每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 盧曦 發(fā)自上海

在所有近期入市的“地王”中，除了北京農(nóng)展館地塊，就屬上海外灘8-1“地王”最引人注目了。除了外灘8-1地塊本身創(chuàng)紀(jì)錄的總價(jià)外，因其歸屬引發(fā)的復(fù)星集團(tuán)和上海證大、綠城中國、SOHO中國等知名企業(yè)的法律糾紛，以及其目前上海寫字樓最高的對(duì)外銷售報(bào)價(jià)，都是導(dǎo)致這個(gè)項(xiàng)目引發(fā)關(guān)注的原因。

如今，由復(fù)星集團(tuán)主導(dǎo)開發(fā)的外灘金融中心項(xiàng)目即將入市，再一次攪動(dòng)業(yè)內(nèi)。然而，復(fù)星與SOHO中國之間的那一樁“懸案”至今沒有落定，兩家公司在項(xiàng)目上持股各半，無法說清究竟誰是真正的主人。

而上述項(xiàng)目是租是售，以及銷售或租賃的進(jìn)度，對(duì)復(fù)星和SOHO兩家公司未來的盈利，甚至公司的發(fā)展戰(zhàn)略都至關(guān)重要。此前，SOHO中國在轉(zhuǎn)型以租賃為主時(shí)，就向投資者重點(diǎn)介紹了外灘8-1項(xiàng)目。如果上述項(xiàng)目最終不租反售，對(duì)SOHO中國的投資物業(yè)持有計(jì)劃，無疑是一個(gè)打擊。

復(fù)星集團(tuán)方面回復(fù) 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者稱，“辦預(yù)售證是開發(fā)過程中必經(jīng)的一個(gè)程序，我們一直堅(jiān)持長期持有，沒有任何銷售計(jì)劃，之所以會(huì)出現(xiàn)預(yù)售價(jià)格，因?yàn)閷?duì)外招租也需要預(yù)售許可證，但是辦理程序過程中需要申報(bào)價(jià)格區(qū)間，35萬元/平方米的報(bào)價(jià)也只是對(duì)未來積極的預(yù)判。”

最高單價(jià)35萬元/

2014年11月27日，備受矚目的上海外灘8-1地王以 “外灘國際金融服務(wù)中心”的備案名領(lǐng)取了預(yù)售證。資料顯示，項(xiàng)目推盤面積達(dá)9.62萬平方米，最高報(bào)價(jià)為35萬元/平方米，最低為10萬元/平方米。

其中，辦公部分高達(dá)35萬元的單價(jià)，不僅刷新了上海商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的單價(jià)紀(jì)錄，還透露出一個(gè)令外界驚訝的信息：外灘金融中心寫字樓可散售？

德佑地產(chǎn)回顧了上海為數(shù)不多的散售寫字樓案例。

2011年開始散售的陸家嘴上海環(huán)球金融中心，報(bào)價(jià)達(dá)到10萬~15萬元/平方米，而其最終的成交均價(jià)在8.2萬元/平方米左右；21世紀(jì)中心大廈、上海國際航運(yùn)服務(wù)中心等高端寫字樓項(xiàng)目的報(bào)價(jià)和實(shí)際成交價(jià)格也同樣有較明顯的差距。此前，商業(yè)地產(chǎn)的最高報(bào)價(jià)出現(xiàn)在浦東的保利國際中心，個(gè)別房源報(bào)價(jià)達(dá)到30.65萬元/平方米。

“本次外灘國際金融服務(wù)中心雖然報(bào)價(jià)驚人，但最終的成交價(jià)格也很可能低于報(bào)價(jià)水平，特別是如果出現(xiàn)部分房源被整購的情況。”德佑報(bào)告稱。

外灘金融中心物業(yè)類型包括辦公、商業(yè)、旅館、娛樂等。對(duì)于寫字樓，為業(yè)內(nèi)所熟知的是，大部分開發(fā)商選擇自持收租，并不對(duì)外出售，為的是保證寫字樓統(tǒng)一的管理，以及租戶組合的合理性。即使出售，一般是整個(gè)項(xiàng)目出售或整棟出售。

在復(fù)星集團(tuán)與SOHO中國矛盾爆發(fā)之際，SOHO中國正值轉(zhuǎn)型。SOHO中國董事長潘石屹表示，要從以往的散售模式轉(zhuǎn)型為以持有為主。而復(fù)星以往一直表現(xiàn)出長期自持的態(tài)度。

對(duì)于外界高度關(guān)注的外灘金融中心寫字樓“售價(jià)”，復(fù)星方面回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“辦預(yù)售證是在開發(fā)過程中必經(jīng)的一個(gè)程序，我們一直堅(jiān)持長期持有，沒有任何銷售計(jì)劃，之所以會(huì)出現(xiàn)預(yù)售的價(jià)格，因?yàn)閷?duì)外招租也需要預(yù)售許可證，但是辦理程序過程中需要申報(bào)價(jià)格區(qū)間，35萬元/平方米的報(bào)價(jià)也只是對(duì)未來積極的預(yù)判。”

10月15日封頂之際，外灘金融中心總裁吳洋曾對(duì)外透露，當(dāng)時(shí)已經(jīng)有120組客戶前來看樓，其中約三成可以確定。

高力國際近日發(fā)布的2015年全球投資者信心調(diào)查結(jié)果顯示，商業(yè)中心區(qū)寫字樓物業(yè)連續(xù)第三年成為最受歡迎的直接投資類別?？梢哉f，外灘金融中心物業(yè)不論是賣還是租，開高價(jià)并受到追捧的可能性非常大，但這一地王項(xiàng)目的經(jīng)歷，遠(yuǎn)比其他項(xiàng)目復(fù)雜。

