每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習(xí)記者 丁舟洋 發(fā)自成都    

每經(jīng)實習(xí)記者 丁舟洋 發(fā)自成都

天府新區(qū)升級為國家級新區(qū)的好消息傳來，開發(fā)商的心情卻并不輕松。眼下，天府新區(qū)參差不齊、有待健全的基礎(chǔ)設(shè)施面貌，是擺在開發(fā)商面前最現(xiàn)實的問題。

中信地產(chǎn)成都有限公司營銷總監(jiān)程婧婧認為，國家級新區(qū)的獲批是一個長期利好，政府的資源、資金投入力度和效率都會升級，并拉動相關(guān)公共配套在區(qū)域內(nèi)快速完善，因而天府新區(qū)的成長速度會比普通新區(qū)更快。一方面，開發(fā)商希望所在區(qū)域能盡快成熟；另一方面，各方資本瞄準了發(fā)展天府新區(qū)公共設(shè)施的契機。

10月28日，天府新區(qū)成都直管區(qū)迎來四川天府新區(qū)晉升 “國家隊”以來的第一波政策紅利——《天府新區(qū)成都管委會產(chǎn)業(yè)發(fā)展促進辦法（2014年版）》落地，對入駐天府新區(qū)創(chuàng)業(yè)、孵化、投資的項目和企業(yè)予以“真金白銀”的支持。

與此同時，包括新加坡等海外資本也開始躍躍欲試，試圖分得一杯羹。天府新區(qū)獲批后不久，新加坡葉水福集團在成都進行路演，這一舉動也被業(yè)內(nèi)人士認為是海外資本掘金天府新區(qū)的“路演”。

公共配套需求激增

作為規(guī)劃中天府新區(qū)的起步區(qū)，面積為19平方公里的華府板塊過去一直是大成都范圍土地內(nèi)存量較高的區(qū)域。而隨著天府新區(qū)的獲批預(yù)期的加強，過去兩年這一地區(qū)經(jīng)歷了房企的瘋狂搶地。

在前不久天府新區(qū)組織的一次成都房企座談會上，新世界中國地產(chǎn)（成都）地區(qū)總監(jiān)黃思遠認為，對于落子天府新區(qū)的開發(fā)商而言，除了區(qū)域的宏觀規(guī)劃，涉及某些板塊的諸如教育、醫(yī)療、交通配套等微觀規(guī)劃的推進狀況，也顯得尤為重要和急迫。“來我們樓盤買房子的客戶，希望知道家里有一天如果有人病了該到哪看病，明確哪一天能落成，而不僅僅滿足于聽說附近將會有家醫(yī)院?！?/p>

“天府新區(qū)所屬區(qū)域早在十年前就已經(jīng)開始發(fā)展房地產(chǎn)了，到現(xiàn)在有些板塊已經(jīng)十分成熟，有些板塊則還有很大的開發(fā)潛力?！变J馳營銷總經(jīng)理馮玨表示。

今年8月以來，天府新區(qū)新增供地中的住宅及住宅兼商業(yè)用地僅為660畝，占比22%；其余近80%的2300多畝土地都是包含倉儲、工業(yè)、公共管理（會展）、教育等性質(zhì)在內(nèi)的屬性。隨著越來越多常住人口的涌入，天府新區(qū)土地市場的供地屬性開始發(fā)生改變，基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套的用地需求正逐步加大。

四川大學(xué)土地經(jīng)濟與管理研究所所長劉潤秋對 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，依據(jù)全國新城區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗，先由政府牽頭做好該區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共配套，是新城區(qū)建設(shè)的合理節(jié)奏。一個新興城區(qū)的良性發(fā)展，有賴于相關(guān)公共服務(wù)和保底產(chǎn)業(yè)的健全。

四川省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院總工程師汪曉崗亦坦言，由于天府新區(qū)規(guī)劃以產(chǎn)業(yè)功能區(qū)為主，參照國內(nèi)其他新區(qū)案例，在較長時間內(nèi)會出現(xiàn)戶籍、非戶籍人口倒掛情況，導(dǎo)致生活型公共設(shè)施總體有效需求不足，而產(chǎn)業(yè)服務(wù)類公共設(shè)施需求較大。因此綜合多方因素，新區(qū)內(nèi)規(guī)劃期末公共設(shè)施用地規(guī)模92平方公里，占城鎮(zhèn)建設(shè)用地總面積的14.2%。

