目前土地投資熱度最高的當(dāng)屬上海自貿(mào)區(qū)。

目前，自貿(mào)區(qū)內(nèi)80%的土地為工業(yè)用地，而外高橋作為上海自貿(mào)區(qū)的地產(chǎn)大亨，土地儲(chǔ)備豐富，如果這些土地被用于倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)備，地塊的潛在價(jià)值巨大。

外高橋2013年年報(bào)披露，公司在自貿(mào)區(qū)已建物業(yè)325萬(wàn)平方米，在建物業(yè)建筑面積140萬(wàn)平方米，未建物業(yè)建筑面積384萬(wàn)平方米，同時(shí)其母公司外高橋集團(tuán)還擁有外高橋保稅區(qū)500多萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，子公司重點(diǎn)發(fā)展第三方物流和危險(xiǎn)品物流，在保稅區(qū)內(nèi)已經(jīng)擁有5.2萬(wàn)平方米的專業(yè)倉(cāng)庫(kù)、1.5萬(wàn)平方米的露天堆場(chǎng)。

海通證券對(duì)外高橋的研報(bào)顯示，外高橋土地儲(chǔ)備超出市場(chǎng)預(yù)期，預(yù)計(jì)未來公司資產(chǎn)價(jià)值將顯著受益自貿(mào)區(qū)地價(jià)重估。

由此可見，一旦企業(yè)在自貿(mào)區(qū)內(nèi)擁有土地儲(chǔ)備，未來可作為倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)備使用，其公司價(jià)值極有可能看漲。類似在自貿(mào)區(qū)內(nèi)擁有土地的企業(yè)還有一些，諸如光明食品集團(tuán)的控股公司海博股份擁有11萬(wàn)平方米土地，錦江投資擁有6000平方米土地，浦東金橋擁有1.78萬(wàn)平方米的倉(cāng)儲(chǔ)土地。

在上海，與自貿(mào)區(qū)發(fā)展類似的黃金地區(qū)還有臨港地區(qū)。臨港物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展蒸蒸日上，不少上市公司囤積的土地資產(chǎn)價(jià)值存在被低估的可能性。

浦東金橋大股東參與臨港開發(fā)，在臨港地區(qū)有20萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，而交運(yùn)股份擁有臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)港口發(fā)展有限公司35%的股權(quán)，后者在臨港擁有土地儲(chǔ)備。這些公司的股價(jià)走勢(shì)也被看好。

中信建投證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師蘇雪晶認(rèn)為，從長(zhǎng)期來看，隨著市場(chǎng)需求的增加，倉(cāng)儲(chǔ)用地的價(jià)值具有很大的升值前景，對(duì)上海的物流地產(chǎn)概念股而言，其資產(chǎn)價(jià)值現(xiàn)在很有可能被低估。

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政策影響

“黃金水道”或推動(dòng)上海倉(cāng)儲(chǔ)用地價(jià)格攀升

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 林東岳 發(fā)自上海

上海倉(cāng)儲(chǔ)用地需求迅速上升，也與國(guó)務(wù)院出臺(tái)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶規(guī)劃后，上海國(guó)際航運(yùn)中心的地位進(jìn)一步提升有關(guān)。

今年九月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于依托黃金水道推動(dòng)長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展的指導(dǎo)意見》（以下簡(jiǎn)稱 《意見》）和《長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶綜合立體交通走廊規(guī)劃（2014-2020年）》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃》）兩份文件正式對(duì)外公布。

《意見》提到，要充分發(fā)揮上海國(guó)際大都市的龍頭作用，加快國(guó)際金融、航運(yùn)、貿(mào)易中心建設(shè)。這對(duì)于位于長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶入海口的上海而言，物流產(chǎn)業(yè)勢(shì)必將獲益匪淺，倉(cāng)儲(chǔ)用地地價(jià)或?qū)⒗^續(xù)攀升。

物流地產(chǎn)進(jìn)一步升溫

根據(jù)《規(guī)劃》，預(yù)計(jì)到2020年，長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶貨運(yùn)量將達(dá)到270億噸。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年上海全年貨運(yùn)量為9.15億噸，其中上海港貨物吞吐量完成7.76億噸，如果按照年增長(zhǎng)率6%測(cè)算的話，到2020年，上海貨運(yùn)總量將達(dá)到13.76億噸，上海港貨物吞吐量將達(dá)到11.66億噸。

隨著上海加快建設(shè)物流航運(yùn)中心，物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)整體升級(jí)，這也使得今年上海物流地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步升溫。上海市工業(yè)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)研究中心發(fā)布的報(bào)告顯示，第三季度上海工業(yè)物業(yè)租金較上季度上漲了0.99%，售價(jià)較上個(gè)季度上漲了0.65%。

上海中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會(huì)雍表示，目前長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶概念正在培育之中，對(duì)上海物流地產(chǎn)的影響需要時(shí)間累積，從長(zhǎng)期來看，物流產(chǎn)業(yè)活躍度和投資回報(bào)率將會(huì)有明顯提升。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)研究所所長(zhǎng)蔡為民表示，隨著長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶綜合立體交通走廊規(guī)劃的出爐，未來三到五年內(nèi)物流地產(chǎn)仍將受到熱捧，其中自貿(mào)區(qū)內(nèi)倉(cāng)儲(chǔ)用地價(jià)值的提升最值得關(guān)注。

上海或成亞太供應(yīng)鏈中心

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)自貿(mào)區(qū)研究院張祥建副教授在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，“上海作為長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的龍頭，在探索體制改革、參與國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)方面走在前列，未來將逐步成為亞太地區(qū)的供應(yīng)鏈中心。”

洋山港保稅區(qū)將在這一過程中扮演著舉足輕重的作用。洋山港一期、二期碼頭累計(jì)集裝箱吞吐量已突破1000萬(wàn)標(biāo)準(zhǔn)箱，成為全球吞吐量最大的港口。9月18日，上海市公布《中國(guó)（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃（草案）》，洋山片區(qū)的功能定位是國(guó)際航運(yùn)功能服務(wù)區(qū)，這一功能定位將迅速帶動(dòng)這一片區(qū)物流地產(chǎn)的發(fā)展，倉(cāng)儲(chǔ)用地的潛力巨大。

在靠近洋山港的臨港地區(qū)，當(dāng)?shù)氐膫}(cāng)儲(chǔ)用地主要存在兩大優(yōu)勢(shì)。一方面，臨港地區(qū)土地彈性出讓，可以降低企業(yè)的前期投入成本，此舉有利于鼓勵(lì)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)以及高端制造業(yè)以較低的土地成本向臨港集聚；另一方面，臨港地區(qū)開發(fā)面積達(dá)315平方公里，倉(cāng)儲(chǔ)用地供給充足，價(jià)格區(qū)間比較合理。

張祥建表示，臨港區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，將在上海扮演亞太供應(yīng)鏈中心的過程中扮演重要角色。如果政府能對(duì)臨港地區(qū)的發(fā)展路線圖進(jìn)行長(zhǎng)期的規(guī)劃，給予相對(duì)寬松的政策支持和較大力度的稅收優(yōu)惠，那么臨港地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將會(huì)很快發(fā)揮出來，倉(cāng)儲(chǔ)用地地價(jià)也將迎來上漲。