每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

昨日（12月16日），青島拍出了“年度單價(jià)地王”。而摘此地塊的是老牌國企北京金隅嘉業(yè)。與之前“搶出來”的地王項(xiàng)目相比，此地塊是底價(jià)成交。

“（這塊地）好做的話大家都搶了。”青島房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士張百忍接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，這塊地地理位置還可以，但是價(jià)格太高了。

那么，問題來了，該高價(jià)地背后的盈利狀況如何？青島房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)高級(jí)分析師張斌表示，8500元的樓面價(jià)加上綜合粗算的成本，就要12500元以上了。周邊商品房均價(jià)在15000元/左右，二手房?jī)r(jià)格14000元左右，確實(shí)利潤空間非常有限。

“新地王”利潤空間有限

上述地塊的出讓公告顯示，該地塊位于青島市北區(qū)延吉路以南、鎮(zhèn)江路以東、江都路以西、規(guī)劃北仲路以北(鎮(zhèn)江路12號(hào)片區(qū))，土地面積54007.6平方米，規(guī)劃建筑面積188486.5平方米。

其中，出讓土地面積46159.4平方米，用于城鎮(zhèn)住宅（商品住宅）和商服建設(shè)。住宅部分土地面積為35128.2平方米，規(guī)劃建筑面積為133747平方米。

商服部分土地面積為11031.2平方米，規(guī)劃建筑面積為4.2萬平方米。此外，該地塊包含劃撥部土地分，劃撥土地將建設(shè)不少于174套的公共租賃住房，并配建一所9班制的幼兒園。

張斌表示，住宅的利潤確實(shí)有限，最后可能要依靠商業(yè)部分來彌補(bǔ)利潤了。雖然周邊商業(yè)氛圍不錯(cuò)，但整體檔次不高。如果這4萬多平的商業(yè)定位準(zhǔn)確，還是有得賺頭。綜合看來，金隅要操作好“新地王”，確實(shí)難度不小。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者尚未從金隅方面獲得“拿地意圖”，但有消息稱，金隅本次拿地屬于戰(zhàn)略性進(jìn)駐，并不追求過高利潤，站穩(wěn)腳跟再圖發(fā)展。

上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析，從2014年土地市場(chǎng)看，價(jià)格并沒有明顯下滑。所以，對(duì)于房企而言，拿地能早則早。此次金隅拿地，對(duì)于市場(chǎng)的預(yù)期也很明顯，就是認(rèn)定明年回暖跡象明顯，進(jìn)而在年底積極補(bǔ)倉。

克而瑞機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，11月份，青島市成交商住辦土地共44幅，占地面積175.77萬㎡，環(huán)比上100.38%，同比上漲66.7%；成交金額32.48億元，環(huán)比下降28.48%，同比下降1.42%。

“地王”項(xiàng)目需防范庫存風(fēng)險(xiǎn)

就在當(dāng)日，中鐵置業(yè)集團(tuán)以樓面地價(jià)5020元/平，總價(jià)5.3億元在青島競(jìng)得一宗土地，同樣為底價(jià)成交。而在12月9日，青島李滄區(qū)成功出讓了三宗地塊，總建面共計(jì)40萬平方米，總成交價(jià)超12億元，最終三宗地塊均被保利地產(chǎn)拿下。

CRIC研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，由于受11月出臺(tái)降息政策影響，青島市場(chǎng)出現(xiàn)了小幅上漲，11月青島商品房共成交96.04萬㎡，環(huán)比10月份的91.89萬㎡上漲了4.51%；不過，與去年的火爆行情仍然差距明顯，同比2013年11月的149.65萬㎡下降了35.82%，11月份的商品房成交均價(jià)為9507元/㎡，環(huán)比10月份的8954元/㎡上漲了6.18%，同比去年11月的9926元/㎡下降了4.22%。

業(yè)內(nèi)人士表示，11月份青島行情相對(duì)較好，這會(huì)明顯調(diào)動(dòng)房企拿地的積極性。

不過，樓市短暫回暖的背后，依然難以掩蓋青島高庫存的壓力。上海易居房地產(chǎn)研究院的庫存報(bào)告顯示，11月份青島新建商品住宅庫存面積為1490萬平方米，環(huán)比下跌4%。而庫存去化周期為19個(gè)月，較10月份21個(gè)月明顯加快。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，青島目前去庫存的速度依然較慢，對(duì)比去年年末13.6個(gè)月的數(shù)據(jù)，說明青島去庫存的任務(wù)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有完成。對(duì)于目前在青島拿地的房企而言，在拿“地王”方面，也需要提防這樣一個(gè)城市去庫存的風(fēng)險(xiǎn)。