成都天府新區(qū)獲批升級(jí)為國(guó)家級(jí)新區(qū)后，各大地產(chǎn)商們都在盤(pán)算著如何把握“成都中軸線(xiàn)以南”的這片“國(guó)字號(hào)”新區(qū)的發(fā)展機(jī)遇。在土地市場(chǎng)上，反應(yīng)迅速的品牌房企紛紛“南下”拿地，將版圖拓展至天府新區(qū)。面對(duì)高端產(chǎn)業(yè)云集的天府新區(qū)蘊(yùn)含的巨大發(fā)展?jié)摿?，地產(chǎn)商們?cè)噲D通過(guò)推出多元化、差異化的產(chǎn)品，結(jié)合天府新區(qū)的“產(chǎn)城融合”發(fā)展思路，探尋自身與天府新區(qū)共同的成長(zhǎng)路徑。

與此同時(shí)，天府新區(qū)目前面臨的公共配套、基礎(chǔ)設(shè)施方面的缺口，引得國(guó)內(nèi)外資本涌動(dòng)，包括新加坡等海外資本也開(kāi)始躍躍欲試，試圖分得一杯羹。

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 丁舟洋 發(fā)自成都

近兩個(gè)月，成都天府新區(qū)因獲批國(guó)家級(jí)新區(qū)而成為四川省最受關(guān)注的區(qū)域之一。11月13日，四川省提出到2025年實(shí)現(xiàn)“再造一個(gè)產(chǎn)業(yè)成都”的目標(biāo)，隨著規(guī)劃的落地和政策紅利的釋放，天府新區(qū)價(jià)值日漸清晰。

事實(shí)上，眼光敏銳的品牌房企早已捕捉到天府新區(qū)地處“成都中軸線(xiàn)以南”的發(fā)展機(jī)遇，甚至在2010年天府新區(qū)成立前就開(kāi)始布局。正式進(jìn)入國(guó)家級(jí)新區(qū)建設(shè)階段，站在更高起點(diǎn)的天府新區(qū)，其開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)何在？房企又該如何把握其中的機(jī)遇？

作為天府新區(qū)總規(guī)劃設(shè)計(jì)的一員，中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院西部分院副院長(zhǎng)劉繼華對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，高端產(chǎn)業(yè)云集的天府新區(qū)，其發(fā)展?jié)摿Σ辉谠?huà)下。將居住、娛樂(lè)、工業(yè)、產(chǎn)業(yè)融合成一體，則是貫穿天府新區(qū)發(fā)展的內(nèi)核。開(kāi)發(fā)商應(yīng)把握不同區(qū)域的產(chǎn)業(yè)定位，分析其復(fù)合功能的類(lèi)型，有針對(duì)性地提供匹配該區(qū)域發(fā)展的多元化產(chǎn)品。

多位品牌房企相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，他們關(guān)注的是如何結(jié)合天府新區(qū)的“產(chǎn)城融合”發(fā)展思路，找準(zhǔn)自身與天府新區(qū)共同的成長(zhǎng)路徑。

品牌房企搶灘城南

在成都城市中心南移的進(jìn)程中，反應(yīng)迅速的品牌房企也隨之“南下”，將版圖拓展至天府新區(qū)。

其中，起家于天府新區(qū)的成都蔚藍(lán)卡地亞集團(tuán)，6年來(lái)在該區(qū)域開(kāi)發(fā)了兩個(gè)高端項(xiàng)目。今年8月底，蔚藍(lán)卡地亞斥資10億元拿下天府新區(qū)兩幅地塊，合計(jì)366畝，并從做高端樓盤(pán)轉(zhuǎn)型至打造涵括寫(xiě)字樓、住宅、商業(yè)、教育等業(yè)態(tài)在內(nèi)的大型城市綜合體。

“前兩個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)也印證了高端客群、高端產(chǎn)業(yè)是天府新區(qū)的主流方向?！蔽邓{(lán)卡地亞營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)肖肖告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，結(jié)合天府新區(qū)“產(chǎn)城融合”的發(fā)展規(guī)劃，新的商業(yè)綜合體項(xiàng)目將著眼于“國(guó)際化人居服務(wù)”。

