每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

11月26日，北京，重度污染。

SOHO中國(guó)(00410，HK)董事長(zhǎng)潘石屹站在北京光華路SOHO二期15層的落地窗前，渾濁的空氣包圍著樓下的行人與車輛，此時(shí)室外的PM2.5指數(shù)已突破200。他轉(zhuǎn)身讓工作人員測(cè)了測(cè)室內(nèi)數(shù)值，結(jié)果顯示室內(nèi)的PM2.5指數(shù)接近18。

潘石屹的業(yè)余愛(ài)好還有榨果汁、種蘋果，在公開(kāi)場(chǎng)合極少談市場(chǎng)的他更被視為“不務(wù)正業(yè)”。但實(shí)際上，在轉(zhuǎn)型后，除了對(duì)內(nèi)部管理作了極大調(diào)整，SOHO中國(guó)正在醞釀第二次變革。“這將涉及所有業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)改變?nèi)伺c辦公室之間的格局。”昨日（11月26日），潘石屹在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)透露，預(yù)計(jì)在明年2月1日，SOHO中國(guó)將正式推出與互聯(lián)網(wǎng)合作的平臺(tái)，屆時(shí)會(huì)有20到30個(gè)項(xiàng)目參與其中。

“拿地肯定會(huì)慢下來(lái)”/

轉(zhuǎn)型第三年，潘石屹做得更多的事情是賣而不是買。

9月29日，SOHO中國(guó)發(fā)布公告稱，集團(tuán)與攜程上海、攜程關(guān)聯(lián)公司于9月26日就出售凌空SOHO若干物業(yè)及配套設(shè)施訂立框架協(xié)議，總對(duì)價(jià)約為人民幣30.5億元（約合38.5億港元）。

“其實(shí)今年我們也沒(méi)打算再銷售，但剛好攜程看中了這個(gè)項(xiàng)目，就購(gòu)買了一半。”潘石屹告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，今年陸續(xù)入市的4個(gè)項(xiàng)目，包括北京的望京SOHO、光華路SOHO二期、上海的復(fù)興路項(xiàng)目以及凌空SOHO，這幾個(gè)項(xiàng)目在明年會(huì)成為SOHO中國(guó)租金收入最主要的來(lái)源。“明年基本上已經(jīng)沒(méi)有銷售，租金收入會(huì)大幅提高，到明年也將徹底超過(guò)銷售（收入）。”

不過(guò)，今年上半年的營(yíng)業(yè)收入中有45.86億元（人民幣，下同）仍然是靠銷售，特別是出售其在上海的多個(gè)項(xiàng)目權(quán)益而獲得。

“隨著散售項(xiàng)目越來(lái)越少，持有型物業(yè)比例增大的同時(shí)，如何能夠保證在銷售項(xiàng)目即將完結(jié)，但租金收益還未大幅體現(xiàn)的同時(shí)順利轉(zhuǎn)型，這是SOHO中國(guó)面臨的關(guān)鍵問(wèn)題，借助大宗交易回籠資金還是最合適的。”一位房地產(chǎn)分析人士認(rèn)為。

“管理會(huì)更加精細(xì)化，而且拿地肯定會(huì)慢下來(lái)。”潘石屹透露，今年陸續(xù)入市的項(xiàng)目在明年需要支付的建安成本大概是100億元，為了降低負(fù)債率，整體投資必須慢下來(lái)，“畢竟租金收益是長(zhǎng)期的過(guò)程，不同于銷售。”

潘石屹稱，目前公司賬面大約有160億元現(xiàn)金，再加上即將入賬的一筆，會(huì)保持接近200億元的現(xiàn)金量。“從銷售轉(zhuǎn)出租這個(gè)環(huán)節(jié)已經(jīng)成功了，因?yàn)檫@其中最大的挑戰(zhàn)就是資金鏈的斷裂，在轉(zhuǎn)型之前我們花了一個(gè)月的時(shí)間來(lái)測(cè)算各種會(huì)出現(xiàn)的可能性，但資金鏈一直沒(méi)有出現(xiàn)問(wèn)題。”潘石屹如是說(shuō)。

當(dāng)記者問(wèn)到，明年是否還會(huì)有新的投資時(shí)，潘石屹表示，暫時(shí)還沒(méi)有。但對(duì)于已經(jīng)進(jìn)入租賃階段的北京數(shù)個(gè)項(xiàng)目，潘石屹也有他的運(yùn)營(yíng)之道。“先期租金會(huì)比較低一點(diǎn)，以望京SOHO為例，我們?cè)?月份預(yù)租開(kāi)始后，在5月份租金提高了10%，10月份提高了大約3%，而接下來(lái)在12月份，可能會(huì)有比較大幅度的租金上調(diào)，大概在5%~10%。”

SOHO中國(guó)二次轉(zhuǎn)型/

世界互聯(lián)網(wǎng)大會(huì)剛剛在烏鎮(zhèn)結(jié)束，潘石屹也去 “打醬油”了。實(shí)際上，他一直在思考如何擁抱互聯(lián)網(wǎng)，而這一次，并不是簡(jiǎn)單地在網(wǎng)上賣房子。

“現(xiàn)在每個(gè)房企都在思考房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合，下一步要考慮如何創(chuàng)新，如何做產(chǎn)品。”說(shuō)到這里，潘石屹還不忘 “賣關(guān)子”，“我們?cè)诨I備秘密計(jì)劃，關(guān)于房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合，這個(gè)軟件會(huì)在明年2月1日對(duì)外宣布，現(xiàn)在具體細(xì)節(jié)還不能透露。”

在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者的追問(wèn)下，潘石屹透露，這一變革將涉及到SOHO中國(guó)所有業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，從管理開(kāi)發(fā)到后期出租，同時(shí)會(huì)涉及新的盈利環(huán)節(jié)以及新的城市擴(kuò)張，通過(guò)近期大量“招兵買馬”吸引有互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)驗(yàn)的資深人士，來(lái)搭建SOHO中國(guó)自己的互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營(yíng)技術(shù)，但平臺(tái)方面也會(huì)尋找合作伙伴。

“最核心的還是怎么把傳統(tǒng)行業(yè)提升，以及在互聯(lián)網(wǎng)的情況下，人為什么還要去辦公室，這種格局會(huì)徹底變化，屆時(shí)北京和上海會(huì)各做出一個(gè)樣板間，明年會(huì)有二三十個(gè)項(xiàng)目參與其中。”潘石屹如是說(shuō)。

“這會(huì)不會(huì)是SOHO中國(guó)的第二次轉(zhuǎn)型？”記者問(wèn)道。老潘點(diǎn)了點(diǎn)頭。

潘石屹和他的SOHO中國(guó)從某種意義上來(lái)說(shuō)是見(jiàn)證了中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的數(shù)個(gè)節(jié)點(diǎn)，這一切從他們購(gòu)房人群的特點(diǎn)便能體現(xiàn)出來(lái)。

“從最早我們的建外SOHO、現(xiàn)代城SOHO，我們的客戶越來(lái)越多地出現(xiàn)了煤老板這個(gè)群體，緊接著鋼鐵企業(yè)，當(dāng)時(shí)唐山鋼企老板到三里屯SOHO，隨便都是3、5個(gè)億，但現(xiàn)在我們的辦公樓，尤其是望京SOHO，超過(guò)90%的租戶都是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。”這個(gè)現(xiàn)實(shí)，讓潘石屹不得不思索如何轉(zhuǎn)型。