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文章作者：查道坤

文章來源：邦地產(chǎn)

請(qǐng)用藍(lán)翔技校的廣告語口吻讀下面的話：

有錢拿地，沒錢開發(fā)怎么辦？

現(xiàn)在有了新辦法：叫上幾個(gè)小伙伴一起干！

解決這個(gè)問題，不用去山東藍(lán)翔技校。招呼上幾個(gè)有實(shí)力的小伙伴，開發(fā)商既可以減少資金壓力，還可以降低風(fēng)險(xiǎn)。何樂不為？

如今這種現(xiàn)象在南京頻頻出現(xiàn)。作為南京最著名的“地王”南京下關(guān)地王，因?yàn)殚_發(fā)商無力開發(fā)，就招了8家小伙伴一塊兒玩。

上個(gè)月剛剛花31億拿地的上海建工，拿地一個(gè)月之后就搖旗找人，要招合作伙伴一起開發(fā)這塊地。邦地產(chǎn)（微信號(hào)：Real-estate-circle）記者得知，目前已經(jīng)有朗詩和招商地產(chǎn)兩家應(yīng)聲跑來，和上海建工一起協(xié)商開發(fā)事宜。

不過，三個(gè)性格和風(fēng)格各異的小伙伴能不能一起愉快的玩耍？一旦扯起皮來，會(huì)鬧出點(diǎn)什么矛盾來？有沒有可能朋友反目成仇？要知道，這三位可不是天真爛漫的小盆友，都是實(shí)力雄厚、商業(yè)版圖寬廣、心思多多、會(huì)打算盤的地產(chǎn)開發(fā)商。

有南京本土的地產(chǎn)大咖對(duì)邦地產(chǎn)記者說，上海建工吸引小伙伴，無非是想借助外力，在河西板塊的群雄逐鹿中勝出，但是能否一起愉快地玩耍，還面臨很多問題，稍微處理不好，就會(huì)出現(xiàn)內(nèi)部掐架的尷尬局面。

上海建工招攬小伙伴

上海建工＋朗詩集團(tuán)＋招商地產(chǎn)＝？

你可能很少有機(jī)會(huì)看到這三家風(fēng)格各異的小伙伴組合在一起吧？在不少業(yè)內(nèi)人士看來，三家的聯(lián)手，是一場(chǎng)好戲，將會(huì)給金陵樓市帶來很大震動(dòng)。

那么會(huì)是場(chǎng)什么樣的好戲呢？

10月22日下午，位于南京建鄴區(qū)河西南部21-11、21-12號(hào)的G52地塊公開掛牌拍賣，吸引了包括萬科、招商、朗詩、五礦、金地等在內(nèi)的10家房企報(bào)名競(jìng)拍，經(jīng)過激烈的廝殺，最終上海建工干掉了招商、朗詩等對(duì)手，以31億元拿下該地塊，樓面地價(jià)高達(dá)每平米13821元，溢價(jià)率為20.2%。

上海建工第二天占據(jù)了南京各大媒體地產(chǎn)版的頭條，可謂出盡風(fēng)頭。正當(dāng)大家想看看這位土豪要怎么唱獨(dú)角戲的時(shí)候，有消息稱土豪要招攬小伙伴一起開發(fā)。更有意思的是，最后敲定的小伙伴就是當(dāng)天競(jìng)拍被他親自干掉的敗將——招商地產(chǎn)和朗詩。

三家公司都向邦地產(chǎn)記者確認(rèn)了合作的事。其中，朗詩集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，上海建工、朗詩和招商已經(jīng)達(dá)成合作意向，“具體細(xì)節(jié)還在洽談，合作方式還在商榷。”

上海建工副總經(jīng)理李偉忠也回應(yīng)說，“目前三方正在談判之中，具體規(guī)劃，如何操盤都還未出爐。”招商地產(chǎn)南京副總經(jīng)理孫海平也表示，“目前三方已經(jīng)確定合作意向，但是具體合作方式、規(guī)劃以及動(dòng)工都要進(jìn)一步研討。”

事情到這里，你一定會(huì)問：上海建工拼盡全力拿到的地塊，為何還要讓競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手一起開發(fā)？

對(duì)這個(gè)問題，兩個(gè)小伙伴都有各自的解釋。

朗詩：哥是本地大佬，咱有經(jīng)驗(yàn)啊，哥10年前就在南京河西開發(fā)了第一個(gè)綠色科技住宅朗詩國(guó)際街區(qū)，有眾多粉絲追捧，口碑很不錯(cuò)，上海建工選擇和咱合作，是取長(zhǎng)補(bǔ)短，咱的品牌、客源、差異化產(chǎn)品打動(dòng)了上海建工??！

招商也有自己的一長(zhǎng)串理由：俺是央企，客源和品牌基礎(chǔ)好。俺之所以這么自信，就是因?yàn)榘?005年就來南京混，這些年混得蠻不錯(cuò)，搞了依云溪谷、紫金山1號(hào)、雍華府等等項(xiàng)目，每次都有粉絲哄搶，俺的客源，那是杠杠的多！你上海建工不選擇俺，那是沒眼光！

這個(gè)時(shí)候，汪星人和喵星人是好盆友哦~~

小伙伴吹牛，聽聽就算了，熱鬧嘛。但是南京房地產(chǎn)大咖有他們自己的解讀。他們認(rèn)為，促使上海建工引進(jìn)招商、朗詩共同開發(fā)的原因，主要是南京河西板塊競(jìng)爭(zhēng)太激烈了，要有百分之百的把握從這種激烈中勝出，是上海建工尋找小伙伴的算盤。