記者梳理公開(kāi)信息發(fā)現(xiàn)，僅天府新區(qū)的天府新城、華府板塊兩個(gè)片區(qū)就分布了超過(guò)60個(gè)商品房項(xiàng)目，吸引了包括保利、九龍倉(cāng)、佳兆業(yè)、中信地產(chǎn)在內(nèi)的近20家品牌房企入駐。今年8月，天府新區(qū)推地近3000畝，占當(dāng)月全成都供地的60%，成為今年成都土地市場(chǎng)的主力軍。

11月8日，中洲控股（000042，SZ）發(fā)布公告稱(chēng)，公司全資子公司成都深長(zhǎng)城地產(chǎn)擬收購(gòu)成都銀河灣地產(chǎn)100%的股權(quán)，交易對(duì)價(jià)約12.6億元。

據(jù)記者了解，上述標(biāo)的公司目前主要有一塊位于天府新區(qū)錦城湖板塊的近200畝待開(kāi)發(fā)用地。業(yè)內(nèi)人士表示，按照上述地塊的稀缺位置和僅2.7的住宅容積率來(lái)判斷，該地塊極有可能走高端洋房路線(xiàn)。

在中信地產(chǎn)成都有限公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)程婧婧看來(lái)，提檔升級(jí)的天府新區(qū)起到了“筑巢引鳳”的作用。高新產(chǎn)業(yè)的引入，基礎(chǔ)設(shè)施的完善以及生活配套的快速搭建，帶來(lái)了大量常住人口。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，這些常住人口就意味著潛在客群。由于看好天府新區(qū)的整體戰(zhàn)略和資源配置，中信地產(chǎn)把成都公司未來(lái)的發(fā)展重點(diǎn)放到了天府新區(qū)。

11月13日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從天府新區(qū)發(fā)布會(huì)上獲悉，中信集團(tuán)與天府新區(qū)簽訂了一攬子合作協(xié)議，涉及產(chǎn)業(yè)、金融以及房地產(chǎn)項(xiàng)目。同時(shí)，中信地產(chǎn)將涉足天府新區(qū)的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

天府新區(qū)將劃分35個(gè)產(chǎn)城單元

根據(jù)《四川省成都天府新區(qū)總規(guī)劃（2010～2030）》，到2025年天府新區(qū)將“再造一個(gè)產(chǎn)業(yè)成都”，基本建成以現(xiàn)代制造業(yè)為主、高端服務(wù)業(yè)聚集、宜業(yè)宜居宜商的國(guó)際化現(xiàn)代新區(qū)。

值得一提的是，與以往許多城市不同，天府新區(qū)的規(guī)劃突破了過(guò)去按生活、生產(chǎn)等功能區(qū)劃分的傳統(tǒng)思路，提出“產(chǎn)城融合”的理念。

西南交通大學(xué)建筑學(xué)院院長(zhǎng)沈中偉此前在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，過(guò)去以消耗能源、資源為特征的工業(yè)化城市在生產(chǎn)區(qū)排放大量污染物，因此只能把工廠(chǎng)區(qū)和生活區(qū)獨(dú)立分區(qū)。

“隨著城市發(fā)展，產(chǎn)業(yè)與城市從脫離走向融合。提升人們的居住品質(zhì)和城市效率，是適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的必然選擇?！鄙蛑袀フJ(rèn)為，產(chǎn)城融合要求一個(gè)區(qū)域有落地的高端產(chǎn)業(yè)、支撐產(chǎn)業(yè)的人才以及配套的城市服務(wù)功能，這些能就近解決人們工作生活中的各種需求。

按照產(chǎn)城融合、組團(tuán)布局、宜業(yè)宜居的空間布局要求，天府新區(qū)被劃分為35個(gè)產(chǎn)城單元，每個(gè)單元人口規(guī)模在20萬(wàn)～30萬(wàn)，用地規(guī)模在20～30平方公里，中間由大面積的綠化帶隔開(kāi)，不同產(chǎn)業(yè)單元之間用軌道交通和快速通道相連接。作為產(chǎn)城融合建設(shè)的參與者，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)天府新區(qū)供給與需求的變化感受最為直接。

肖肖認(rèn)為，天府新區(qū)在尋找開(kāi)發(fā)商合作伙伴時(shí)，會(huì)按“產(chǎn)城融合”的思路去衡量，“不會(huì)說(shuō)有錢(qián)就能進(jìn)來(lái)”，應(yīng)會(huì)更加重視把控城市的走向，而不是僅注重單個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)，同時(shí)還會(huì)考慮項(xiàng)目與產(chǎn)業(yè)的整合效應(yīng)，避免項(xiàng)目雷同與重疊。

