在房地產(chǎn)政策調(diào)控市場(chǎng)化、長(zhǎng)效化趨勢(shì)下，樓市進(jìn)入去投資化、理性成交、價(jià)格趨穩(wěn)的“新常態(tài)”。面對(duì)新常態(tài)，“拿地就能掙錢”的美好時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，房地產(chǎn)行業(yè)集中度正在不斷提高，小型房企正在加速被淘汰，只有具備百億以上規(guī)模、堅(jiān)持主流產(chǎn)品定位、擁有順暢融資渠道的上市房企，才有望在新的格局中脫穎而出。

2013年12月11日，歷經(jīng)六年努力的時(shí)代地產(chǎn)（01233，HK）正式在香港聯(lián)交所主板掛牌上市，公開(kāi)發(fā)行總股本為4.31億股，發(fā)行價(jià)為3.6港元/股，募集所得款項(xiàng)凈額約14.4億港元。成為繼2009年恒大地產(chǎn)成功登陸香港聯(lián)交所后，近四年來(lái)又一家成功上市的粵派地產(chǎn)商。

上市一年后，盡管2014年樓市低迷，但時(shí)代地產(chǎn)仍舊保持穩(wěn)定的銷售增幅及利潤(rùn)率，在發(fā)展速度和財(cái)務(wù)穩(wěn)健方面保持良好的均衡性，以穩(wěn)健的姿態(tài)逐步向150億元目標(biāo)邁進(jìn)，有望在本輪市場(chǎng)調(diào)整中實(shí)現(xiàn)“彎道超車”。

逆市保持快速增長(zhǎng)

受到今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷的影響，多數(shù)房企距離年初制定的銷售目標(biāo)差距甚遠(yuǎn)。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,如果單純按照市場(chǎng)下滑幅度的邏輯來(lái)看,今年房企銷售業(yè)績(jī)普遍下滑2～3成屬于正常,預(yù)計(jì)今年上市房企的銷售目標(biāo)達(dá)成率僅為60%左右。

盡管面對(duì)不利的市場(chǎng)局面，但時(shí)代地產(chǎn)依然實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng)。根據(jù)公司于10月6日發(fā)布的公告，截至2014年9月30日的前九個(gè)月，時(shí)代地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約98.1億元（人民幣，下同），簽約建筑面積約為90.10萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)分別為73%及43%，增幅在上市房企中位居前列。按照時(shí)代地產(chǎn)2014年全年150億元的業(yè)績(jī)目標(biāo)計(jì)算，至9月底已完成65.4%。

仔細(xì)研究不難發(fā)現(xiàn)，時(shí)代地產(chǎn)始終堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)、高去化率的銷售策略，以及根據(jù)市場(chǎng)狀況掌握好推貨節(jié)奏與制定合理的定價(jià)策略，是公司實(shí)現(xiàn)逆市增長(zhǎng)的重要原因。今年3月起，當(dāng)市場(chǎng)仍在延續(xù)去年火熱勢(shì)頭時(shí)，時(shí)代地產(chǎn)在廣州區(qū)域率先全線促銷，時(shí)代傾城、時(shí)代南灣、時(shí)代外灘、時(shí)代花生II等各在售項(xiàng)目紛紛推出不同程度的置業(yè)優(yōu)惠，在市場(chǎng)出現(xiàn)降溫前搶占了銷售先機(jī)，有效推動(dòng)了集團(tuán)整體銷售增長(zhǎng)。

在市場(chǎng)布局上，堅(jiān)持深耕廣州的戰(zhàn)略，為時(shí)代地產(chǎn)的銷售增長(zhǎng)與毛利水平提供有力的保證。數(shù)據(jù)顯示，今年前九月公司在廣州市場(chǎng)的銷售占比高達(dá)50%，得益于一線城市項(xiàng)目較高的毛利率，推動(dòng)集團(tuán)上半年整體銷售毛利率從23%增長(zhǎng)到34%，凈利潤(rùn)率從6%增長(zhǎng)到16%，凈利潤(rùn)更是大幅增加150%至4.14億元。

進(jìn)入下半年，時(shí)代地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)勢(shì)頭不減。在“十一”黃金周期間，公司在廣州各項(xiàng)目繼續(xù)取得良好銷售業(yè)績(jī)，為第四季銷售取得開(kāi)門紅。在“決戰(zhàn)性”的第四季度，時(shí)代地產(chǎn)共有四個(gè)新項(xiàng)目入市，分別為時(shí)代云圖（廣州）、時(shí)代花城（清遠(yuǎn)）、時(shí)代·香海彼岸（珠海）、時(shí)代傾城（順德），產(chǎn)品均以針對(duì)剛性需求的中小戶型為主，受惠于佛山、珠海全面取消限購(gòu)，央行930新政以及降息等政策利好，將成為公司沖刺全年目標(biāo)的主力。

