每經編輯 每經記者 岳琦 發(fā)自成都    

每經記者 岳琦 發(fā)自成都

主業(yè)不振的云煤能源（600792，SH）多路出擊力推轉型，但曲線投資房地產項目卻讓一些投資者看不懂。

12月10日，云煤能源公告稱，全資子公司師宗煤焦化工有限公司（以下簡稱師宗煤焦化）繼續(xù)加碼2.94億元，認購成都投智瑞峰投資中心（有限合伙）（以下簡稱投智瑞峰）有限合伙人份額。從今年6月至今，云煤能源及其子公司累計投資入伙投智瑞峰6.54億元。

經過數次增加投資，投智瑞峰這個類似私募基金的平臺已經發(fā)生一些變化。投智瑞峰投資范圍最初為云貴煤礦項目，但云煤能源方面投資的6.54億元中5.94億元都被用于向兩家云南地產企業(yè)委托貸款并用于地產項目開發(fā)。在房地產市場低迷的情況下，云煤能源逆市曲線投資地產原因何在？

雖然云煤能源稱對外投資不構成關聯交易，但《每日經濟新聞》記者發(fā)現，上述兩家地產企業(yè)與云煤能源大股東昆鋼控股有著一定關系，而且目前仍有合作項目。

對此，云煤能源內部人士向《每日經濟新聞》記者表示，公司大股東與上述兩家地產公司曾有合作，但投智瑞峰的投資方向不受昆鋼控股影響，是基金公司方面的考慮，而且公司對投資收益有信心。

5.94億曲線投向地產項目

受困于煤化工行業(yè)市場低迷以及焦炭價格持續(xù)下跌，云煤能源業(yè)績增長乏力。傳統業(yè)務的疲敝讓云煤能源開始轉型，先是定增募資22億元跨界管道物流，隨后又投資3.6億元進行生物天然氣項目，但其動輒數億元入伙私募基金卻讓一些投資者疑惑不已。

今年6月，為了提升資金收益，建立安全的資金運轉模式，云煤能源出資4000萬元認購投智瑞峰有限合伙人份額。據了解，投智瑞峰類似于私募基金，由成都匯智信股權投資基金管理有限公司 （以下簡稱匯智信公司）設立。

而匯智信公司是由成都投智資產管理有限公司 （以下簡稱投智公司）、云煤能源及自然人陳建寧共同發(fā)起設立，其中投智公司出資500萬元，股權占比為50%，是匯智信基金管理公司控股股東。云煤能源出資50萬元，股權占比5%，并委派一名董事。

投資平臺搭建后，云煤能源不斷加碼。今年7月，云煤能源公告稱，公司與投智瑞峰合作模式已基本成熟，且投智瑞峰業(yè)務逐漸擴大，為提升公司資金收益，公司擬繼續(xù)出資2000萬元認購有限合伙人份額。

今年9月，云煤能源全資子公司師宗煤焦化開始大手筆加入投智瑞峰的投資平臺。9月，師宗煤焦化動用自有資金3億元認購投智瑞峰有限合伙人份額，并將以委托貸款的方式，提供給昆明楷豐房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱楷豐地產）用于項目在建工程后續(xù)資金投入。

同時，楷豐地產以可用于銷售的住宅、車位、商鋪以在建工程抵押方式提供抵押，楷豐地產股東以其持有的楷豐地產100%的股權，昆明博宇房地產開發(fā)公司 （以下簡稱博宇地產）50%的股權提供質押，楷豐地產股東提供連帶保證擔保。

12月10日，云煤能源公告稱，師宗煤焦化用自有資金2.94億元認購投智瑞峰有限合伙人份額，并以委托貸款的方式將認購資金提供給云南恒達房地產開發(fā)經營有限公司（恒達地產）用于旗下的地產項目開發(fā)。

值得注意的是，投智瑞峰的目標規(guī)模已經從最初設立時的6億提升至目前的9億元，其投資領域由最初的為 “云南及貴州的煤礦貿易融資項目及補充其生產流動資金”，但在師宗煤焦化大額認購后，其投資標的成為對房地產的委托貸款。

投資標的與大股東“關聯”

在房地產行業(yè)低迷之下，投智瑞峰還是選擇投資地產企業(yè)，而且上述兩家企業(yè)在云南本地并不是十分大的地產企業(yè)，但兩家企業(yè)卻有一個共同的特點——與昆鋼控股有著一定聯系。

恒達地產的股東為黃樂祥等3位自然人，注冊資本僅800萬元。但恒達地產的全資子公司騰沖恒達房地產開發(fā)有限公司 （以下簡稱騰沖恒達）則“身世不凡”。工商信息系統的資料顯示，昆鋼控股全資子公司云南昆鋼房地產開發(fā)有限公司 （以下簡稱昆鋼地產）在2012年8月入股騰沖恒達持有51%股權，但在2014年11月24日退出。

