每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè) 發(fā)自成都

從東部沿海到西部邊陲，大型商業(yè)綜合體已成為一個(gè)個(gè)城市耀眼的名片。但在巨量開(kāi)發(fā)之下，市場(chǎng)供需有失衡的跡象。

按照萊坊國(guó)際的統(tǒng)計(jì)，至2014年底，國(guó)內(nèi)主要城市綜合體存量面積（不含住宅部分）將達(dá)到3.3億平方米，較2013年增長(zhǎng)17.8%，2014年，主要城市的商業(yè)綜合體規(guī)模將突破平均1000萬(wàn)平方米。

別說(shuō)商業(yè)持有，即便是銷售，也成為當(dāng)前各大房企的一大頭疼事。為此，各種營(yíng)銷噱頭粉墨登場(chǎng)。但不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這解決不了商業(yè)地產(chǎn)的根本問(wèn)題。商業(yè)地產(chǎn)到底該如何突破這種發(fā)展困境？

在前不久舉行的 “2014成都商業(yè)地產(chǎn)年度峰會(huì)”圓桌論壇上，圍繞商業(yè)生態(tài)鏈，多位嘉賓均表示，商業(yè)地產(chǎn)“定制化”應(yīng)回歸以消費(fèi)者和商家為核心，商業(yè)生態(tài)鏈各方須找準(zhǔn)定位，協(xié)同發(fā)展。

商業(yè)生態(tài)鏈反向思維

萊坊國(guó)際的統(tǒng)計(jì)顯示，目前國(guó)內(nèi)主要商業(yè)綜合體存量面積在1000萬(wàn)平方米以下的城市有12個(gè)，主要集中在三線城市，1000萬(wàn)~1500萬(wàn)平方米之間的有9個(gè)城市，分布在一線及二線城市中，1500萬(wàn)~2000萬(wàn)平方米的有5個(gè)城市，而2000萬(wàn)平方米以上的城市有4個(gè)（北京、沈陽(yáng)、成都以及重慶）。

按照上述機(jī)構(gòu)的研究結(jié)論，一個(gè)城市的城市發(fā)展綜合指數(shù)與商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)規(guī)模存在十分明顯的相關(guān)性，結(jié)合前述統(tǒng)計(jì)，大部分城市存在過(guò)量開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，主要都是1.5線與二線城市中經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的城市。

以成都樓市為例，面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的白熱化競(jìng)爭(zhēng)，綠地集團(tuán)今年下半年以來(lái)推出了“定制化”整售模式，讓成都房企為之眼前一亮。實(shí)際上，因?yàn)槿ツ甑椎臒岵ル娪啊端饺擞喼啤飞嫌常坝喼啤痹掝}一時(shí)風(fēng)靡全國(guó)。

對(duì)于定制化的理解，綠地集團(tuán)成都公司總經(jīng)理李光輝表示，“對(duì)企業(yè)負(fù)責(zé)，也對(duì)產(chǎn)品本身負(fù)責(zé)，所以‘訂制’對(duì)于我們意義重大，我們還會(huì)繼續(xù)走下去。目前來(lái)看，成都有幾個(gè)比較成功的案例，一個(gè)是北邊的合資項(xiàng)目，我們從設(shè)計(jì)階段已將定制融入進(jìn)去，為以后合作奠定了好的基礎(chǔ)?！?/p>

作為商業(yè)地產(chǎn)的金融屬性，在黃金灣投資集團(tuán)董事長(zhǎng)申威看來(lái)，當(dāng)前中國(guó)房企恰恰缺乏 “訂制”概念，該集團(tuán)之前跟澳洲房企交流時(shí)，澳方認(rèn)為商業(yè)是商業(yè)，地產(chǎn)是地產(chǎn)，很多項(xiàng)目都是定制化，從拿地之前就該考慮運(yùn)營(yíng)，包括運(yùn)營(yíng)資本，資金從哪里來(lái)，運(yùn)營(yíng)周期多久。

以“消費(fèi)者思維”貫穿定制化

但如今，“定制化”似乎有一種“被嚼爛”的味道。在20世紀(jì)德國(guó)美學(xué)家本雅明筆下的 《機(jī)械復(fù)制時(shí)代的藝術(shù)作品》中，傳統(tǒng)藝術(shù)內(nèi)嵌的神秘“光韻”因?yàn)榕可a(chǎn)而消失殆盡。

在機(jī)械復(fù)制時(shí)代，大眾心理其實(shí)更期待獲取那些與眾不同的定制化產(chǎn)品。全動(dòng)科技集團(tuán)董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理吳坤表示，“定制化應(yīng)是一個(gè)‘個(gè)性化’商業(yè)生態(tài)鏈的消費(fèi)者思維，最核心的幾個(gè)詞就是互聯(lián)網(wǎng)、個(gè)性化、消費(fèi)者本身的訴求?！?/p>

上海三益建筑設(shè)計(jì)有限公司院長(zhǎng)助理、副總建筑師袁威提出這樣的問(wèn)題:“我們應(yīng)該以什么身份做一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目？是從業(yè)者還是消費(fèi)者？”他說(shuō)，訂制需要更多地站在消費(fèi)者角度考慮問(wèn)題。

那么，商業(yè)地產(chǎn)操盤手應(yīng)如何以消費(fèi)者思維參與項(xiàng)目定制化？袁威解釋說(shuō)，消費(fèi)者思維中很大的比重屬于體驗(yàn)式消費(fèi)，除了消費(fèi)者，商家也是體驗(yàn)的一部分，其體驗(yàn)的是運(yùn)營(yíng)方對(duì)商家資源的匹配能力。3年以內(nèi)發(fā)展最迅速的是一站式家庭型消費(fèi)，寄望把一家老少的消費(fèi)都抓住，關(guān)鍵就是孩子。

不過(guò)，上海童夢(mèng)集團(tuán)董事長(zhǎng)印嵐并不完全認(rèn)同袁威的觀點(diǎn)。在她看來(lái)，兒童只是帶動(dòng)家庭消費(fèi)的引子，所以不能成為最核心的產(chǎn)業(yè)?！坝喼撇荒苁浅u，肯定跟你所在區(qū)域的消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)人群有關(guān)聯(lián)。所以這條路會(huì)很長(zhǎng)，欣慰的是大家都看到了這一機(jī)會(huì)，企業(yè)可以用少量體驗(yàn)式業(yè)態(tài)帶動(dòng)人口流量，它是一個(gè)流量入口。”

在數(shù)據(jù)化商業(yè)時(shí)代，技術(shù)如何融入體驗(yàn)消費(fèi)？吳坤認(rèn)為，這只是錦上添花，回到核心還是如何把線上的流量導(dǎo)入線下。