值得一提的是，隨著廣東自貿(mào)區(qū)獲批的消息落地，地處廣州最南端的南沙區(qū)有望成為廣州樓市新一輪熱點(diǎn)。據(jù)了解。時(shí)代地產(chǎn)至今在南沙共有兩個(gè)項(xiàng)目，除了已經(jīng)成為區(qū)域熱門樓盤的時(shí)代南灣外，地處南沙核心位置的時(shí)代云圖也于日前正式開(kāi)售，項(xiàng)目靠近南沙地鐵四號(hào)線金洲站，緊鄰南沙最大商圈，其所在的南沙核心板塊區(qū)域可開(kāi)發(fā)土地日漸稀少，在自貿(mào)區(qū)的政策利好東風(fēng)下，有望成為時(shí)代地產(chǎn)又一個(gè)熱銷樓盤。

優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)

與銷售業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)相對(duì)應(yīng)的是，時(shí)代地產(chǎn)自上市后積極開(kāi)拓融資渠道，通過(guò)多種集資渠道完成融資，并調(diào)整長(zhǎng)短期債務(wù)結(jié)構(gòu)，成功實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。

今年3月，時(shí)代地產(chǎn)首度宣布發(fā)行一筆于2019年到期的2.25億美元優(yōu)先票據(jù)，年息率為12.625%。兩個(gè)月后，時(shí)代地產(chǎn)宣布與廣州越秀產(chǎn)業(yè)基金訂立戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同合作的最高本金額將為30億元，合作內(nèi)容包括公司現(xiàn)有及新物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的融資、一般營(yíng)運(yùn)資金的融資及其他一般企業(yè)活動(dòng)的融資。

今年7月，公司宣布發(fā)行于2019年到期的3.88億元的可換股債券，年利率為8%。10月份，時(shí)代地產(chǎn)再度發(fā)行于2017年到期的6億元的優(yōu)先票據(jù)，利率為10.375%。

一位房地產(chǎn)分析師認(rèn)為，時(shí)代地產(chǎn)頻繁進(jìn)行境外融資的目的，是通過(guò)低成本的海外資金替換高成本的境內(nèi)信托，帶動(dòng)整體融資成本的下降。財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，不僅推動(dòng)時(shí)代地產(chǎn)的銷售規(guī)模迅速擴(kuò)張，還能帶來(lái)更高級(jí)別的國(guó)際評(píng)級(jí)，最終倒逼融資成本下降。

國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪于今年9月給予時(shí)代地產(chǎn)家族B1評(píng)級(jí)，高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)B2評(píng)級(jí)，展望穩(wěn)定。穆迪認(rèn)為，時(shí)代地產(chǎn)發(fā)展迅速，品牌知名度高，公司定位為大眾剛需市場(chǎng)，支持其銷售增長(zhǎng)和未來(lái)2-3年的現(xiàn)金流。聚焦于廣東省的布局，加上公司于廣州擁有地理位置優(yōu)越、成本具競(jìng)爭(zhēng)力的土地儲(chǔ)備，將為其未來(lái)2-3年的合約銷售和盈利能力帶來(lái)支持。

此外，今年5月30日，上市尚不足一年的時(shí)代地產(chǎn)獲納入MSCI全球小型股指數(shù)MSCI中國(guó)指數(shù)成份股，該指數(shù)由全球知名投行摩根士丹利推出，根據(jù)全球上市公司股票市值、流通量以及財(cái)務(wù)表現(xiàn)等一系列因素評(píng)選，被全球投資專業(yè)人士奉為研究資本市場(chǎng)最重要的參考指數(shù)之一，這也是資本市場(chǎng)對(duì)時(shí)代地產(chǎn)出色的企業(yè)實(shí)力與未來(lái)增長(zhǎng)潛力的充分肯定。

可以預(yù)見(jiàn)的是，隨著房地產(chǎn)行業(yè)集中度的不斷提升，強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局將愈發(fā)明顯，銷售業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)“彎道超車”、擁有豐富融資渠道的時(shí)代地產(chǎn)有望成為 “白銀時(shí)代”的又一顆新星。