根據產權交易所的掛牌信息，今年10月，昆鋼控股曾以5575萬元的價格轉讓騰沖恒達51%股權，而且截至評估基準日，騰沖恒達欠昆鋼地產2.8958億元債務，受讓方需在《產權交易合同》生效之日起5個工作日內代償。

據了解，騰沖恒達主要開發(fā)西山壩“自在山居”旅游綜合體項目。在多個網絡平臺上，該項目被稱為恒達地產和昆鋼地產聯合開發(fā)，總投資22億元，項目用地面積800畝。

在昆鋼地產轉讓騰沖恒達股權后，云煤能源為何又火速曲線投資其母公司？如果該項目收益率很好，昆鋼地產又為何轉讓？這似乎成為一個難解之謎。

此外，楷豐地產與昆鋼地產的關系更為直接。來自昆鋼地產官網的新聞稿顯示，2013年8月，在昆鋼地產與自然人田維松、姜力、葉云飛之前已簽訂 《鳳凰御景項目開發(fā)合作框架協議》的基礎上，昆鋼地產又與楷豐地產三位自然人股東合資成立博宇地產，在未來三年共同合作開發(fā)“鳳凰御景”二期項目。

《每日經濟新聞》記者根據工商信息系統的資料證實上述信息，昆鋼地產目前持有博宇地產50%股權。“鳳凰御景”項目售樓部人員亦表示，該項目由昆鋼參股。昆鋼地產官網則顯示，兩年來，昆鋼地產與楷豐地產一直保持著良好合作關系，在“鳳凰御景”一期項目上合作愉快。

公開資料顯示，2012年12月，楷豐地產以2.44億元取得昆明西山區(qū)福海街道辦事處陸家社區(qū)轄區(qū)內J2012-019-A1、A3地塊，總面積48.76畝?！傍P凰御景”一期銷售已進入尾聲，二期項目即將開工建設。

對于楷豐地產和恒達地產與昆鋼地產之間的關系，上述云煤能源內部人士向記者表示，曾經確實有過一些合作，但不存在關聯關系，現在也沒有合作了。此外，該人士否認昆鋼控股影響投智瑞峰投資上述地產企業(yè)，投智瑞峰投資領域的轉變是出于基金公司自身的考慮。

企業(yè)委托貸款面臨較高風險

在房企貸款條件嚴格，融資艱難的背景下，通過委托貸款曲線融資并不鮮見。但在全國房地產市場普遍陷入銷售困境情況下，這類投資的風險也逐步加大。

所謂委托貸款，是指由委托人提供合法來源的資金，銀行根據委托人確定的貸款對象和用途等代為發(fā)放、監(jiān)督并協助收回的貸款業(yè)務。委托貸款的期限由委托人根據具體情況來確定，銀行作為中介不提供資金，也不承擔風險，只是收取一定服務費用。

事實上，投智瑞峰提供的預期收益12%~15%極具誘惑。有業(yè)內人士指出，利率超過12%的借款企業(yè)幾乎都是房地產企業(yè)，而這也一度引發(fā)上市公司通過委托貸款“借錢”給房地產企業(yè)的“風潮”。

然而，在賺取高收益的同時，也時刻面臨高風險，上市公司參與委托貸款出現問題的并不鮮見。例如，香溢融通 （600830，SH）2014年半年報顯示，其向上海星裕置業(yè)有限公司發(fā)放的3200萬元、500萬元兩筆委托貸款均已逾期，而兩筆貸款均已涉訴。波導股份（600130，SH）也公告稱其為一家地產企業(yè)提供的委托貸款本金5000萬元和利息98萬元已經逾期。

央行數據顯示，2013年委托貸款新增達到2.55萬億元，相當于全年新增人民幣貸款的28.6%，新增規(guī)模達到2012年的近兩倍。有官方媒體報道稱，大量資金通過委托貸款流向房地產等限控行業(yè)已經引起了監(jiān)管部門的注意。

房地產企業(yè)融資需符合“432”原則（即四證、二級資質、30%項目資金），但掛牌信息特別提示，騰沖恒達目前僅取得一期 《建設工程規(guī)劃許可證》（四證之一），其余各期《建設工程規(guī)劃許可證》還未進行報批。

從掛牌信息來看，截至2014年7月31日，騰沖恒達凈利潤虧損177萬元，負債總計3.56億元。一位云南當地地產人士亦對記者表示，騰沖的地產銷售情況今年普遍不好，很多房企經營都十分艱難。

值得注意的是，云煤能源在公告中亦提示行業(yè)風險稱，投資資金用于楷豐地產在建工程后續(xù)資金投入，現房地產行業(yè)市場持續(xù)低迷，存在產品銷售可能不能實現及不能按時交房導致的債務不能償還風險。