每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂 發(fā)自成都

今年5月，成都出臺(tái)樓市新政，取消了70平方米以上購房落戶政策，改成了90平方米以上才能落戶。這一政策被業(yè)內(nèi)解讀為對(duì)改善型住宅開發(fā)商和改善型需求者是個(gè)利好消息。

萬科作為深耕成都15年的標(biāo)桿房企，深諳成都樓市的需求結(jié)構(gòu)變化。成都萬科營銷負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“2014年成都萬科住宅產(chǎn)品高端、改善型屬性十分明顯，即便是主流住宅項(xiàng)目也以舒居見長?！卑ㄒ撂┨祢?、綠地即將亮相的綠地GIC項(xiàng)目、中海九號(hào)公館，以及華潤、中鐵建、保利、龍湖、信和等眾多成都房企也集中推出了不少高端項(xiàng)目。

新政刺激直指改善型需求

據(jù)了解，2013年成都樓市供應(yīng)量和成交量均邁過“千萬級(jí)”門檻，成為全國排名三甲的 “新一線”城市。隨著今年成都樓市高端項(xiàng)目集中入市，房企業(yè)績引擎是否會(huì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)？成都一位房企高層表示，這要看房企今年的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)安排，不少房企上半年因?yàn)楸茱L(fēng)險(xiǎn)安排了更多的剛需盤，下半年隨著房貸新政出爐，改善型產(chǎn)品會(huì)成為主力。

銳理數(shù)據(jù)研報(bào)顯示，成都樓市上半年成交量全面下滑，但價(jià)格仍然同比增長。上半年成都商品住宅成交約1204.6萬平方米，同比下降18.6%，其中主城區(qū)住宅成交390萬平方米，同比下滑23.8%。

與此對(duì)應(yīng)的是，成都房企今年上半年的業(yè)績與去年同期相比，普遍出現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。即便是排名第一的成都藍(lán)光，按照備案數(shù)據(jù)上半年僅銷售了41.68億元，比照去年全年百億級(jí)成交業(yè)績，其下半年銷售壓力明顯。

樓市僵局延續(xù)至今年9月底，央行“9·30”房貸新政出爐為國慶節(jié)的成都秋季房交會(huì)獻(xiàn)上了一份政策厚禮。方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，認(rèn)房不認(rèn)貸，是此次政策的重點(diǎn)，由于還清首套貸款后二套房仍算首套，因此將大大釋放市場的改善型需求。

不過，值得注意的是，改善型需求所需的產(chǎn)品并不意味都是大戶型。實(shí)際上市場受青睞的仍是中小戶型。同時(shí)，房企在開發(fā)改善型產(chǎn)品時(shí)也順應(yīng)了這一需求變化。

巨頭加大改善型產(chǎn)品推廣力度

作為成都樓市最具實(shí)力的爭霸者，本土巨頭藍(lán)光地產(chǎn)與央企巨頭保利地產(chǎn)一直暗中較勁，這也讓成都房地產(chǎn)的市場競爭更為白熱化。

今年初，成都保利相關(guān)負(fù)責(zé)人曾向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，2013年成都保利20盤聯(lián)動(dòng)，銷售額突破百億，其中有一半的業(yè)績貢獻(xiàn)來自剛需三房。

成都保利董事長吳章焰也曾解釋說，上述產(chǎn)品策略主要是為了順應(yīng)調(diào)控，保證和提高市場占有率，但同時(shí)他也表示，做企業(yè)要有長線思維，要形成“長中短”產(chǎn)品相結(jié)合的戰(zhàn)略思路。

今年以來，成都保利的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)微調(diào)趨勢(shì)較為明顯。今年9月份，成都保利宣稱公司將針對(duì)改善置業(yè)客戶實(shí)行總價(jià)優(yōu)惠4%，教師置業(yè)總價(jià)額外優(yōu)惠2%，加保利地產(chǎn)官方微信總價(jià)額外再優(yōu)惠0.5%的價(jià)格策略。

有成都業(yè)內(nèi)人士回憶說，“在成都，青年置業(yè)，也就是剛需置業(yè)，發(fā)起于2008年，至今已有6年多，市場幾乎年年都在做青年置業(yè)。而事實(shí)上，當(dāng)年的青年如今已經(jīng)不再年輕，在完成了家庭初級(jí)建設(shè)后，這批人將集體轉(zhuǎn)向家庭改善建設(shè)。以70/80后為主體的改善型需求，將成為未來市場的重要一極。”

今年10月初，在成都房交會(huì)上，成都保利實(shí)現(xiàn)銷售1083套（含別墅、住宅、商業(yè)），總計(jì)攬金10.3億元。10月中旬，成都保利對(duì)外放出消息稱，10月份有望突破百億銷售額。

與保利類似，綠地、萬科作為今年成都樓市有實(shí)力的爭霸者，也紛紛加大了改善型產(chǎn)品布局。比如，成都綠地正在加推綠地中心468公館和綠地錦天府項(xiàng)目，以及即將于12月份推出綠地中央廣場GIC項(xiàng)目等。

早在今年初，成都萬科就制定了“全系”產(chǎn)品戰(zhàn)略計(jì)劃，旗下高端產(chǎn)品涵蓋了萬科五龍山、萬科公園五號(hào)和萬科金域名邸三大項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)了城東、城北和城南的快速布局。

不過，藍(lán)光地產(chǎn)卻以堅(jiān)守高周轉(zhuǎn)的剛需產(chǎn)品傲視群雄。雖然上半年成都樓市整體銷售慘淡，但成都藍(lán)光仍實(shí)現(xiàn)了銷售額和銷售面積雙料冠軍，二者分別達(dá)41.68億元和47.56萬平方米。在銷售面積上，藍(lán)光與保利旗鼓相當(dāng)，但在銷售額上藍(lán)光仍勝出一籌。

同樣是今年秋交會(huì)上，成都藍(lán)光攬金10.7億元，尤其是像COCO國際、樂彩城等為主的剛需三房產(chǎn)品持續(xù)熱銷，成為支撐藍(lán)光房交會(huì)業(yè)績的核心引擎之一。