近日，在非公開發(fā)行股票方案獲證監(jiān)會審核通過的刺激下,新湖中寶（600208，SH）股價連續(xù)上升，目前已漲至7元多，漲幅領先地產板塊，成為市場的一匹黑馬。12月4日，新湖中寶公布了非公開發(fā)行股票的結果，定向增發(fā)將有效地改善公司盈利能力、盈利規(guī)模和資金運用效能。

“春江水暖鴨先知?！辟Y本市場對新湖中寶基本面的改善有非常深入的了解，大量資金流向了這家企業(yè)，并推動了股價的上揚。那么，新湖中寶的定向增發(fā)募資方案究竟是怎樣的？為什么能夠非常有效地改善新湖中寶的盈利能力呢？

55億募集資金改善盈利結構

12月4日，新湖中寶股份有限公司公布了非公開發(fā)行A股股票發(fā)行情況報告書。據公告，新湖中寶本次非公開發(fā)行股票募集資金總額為54.99億元，發(fā)行17.74億股人民幣普通股（A股），股票面值為1元，發(fā)行價格3.10元/股。新湖中寶表示，公司本次募集資金扣除發(fā)行費用后將用于上海新湖明珠城三期三標段、四標段及上海新湖·青藍國際項目的開發(fā)及運營。

另據公告，本次發(fā)行完成后，新湖中寶的資產總額與凈資產額將同時增加，公司的資金實力將得到增強，資產負債率水平將有所降低，流動比率等將有所上升，償債能力將得到加強，從而有利于降低公司財務風險，財務結構更趨合理。

此外，本次發(fā)行募集資金擬全部用于棚戶區(qū)改造項目，有利于公司地產業(yè)務尤其是公司棚戶區(qū)改造項目的積極推進，使公司主營業(yè)務得到加強，市場地位得以提高，從而確保公司擴大整體盈利規(guī)模、改善盈利結構、提升可持續(xù)盈利能力。

海通證券的研報進一步指出，新湖中寶此次定向增發(fā)獲成功，不僅將推升業(yè)績，同時也將帶來債務結構的改善。而大股東的增持則凸顯其對公司價值的認可。預計公司2014年、2015年EPS分別是0.18元和0.26元,對應RNAV（重估凈資產）是6.22元。

優(yōu)質資產迅速盤活

誠如海通證券所指出的那樣，本次定向增發(fā)對新湖中寶未來的發(fā)展，有非常重大的意義。新湖中寶目前在上海內環(huán)擁有兩個大型居住項目，一是上海新湖明珠城三期三標段、四標段，一是上海新湖·青藍國際項目。以目前上海商品住宅市場的平均成交價，上述兩個地塊的公寓產品銷售價格都可以賣到5萬元/平方米以上。

而且，由于上海的內環(huán)內自2002年以后就極少有純居住用地供應，導致了區(qū)域內的住宅供給稀缺。雖然，經歷過歷次房地產市場的調整，但上海內環(huán)內的住宅樓盤總能表現出比其他板塊樓盤更強的抗跌性。

在這樣的區(qū)位，擁有優(yōu)質地塊，顯然有助于新湖中寶業(yè)績的提升。但舊改地塊一直是地產公司的難題，新湖中寶也面臨上述困境。上海新湖明珠城三期三標段、四標段和上海新湖·青藍國際項目，因為舊改的難度，遲遲沒能迅速推進，公司此次非公開發(fā)行完成，有望加速推進上述項目。

上海在今年大規(guī)模啟動了新的舊改政策，在舊改開始前會征詢居民意見，并達到85%以上同意，才會安排舊改工作的推進。這一政策，對于像上海新湖明珠城三期三標段、四標段這樣已經拖了長達十余年的舊改項目無疑是一劑“靈藥”。

根據介紹，截至目前上述舊改項目的絕大多數居民已經同意舊改方案，項目的整體拆遷和動工，將在短時間內迅速完成。

舊改動作的迅速推進，無疑對新湖中寶的本次募資是一個極大的利好。如果項目能在短時間內迅速開發(fā)銷售，將在短時間內實現可觀的銷售額和利潤率，項目的凈資產收益率也將提升新湖中寶的整體ROE（凈資產收益率）。

在這樣的背景下，新湖中寶的定向增發(fā)被參與的投資機構看好，各類機構踴躍參與認購增發(fā)股份。券商機構的研報認為，本次定向增發(fā)成功之后，公司的負債率將有所降低，有助于提高公司的運營安全。

資料顯示，新湖中寶的項目儲備權益建筑面積達1601萬平方米（土地成本較低廉）,權益海涂開發(fā)儲備811萬平方米,土地儲備量居于同類地產公司首位。在公司的凈資產規(guī)模有一定幅度增長后，上述土地儲備有望進一步增加，公司的開發(fā)、銷售規(guī)模有望進一步增加。

值得一提的是，公司之前已布局互聯網金融領域，控股新湖期貨，投資了湘財證券、盛京銀行、陽光保險，同時參股了有溫州金融改革概念的溫州銀行13.96%股權。新湖中寶有望在金融領域進一步拓展上下游產業(yè)資源，提升金融領域的經營優(yōu)勢。 （文/楊涵茗）