大咖的分析有沒有道理？先看看目前南京河西板塊的競(jìng)爭(zhēng)格局。

去年10月16日，福建正榮以31.2億拿下河西南部宅地，13419元每平方米的樓面價(jià)摘得了“河西地王”的名聲。隨后，今年1月29日，佳兆業(yè)以43.8億元拿下河西南部宅地，樓面價(jià)約14500元每平方米，再創(chuàng)新高。此外，河西還進(jìn)駐了包括海峽城、五礦以及升龍地產(chǎn)等實(shí)力型房企，一時(shí)之間，群雄逐鹿河西。

要在這種情況下勝出，就得使出不同尋常的招數(shù)。上海建工引進(jìn)兩個(gè)小伙伴可謂點(diǎn)睛之筆。

我們來設(shè)想一下，如果上海建工聯(lián)合朗詩，重新打造一個(gè)綠色街區(qū)，那么就可以避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的問題，搶占市場(chǎng)毫不含糊。央企招商地產(chǎn)財(cái)大氣粗有面子，幫上海建工分擔(dān)一部分開發(fā)資金，或許這真是一個(gè)不錯(cuò)的點(diǎn)子。

大家為了一個(gè)目標(biāo)走到一起來，連眼神都二得那么一致~~~

小伙伴打群架咋辦

對(duì)朗詩來說，與別人合作是常態(tài)。之前，朗詩和保利合作開發(fā)過位于南京棲霞的項(xiàng)目朗詩保利麓院。不過，故事有一個(gè)好的開頭，并不必然意味著一個(gè)圓滿的結(jié)局，原本友好的朗詩和保利雙方，卻在合作之后問題頻出。

邦地產(chǎn)（微信號(hào)：Real-estate-circle）記者了解了一下反目的原因。當(dāng)年，兩家說好了“共同開發(fā)”，按咱們常人的理解，那就是兩家“一起開發(fā)”。但是這兩家不一樣，非要在拿地之后分頭開發(fā)和銷售，所以像切蛋糕似的，把土地分為南北兩部分，你一塊，我一塊，北邊交給保利，主要開發(fā)疊加及聯(lián)排產(chǎn)品；南邊一塊由朗詩地產(chǎn)來吃，打造科技住宅，主要產(chǎn)品是花園洋房及疊加別墅。

這種合作模式導(dǎo)致的結(jié)果就是，兩家開發(fā)商風(fēng)格不同，開發(fā)出來的項(xiàng)目也不同，但又得別扭地捏合在一個(gè)大項(xiàng)目里，項(xiàng)目的整體形象怪不怪？

更深一層的問題是，保利產(chǎn)品特點(diǎn)是高周轉(zhuǎn)，快速開發(fā)銷售，而朗詩的開發(fā)速度慢很多。兩家在產(chǎn)品定位、運(yùn)營(yíng)模式、理念追求上怎么可能同步呢？

惹毛了，動(dòng)手的時(shí)候一點(diǎn)也不溫柔，啊~呀~~

“兩個(gè)分開開發(fā)同一個(gè)項(xiàng)目，就容易產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)?，F(xiàn)在保利、朗詩都在麓院賣別墅，兩邊有共性，客群出現(xiàn)了重疊，這就導(dǎo)致彼此之間存在競(jìng)爭(zhēng)，最終雙方都鬧得不愉快。”有業(yè)界人士很擔(dān)憂，這一次，上海建工這三家開發(fā)商合作開發(fā)，做的產(chǎn)品千萬不能有重疊，如果三家不協(xié)商好，打群架的局面出現(xiàn)是必然的事。

前期開發(fā)的問題解決了，后期賣房的問題又冒出來了。

如果上海建工拿的這塊地上的項(xiàng)目是三家各自開發(fā)，那么出現(xiàn)問題時(shí)找誰負(fù)責(zé)？因?yàn)橘彿亢贤镏粫?huì)出現(xiàn)一家房企，就是三家聯(lián)合成立的項(xiàng)目公司的名字，如果購房者買房后有不滿意，究竟該找誰？權(quán)責(zé)如何劃分？后期物業(yè)由哪家接手？這些都得事先商量好

不是只有動(dòng)物界才打群架滴~~

如果三家公司都有自己授權(quán)的銷售公司，但是最后簽訂合同的時(shí)候卻是一家公司，這個(gè)權(quán)責(zé)就非常難以認(rèn)定；由于雙方在開發(fā)時(shí)投入資金、利潤(rùn)分成、配套實(shí)施和資金回籠要求不一致，在銷售環(huán)節(jié)，雙方會(huì)因?yàn)槔麧?rùn)和配套產(chǎn)生意見不同，三家開發(fā)商很有可能相互推托和扯皮。這時(shí)候，除了對(duì)開發(fā)商是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)之外，對(duì)購房者也會(huì)是一次冒險(xiǎn)哦！

邦地產(chǎn)（微信號(hào)：Real-estate-circle）友情提醒，入伙的招商地產(chǎn)和朗詩，如果不提前和上海建工協(xié)商和做好分工，就千萬別貿(mào)然伸出友好之手。這就和婚前財(cái)產(chǎn)公證一樣，再甜蜜的愛情，一旦走入了婚姻，蜜月過后就是“冷酷仙境”了。