每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習(xí)記者 林東岳 發(fā)自上海    

每經(jīng)實習(xí)記者 林東岳 發(fā)自上海

從買入到賣出，寶鋼集團持有上海長寧區(qū)一地塊僅8個月時間，轉(zhuǎn)手差價就高達八成以上。

12月8日，融僑集團通過上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所、上海東方國際拍賣有限公司，以27.46億元成功競得上海寶鋼長寧置業(yè)有限公司（以下簡稱長寧置業(yè)）100%股權(quán)。據(jù)悉，長寧置業(yè)的核心資產(chǎn)是長寧區(qū)新華路街道71街坊8/3丘地塊，該地塊原為上海十鋼有限公司的工業(yè)用地，今年4月長寧置業(yè)以14.76億元的底價摘得該地塊，土地屬性轉(zhuǎn)為文體商辦用地。

新華路地塊位于上海主城區(qū)內(nèi)環(huán)核心位置，是上海三大傳統(tǒng)黃金商圈交匯之處，融僑集團借此首度進軍上海。從長寧置業(yè)買入和賣出的價格來看，完成土地轉(zhuǎn)性后，該地塊的價格顯著上揚。

融僑首進上海市場

上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所的公告顯示，長寧置業(yè)成立于2013年10月29日，注冊資本15.8億元，其中寶鋼集團持股65%，上海十鋼有限公司持股35%。

長寧置業(yè)凈資產(chǎn)賬面值為15.86億元，評估值為27.45億元，融僑集團最終以27.46億元競得上海寶鋼長寧置業(yè)100%股權(quán)，融僑集團借此成功進入上海市場。據(jù)悉，融僑集團由印尼著名華僑林文鏡于1989年創(chuàng)辦，2014年胡潤排行榜顯示，林文鏡目前為福建首富。

據(jù)悉，長寧置業(yè)的核心資產(chǎn)是位于長寧區(qū)新華路街道71街坊8/3丘地塊。今年4月10日，長寧置業(yè)以14.76億元的底價獲得該地塊，地塊出讓面積4.80萬平方米，容積率2.69，土地性質(zhì)為文體商辦用地，樓面價11438元/平方米。

據(jù)估算，此次融僑集團拿地的單價在2萬元/平方米左右?？硕鹧芯繖C構(gòu)總監(jiān)薛建雄在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，目前該區(qū)域的商辦項目地價一般在2.5萬元/平方米以上，雖然商業(yè)物業(yè)周轉(zhuǎn)率較低，但是這個價格并不高。不過根據(jù)公告，寶鋼將在2017年9月30日前交付地塊，薛建雄表示，如果考慮到3年的資金時間成本，目前這地價并不算太便宜，主要還是看融僑集團支付款項的時間。

此前，陽光城、泰禾和正榮等閔系房企紛紛進軍上海市場，堅持“區(qū)域深耕、穩(wěn)健布局”戰(zhàn)略的融僑集團，正借此悄然曲線入滬，這也是融僑集團首次進入上海。

上海盤活存量工業(yè)用地

今年上半年，上海市政府下發(fā)《關(guān)于本市盤活存量工業(yè)用地的實施辦法（試行）》，旨在盤活工業(yè)用地存量，為閑置及低效利用工業(yè)用地的調(diào)整、升級提出具體操作方法?！掇k法》允許開發(fā)主體通過存量補地價方式，將工業(yè)用地轉(zhuǎn)型為研發(fā)總部、商務(wù)辦公、教育養(yǎng)老等類型土地，不過，轉(zhuǎn)型過程須符合政府對地塊所在區(qū)域的整體規(guī)劃。

4月份，寶鋼集團通過這一方式完成了對新華路地塊的土地轉(zhuǎn)性，12月以27.46億元的價格轉(zhuǎn)讓給融僑集團，其差價達到12.7億元。據(jù)悉，寶鋼集團在寶山區(qū)羅涇鎮(zhèn)、楊浦區(qū)周家嘴路和黃興路等地還擁有一部分存量工業(yè)用地，這些土地是否也會轉(zhuǎn)性出售，《每日經(jīng)濟新聞》記者就此事致電寶鋼方面，但截至發(fā)稿未能得到對方證實。

戴德梁行董事、中國區(qū)工業(yè)和物流地產(chǎn)部主管蘇智淵表示，目前工業(yè)用地的轉(zhuǎn)性受到地方政府的嚴(yán)格監(jiān)管，地方政府會根據(jù)區(qū)域規(guī)劃對存量工業(yè)用地的轉(zhuǎn)性方向進行把控，企業(yè)幾乎沒有自主權(quán)力。一般而言，轉(zhuǎn)性后的土地如果要出售的話，政府會先進行收儲，然后統(tǒng)一進入招拍掛流程，寶鋼這樣直接轉(zhuǎn)讓的方式實質(zhì)上并不常見，可能是受讓方的開發(fā)計劃與該區(qū)域的規(guī)劃相符，得到了地方政府的認(rèn)可。

蘇智淵表示，目前上海外環(huán)內(nèi)的存量工業(yè)用地主要集中在部分地方國企手中，比如上海紡織、光明集團、外高橋等企業(yè)。這些土地的開發(fā)目前主要存在兩大問題，一是地塊零碎不成規(guī)模，開發(fā)利用難度較大；二是劃撥土地產(chǎn)權(quán)不夠清晰，如果土地轉(zhuǎn)性的通道可以被進一步打開，市場化程度更加深化，產(chǎn)業(yè)鏈條逐步打通，這些土地的升值空間將非常大。