縱觀(guān)天府新區(qū)的產(chǎn)業(yè)布局，高端制造業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)非常明顯。按照“產(chǎn)城融合”的構(gòu)想，天府新區(qū)的住宅項(xiàng)目和生活設(shè)施無(wú)疑要匹配高端的產(chǎn)業(yè)特征。

“高端產(chǎn)業(yè)本身，也有許多不同的細(xì)分領(lǐng)域?！眲⒗^華對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，同屬天府新區(qū)，隸屬不同行業(yè)的客群需求也不同，“比如成都高新區(qū)的世界500強(qiáng)企業(yè)的白領(lǐng)居住需求，就和龍泉驛區(qū)的汽車(chē)工程師不同?！?/p>

多元化的需求衍生多元的地產(chǎn)業(yè)態(tài)，劉繼華認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商要結(jié)合當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)定位，差異化地提供多種類(lèi)型的業(yè)態(tài)，這樣就會(huì)有很大的發(fā)展空間。

配套設(shè)施不容忽視

“在產(chǎn)城融合的背景下，開(kāi)發(fā)商的價(jià)值絕不僅是單純地建房子，也不是靠低價(jià)立足。”程婧婧認(rèn)為，除了為當(dāng)?shù)貛?lái)稅收和運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目的貢獻(xiàn)，開(kāi)發(fā)商還要思考能提供哪些支撐區(qū)域發(fā)展的資源。讓當(dāng)?shù)鼐用裆罡奖?、讓?dāng)?shù)仄髽I(yè)發(fā)展更高效，是房企從簡(jiǎn)單的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向城市運(yùn)營(yíng)商的重要標(biāo)準(zhǔn)。

一般而言，一個(gè)新區(qū)的成熟，需要時(shí)間來(lái)培育，即使該區(qū)域有較快的發(fā)展進(jìn)程，也需要項(xiàng)目本身在區(qū)域配套豐富前拿出資金投入運(yùn)營(yíng)。

談起中信地產(chǎn)培育新區(qū)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，程婧婧認(rèn)為，在新區(qū)建設(shè)項(xiàng)目要大地塊，因?yàn)橹挥写蟮貕K才有空間做配套。此外，大地塊的住宅還有大量集聚人氣的好處，再通過(guò)商業(yè)配套把人氣轉(zhuǎn)化為消費(fèi)力。

隨著房地產(chǎn)進(jìn)入 “白銀時(shí)代”，傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)模式遇到天花板，開(kāi)發(fā)商紛紛加速謀轉(zhuǎn)型，探索“城市運(yùn)營(yíng)商”或“城市配套服務(wù)商”新角色。

在10月21日“論道天府新區(qū)機(jī)遇在哪里”的房企懇談會(huì)上，德商集團(tuán)發(fā)言人表示，在整個(gè)成都高新區(qū)的建設(shè)過(guò)程中，不少先期進(jìn)入的開(kāi)發(fā)商實(shí)際上都充當(dāng)了 “先遣隊(duì)”的角色，在培育項(xiàng)目的同時(shí)也帶動(dòng)了配套設(shè)施的發(fā)展。

程婧婧認(rèn)為，如果開(kāi)發(fā)商不運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目周?chē)呐涮追?wù)，僅靠低價(jià)把成都主城區(qū)的客戶(hù)拉過(guò)來(lái)，那么該區(qū)域也成長(zhǎng)不起來(lái)。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，開(kāi)發(fā)商也無(wú)法取得真正利益。因?yàn)閰^(qū)域的價(jià)值起不來(lái)，房?jī)r(jià)也起不來(lái)。

對(duì)于地方政府而言，天府新區(qū)的持續(xù)運(yùn)營(yíng)亦是其重要職責(zé)。清華大學(xué)建筑學(xué)院副院長(zhǎng)毛其智認(rèn)為，“天府新區(qū)在建設(shè)過(guò)程中要注意避免全盤(pán)掃網(wǎng)，應(yīng)突出建設(shè)重點(diǎn)，爭(zhēng)取每一步都有實(shí)際收益，盡快回收資金，每個(gè)項(xiàng)目能夠盡快、充分地發(fā)揮作用。”