基建投資引資本涌動

近年來，天府新區(qū)的主要經(jīng)濟指標增速明顯高于全省平均水平，成為成渝經(jīng)濟區(qū)最具活力的新興增長極。天府新區(qū)目前面臨的公共配套、基礎(chǔ)設(shè)施方面的缺口，恰恰是資本入駐的機會。

《天府新區(qū)總體規(guī)劃 （2010~2030）》指出，未來，交通、環(huán)境、產(chǎn)業(yè)將成為天府新區(qū)規(guī)劃打造的重點。其中包括：設(shè)置3級公共中心、新建2條城際鐵路和4條軌道快線、建設(shè)中央公園和7條特色綠道等。到2017年，天府新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)框架基本形成；到2020年，“一帶兩翼、一城六區(qū)”城市形態(tài)基本形成，輻射帶動力明顯增強；到2025年，天府新區(qū)基本建成以現(xiàn)代制造業(yè)為主、高端服務(wù)業(yè)集聚、宜業(yè)宜商宜居的國際化現(xiàn)代新區(qū)，實現(xiàn)“再造一個產(chǎn)業(yè)成都”的愿景。

“急行軍狀態(tài)”，是成都天府新區(qū)投資集團投資有限公司（以下簡稱天投集團）副總經(jīng)理彭繼咸對當下天府新區(qū)成都直管區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的表述。他告訴記者，天投集團成立尚不滿一年，僅200余人，目前，天投集團在直管區(qū)基建上已投入逾200億元。

據(jù)彭繼咸透露，天府新區(qū)成都直管區(qū)“三縱一橫”骨干交通網(wǎng)絡(luò)將于年內(nèi)全面通車。被稱作“百里中軸線”的天府大道三期年底通車后，將極大地縮短成都市中心區(qū)至眉山市的行程。

事實上，早在兩年前四川省就出臺了《支持四川省成都天府新區(qū)發(fā)展政策》，其中第一條就是“設(shè)立天府新區(qū)發(fā)展專項資金。由省級財政出資20億元發(fā)起設(shè)立天府新區(qū)發(fā)展專項資金，用于支持天府新區(qū)重大基礎(chǔ)設(shè)施、重大公益性項目和生態(tài)綠地系統(tǒng)主干工程建設(shè)?！?/p>

四川首個股權(quán)投資基金也在2012年初宣布成立，投資領(lǐng)域涵蓋消費、食品、醫(yī)療、教育、基礎(chǔ)設(shè)施五方面。

“從主干道的修建效率上，天府新區(qū)的前進速度可見一斑。”萬華投資集團內(nèi)部人士坦言，其實具體到項目，開發(fā)商在關(guān)心“交通大動脈”聯(lián)通的同時，也關(guān)心門前的“毛細血管”的道路如何排污水。

中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院西部分院副院長劉繼華對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，事實上，天府新區(qū)的配套標準將來會比成都現(xiàn)有標準還要高，現(xiàn)在已有大量公立、民營的醫(yī)療和學(xué)校在進入，而且勢頭還很猛。

除了國內(nèi)各路資本之外，海外資本也早已躍躍欲試。今年10月天府新區(qū)獲批之后，時隔僅一周，國際知名的物流巨頭葉水福集團主席兼首席執(zhí)行官葉進國，在西南財經(jīng)大學(xué)參加的 “經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期的管理——以中國及新加坡為例”國際論壇上，對外界集中推介了其先進的城市供應(yīng)鏈服務(wù)業(yè)務(wù)，尤其是現(xiàn)代物流服務(wù)，引來各行業(yè)精英的高度關(guān)注。