二審尚未宣判/

外灘8-1地塊從出讓至今，已經(jīng)過去了將近5年時(shí)間。

2010年2月，上海證大拿下外灘8-1地塊，創(chuàng)下92.2億元的全國最高價(jià)。2011年11月，證大以95.7億元向上海海之門房地產(chǎn)投資管理有限公司

（復(fù)星、證大、綠城中國及磐石投資2010年4月組建的合資公司）出售外灘地王項(xiàng)目。引入復(fù)星、綠城及磐石共同開發(fā)，其中復(fù)星擁有50%的股份。

2011年，證大和綠城陷入危機(jī)，SOHO中國以40億元接盤，間接獲得50%股權(quán)。但收購次日復(fù)星即表示異議，認(rèn)為自己擁有優(yōu)先認(rèn)購權(quán)，并于2012年5月起訴SOHO中國。2013年4月，上海市第一中級(jí)人民法院判令SOHO中國等三方股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效。

SOHO中國不接受一審判決，提起上訴。2013年9月，“外灘地王案”二審在上海市高級(jí)人民法院開庭，SOHO中國表態(tài)愿意接受調(diào)解，但被復(fù)星方面拒絕。

案件懸而未決，復(fù)星已馬不停蹄展開開發(fā)工作。由于牽涉大量資金，對(duì)于停工，有媒體評(píng)論稱，雙方付出的成本相當(dāng)于 “每天向黃浦江扔幾輛寶馬”。

復(fù)星方面對(duì)外透露，外灘金融中心預(yù)計(jì)2015年竣工，2016年下半年對(duì)外營業(yè)。隨著入市時(shí)間越來越近，外界的關(guān)注度也在不斷上升。此時(shí)，復(fù)星與SOHO中國，究竟誰是項(xiàng)目的主人，一時(shí)還難以說清。

恰在11月1日，SOHO中國揭幕在上海虹橋的凌空SOHO項(xiàng)目，潘石屹、張欣與任志強(qiáng)一同來滬造勢(shì)。出人意料的是，在晚宴上，復(fù)星集團(tuán)董事長郭廣昌現(xiàn)身，并與潘石屹談笑甚歡。此前激烈“斗地主”的南北大佬，突然間看上去和朋友沒有兩樣，引發(fā)外界關(guān)于外灘地王一案和解的猜測(cè)。

但近日記者向復(fù)星詢問地王案進(jìn)展時(shí)，得到的回復(fù)仍然是：“二審還未宣判。”記者向SOHO中國方面詢問，得到的仍然是不明確的答復(fù)。

金融中心之爭/

外灘金融中心位于上海黃浦江西岸，這一區(qū)域被規(guī)劃為外灘金融集聚帶，以融資租賃機(jī)構(gòu)、信托機(jī)構(gòu)、股權(quán)投資類機(jī)構(gòu)為主。與陸家嘴金融城隔江相對(duì)。專注于投資的復(fù)星集團(tuán)自身多項(xiàng)業(yè)務(wù)與這一區(qū)域定位相吻合。復(fù)星已經(jīng)在外灘中心舉辦了各種高規(guī)格金融、藝術(shù)類活動(dòng)，展現(xiàn)自身實(shí)力。

外灘8-1地王從拿地到入市，耗時(shí)長達(dá)五年。復(fù)星、SOHO中國都有巨量資金沉淀于此。因此，當(dāng)外灘金融中心被傳出高售價(jià)時(shí)，外界的目光立刻集中到當(dāng)事雙方的資金層面。92.2億元的總價(jià)在今天已被多個(gè)百億地王所超越，但在5年前，是個(gè)業(yè)內(nèi)矚目的高價(jià)。

目前復(fù)星和SOHO中國對(duì) “外灘金融中心”項(xiàng)目的持股比例分別為50%和50%，沒有一方絕對(duì)控股。由于官司尚未了結(jié)，外界擔(dān)心股東之間的矛盾帶來多種潛在風(fēng)險(xiǎn)，造成項(xiàng)目在貸款、出租簽約等方面的障礙。

“外灘金融中心對(duì)于復(fù)星地產(chǎn)板塊，乃至復(fù)星集團(tuán)都有指標(biāo)性的意義。”衛(wèi)民不動(dòng)產(chǎn)智庫蔡為民認(rèn)為，當(dāng)事雙方雖有矛盾，但都不愿意看到項(xiàng)目停頓，之所以出現(xiàn)這么長的開發(fā)周期，可能因?yàn)椴俦P者在規(guī)劃上格外謹(jǐn)慎。

SOHO中國方面，今年初曾出售上海兩個(gè)完整的項(xiàng)目，并將凌空SOHO部分物業(yè)賣給攜程，并未按照公司最近幾年宣稱的那樣，向長期持有轉(zhuǎn)型。此舉被解讀為意在追求資金鏈安全。

蘭德咨詢總裁宋延慶告訴記者，企業(yè)選擇物業(yè)散售還是自持，策略有一定的靈活性，取決于企業(yè)自身的現(xiàn)金狀況。他認(rèn)為，外界不應(yīng)該將企業(yè)戰(zhàn)略層面的開發(fā)理念和項(xiàng)目層面的租售策略混為一談。

外灘金融中心的辦公物業(yè)，被打造為超甲級(jí)寫字樓的可能性最大，此類物業(yè)幾乎沒有“散售”的可能，幾乎全都被開發(fā)企業(yè)自持，即使出售，也是項(xiàng)目整體出售。