每經(jīng)記者 白亞靜 發(fā)自深圳

中國(guó)內(nèi)地的樓市，也許并沒有那么糟糕。

11月26日，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、原建設(shè)部政策研究中心主任、中國(guó)社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮在某地產(chǎn)論壇上稱，“真正的黃金十年才剛剛開頭而已，但這個(gè)黃金十年是發(fā)展的十年，又同時(shí)是優(yōu)勝劣汰、殘酷調(diào)整的十年。”

雖然2014年房地產(chǎn)行業(yè)量?jī)r(jià)齊降，被視為地產(chǎn)“小年”。但數(shù)據(jù)顯示，2014年的最終成交量或?qū)H次于2013年。諸多地產(chǎn)人士均曾表示，2014年全年的成交規(guī)模仍有可能是內(nèi)地樓市歷史上的第二高。

“大驚小怪”的房地產(chǎn)

陳淮稱，很多政策被過度解讀，動(dòng)不動(dòng)就是打壓或者救市。他個(gè)人認(rèn)為，只要降息，就不會(huì)是一次，不論哪個(gè)國(guó)家都沒有一步到位的，會(huì)反復(fù)調(diào)整。

此外，對(duì)于降息給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的影響，他不同意所謂買房貸款會(huì)更便宜的說法，他提醒大眾，要注意名義利率和實(shí)際利率的區(qū)別。

在采訪陳淮時(shí)，他對(duì)“白銀時(shí)代”這個(gè)字眼較為反感。在他看來，房地產(chǎn)行業(yè)有5~8年的累計(jì)需求，其供求關(guān)系要從長(zhǎng)期來看，只統(tǒng)計(jì)幾個(gè)月的成交量、去化率根本不能說明問題。

房地產(chǎn)行業(yè)最近出現(xiàn)的問題，并不是2014年才有，陳淮稱。他認(rèn)為，過去十年，除了一線城市外，包括很多省會(huì)城市在內(nèi)的其他城市都有供大于求的問題，比如呼和浩特、合肥和太原等。

有關(guān)2014年成交量下降的現(xiàn)象，陳淮認(rèn)為，從2013年出臺(tái)“國(guó)五條”，給了市場(chǎng)反向刺激開始，當(dāng)年量?jī)r(jià)齊升，因而提前釋放了2014年、2015年的需求，所以2014年會(huì)是“小年”很正常。

真實(shí)的城鎮(zhèn)化

原華遠(yuǎn)地產(chǎn)（600743，SH）董事長(zhǎng)任志強(qiáng)前不久公布了一組數(shù)據(jù)，2014年全國(guó)樓市的平均成交規(guī)模和價(jià)格變化上下波動(dòng)不超過5%到6%，然而開工總面積、住宅面積卻出現(xiàn)較大波動(dòng)，分別呈現(xiàn)萎縮和負(fù)增長(zhǎng)。因此，陳淮指出，在明后年很有可能會(huì)發(fā)生“供給小年碰上需求大年”的情況。

陳淮看好后市，認(rèn)為未來十年房?jī)r(jià)仍將上漲，只不過不再是單邊上揚(yáng)，而是波動(dòng)性上漲。他表示，未來10~20年中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)還會(huì)是世界上增長(zhǎng)規(guī)模最大的，只要城鎮(zhèn)化進(jìn)程在繼續(xù)，房子就還是要快蓋、蓋好。

鑫星伊頓首席執(zhí)行官、上海交通大學(xué)海外學(xué)院金融研究所所長(zhǎng)金巖石則認(rèn)為，現(xiàn)有關(guān)于城鎮(zhèn)化的統(tǒng)計(jì)存在誤區(qū)，所有國(guó)家到達(dá)50%以上都經(jīng)歷了50年到100年，“而我們只經(jīng)歷了30多年”，這使得在統(tǒng)計(jì)時(shí)，相當(dāng)一部分并不會(huì)進(jìn)城的老齡農(nóng)村人群還沒有自然消亡。

在陳淮看來，新一屆政府的調(diào)控思路有去行政化的趨勢(shì)，放松限購(gòu)，其實(shí)是在市場(chǎng)特定情況下，使得政府順暢退出市場(chǎng)。

陳淮認(rèn)為，波動(dòng)上漲將使得房地產(chǎn)行業(yè)自發(fā)進(jìn)行優(yōu)勝劣汰，未來死的只會(huì)是企業(yè)和開發(fā)商，而不是資產(chǎn)，因?yàn)榉科笫掷镉械臒o非是現(xiàn)金、土地、在建工程，這些資產(chǎn)都是最優(yōu)的，不會(huì)死。

因此，在市場(chǎng)機(jī)制逐漸顯現(xiàn)，行政化逐漸退出之際，陳淮稱，真正的黃金十年才剛開始，整個(gè)產(chǎn)業(yè)素質(zhì)將全面進(jìn)化，行業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力、房企的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)能力都將不斷提高。他認(rèn)為，過去十年，房企也許會(huì)認(rèn)為對(duì)手是政策，但現(xiàn)在，對(duì)手是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

不過，金巖石似有不同意見。在其看來，新的城市規(guī)劃也許會(huì)激起反向刺激，加速人群流向特大城市。