公開資料顯示，早在5年前，葉水福集團曾聯(lián)合同屬新加坡的星獅集團與成都市武侯區(qū)簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬打造一個名為星獅元埠太合倉項目，以服務(wù)于成都乃至西南的物流產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展。如今，葉水福集團一把手在天府新區(qū)享受國家級政策紅利的背景下再次造訪成都，在行業(yè)人士看來，其自然意在搶食天府新區(qū)投資機會。

生態(tài)撬動投資價值

作為公共領(lǐng)域建設(shè)的一部分，生態(tài)環(huán)境及其周邊相關(guān)產(chǎn)業(yè)，亦是一個撬動公共配套投資價值的點。

“天府新區(qū)已經(jīng)是國家批復(fù)的第11個國家級新區(qū)，應(yīng)如何借鑒其他新區(qū)的經(jīng)驗教訓(xùn)，定位其發(fā)展思路？”天府新區(qū)成都直管區(qū)經(jīng)發(fā)局副局長華敏指出，“從國家層面來看，生態(tài)文明、綠色發(fā)展已經(jīng)被提到很高的位置，無形中造就了天府新區(qū)的發(fā)展優(yōu)勢?！?/p>

全程參與天府新區(qū)規(guī)劃的成都市規(guī)劃設(shè)計院院長沈莉芳亦指出，湖泊、水系、綠地、公園交織的生態(tài)環(huán)境，是天府新區(qū)打造宜居社區(qū)的核心競爭力。

發(fā)達國家的新區(qū)建設(shè)經(jīng)驗顯示，依托優(yōu)質(zhì)的自然環(huán)境資源，相關(guān)現(xiàn)代旅游業(yè)、會展經(jīng)濟等新興產(chǎn)業(yè)的開發(fā)更具優(yōu)勢，也備受資本青睞。

據(jù)了解，包括麓湖生態(tài)城在內(nèi)的麓湖總部經(jīng)濟與創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展片區(qū)，是以總部經(jīng)濟、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群和高端生態(tài)為核心的生態(tài)化、開放式公園新城，總面積達數(shù)千畝，涵蓋了總部辦公、現(xiàn)代商務(wù)、藝術(shù)博覽、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等多個新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。

“圍繞這一產(chǎn)業(yè)集群形成的龐大生活、消費、娛樂需求，整個片區(qū)依托麓湖優(yōu)良的生態(tài)資源，規(guī)劃了優(yōu)良的水域公園體系和生態(tài)居住體系，在天府新城119平方公里的版圖上，用10%的指標實現(xiàn)了生態(tài)質(zhì)量的提升。”四川省內(nèi)某政府單位的相關(guān)負責(zé)人如此介紹說。

蔚藍卡地亞營銷總監(jiān)肖肖對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，成都人追求生活品質(zhì)，按照成都人的生活習(xí)慣，日常的居住、娛樂都離不開配套的自然環(huán)境。依托自然資源而興起的城市生態(tài)旅游等產(chǎn)業(yè)，也將是開發(fā)商重點關(guān)注的對象。

按照規(guī)劃，天府新區(qū)將依托各類資源，為發(fā)展旅游服務(wù)成片開發(fā)建設(shè)的地區(qū)，包括游憩休閑、會議度假、主題樂園、旅游地產(chǎn)等。規(guī)劃旅游設(shè)施用地20平方公里，占城鎮(zhèn)建設(shè)總用地的3.1%。包括在龍泉山以東利用“兩湖一山”資源布局高品質(zhì)國際旅游、文化休閑、會議度假等設(shè)施；沿錦江兩岸和龍泉山以西布置郊野生態(tài)休閑和觀光度假設(shè)施；在兩個大型規(guī)劃綠楔和龍泉山中結(jié)合鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村莊布置鄉(xiāng)村休閑娛樂設(shè)施。

汪曉崗認為，優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境和高新的產(chǎn)業(yè)是天府新區(qū)發(fā)展的獨特優(yōu)勢，要將生態(tài)環(huán)境充分納入到城市的建設(shè)中。利用丘陵地內(nèi)大面積的湖泊、濕地、中央公園，隔離出多個組團式產(chǎn)城單元，營造“入則城市、出則田園、望山見水、職住一體”的環(huán)境，吸引高端人才，反過來又將作用于本地產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型。