每經(jīng)記者區(qū)家彥發(fā)自廣州 佳兆業(yè)集團(tuán)（01638,HK）日前發(fā)布公告稱，公司大股東兼董事會(huì)主席郭英成家族向生命人壽轉(zhuǎn)讓11.21%的股權(quán)，在股份轉(zhuǎn)讓完成后，生命人壽持有佳兆業(yè)集團(tuán)的權(quán)益將增加至29.96%，成為公司的單一第一大股東。這意味著生命人壽從單純的財(cái)務(wù)投資者，變身為佳兆業(yè)的經(jīng)營管理者。佳兆業(yè)被生命人壽接管，讓業(yè)界不寒而栗，包括萬科在內(nèi)，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)的前十大股東都有保險(xiǎn)公司的身影。這些企業(yè)是否也會(huì)像佳兆業(yè)一樣被保險(xiǎn)公司控制？ 世邦魏理仕的研究報(bào)告指出，國內(nèi)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模的快速增長，將導(dǎo)致保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)直接和間接投資房地產(chǎn)的力度進(jìn)一步加大。 新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷告訴記者，目前市場對于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的關(guān)注點(diǎn)更多是停留在房企的控制權(quán)會(huì)否旁落，而忽視了兩者如何更好地整合并帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)。隨著房地產(chǎn)與金融的加速融合，擁有充沛資金與金融工具的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)存在巨大的業(yè)務(wù)互補(bǔ)空間。 險(xiǎn)資大舉進(jìn)入房地產(chǎn) 險(xiǎn)資大舉進(jìn)駐佳兆業(yè)，僅僅是保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)軍房地產(chǎn)的冰山一角。最新消息顯示，12月17日，深圳龍光地產(chǎn)（03380，HK）公告稱，深圳金駿、龍光地產(chǎn)和平安大華訂立注冊協(xié)議，平安大華同意對深圳金駿注資20億元人民幣用于土地開發(fā)，龍光地產(chǎn)對深圳金駿的持股比例由100%攤薄至51%。資料顯示，平安大華為中國平安集團(tuán)旗下成員。 實(shí)際上，自去年末開始，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在二級(jí)市場頻繁增持地產(chǎn)股，并對部分房企的股權(quán)架構(gòu)帶來重大影響，也因此被上市房企視之為門口的“野蠻人”。 首當(dāng)其沖的是股權(quán)高度分散的金地集團(tuán)（600383，SH），自去年以來，生命人壽與安邦保險(xiǎn)接連在二級(jí)市場增持金地集團(tuán)股票。截至三季度末，生命人壽的持股比例為21.81%，安邦保險(xiǎn)的持股比例達(dá)13.85%，分別位列第一、第二大股東，同時(shí)還成功向金地集團(tuán)董事會(huì)派駐董事。 擁有大量優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)的金融街（000402，SZ）則成為險(xiǎn)資的下一個(gè)狙擊“獵物”，該公司于今年4月發(fā)布公告，“安邦系”旗下的和諧健康險(xiǎn)通過二級(jí)市場交易累計(jì)持有公司股票已達(dá)1.51億股，占公司股權(quán)比例首度超過5%。令人意想不到的是，安邦保險(xiǎn)隨后進(jìn)一步加強(qiáng)增持的力度，截至12月17日，和諧健康險(xiǎn)和安邦保險(xiǎn)作為一致行動(dòng)人，持有金融街的股權(quán)比例高達(dá)15%，連續(xù)三度“舉牌”的行為迫使金融街大股東與其一致行動(dòng)人積極回購股票以保證管理權(quán)不會(huì)旁落。 今年以來積極抵御“野蠻人”的萬科（000002，SZ）也成為險(xiǎn)資的“狩獵”目標(biāo)。根據(jù)萬科的三季報(bào)顯示，安邦人壽旗下的穩(wěn)健型投資組合產(chǎn)品于當(dāng)季度大舉增持萬科A股，持股數(shù)量達(dá)到2.35億股，占總股本比例為2.13%，一舉躍升萬科第四大股東。 據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至三季度末，133家A股房企中，險(xiǎn)資進(jìn)入前十大股東的房企達(dá)21家，占比達(dá)到15.8%。其中，中國人保入股5家房企，安邦保險(xiǎn)入股4家，中國人壽入股3家，生命人壽入股2家。 險(xiǎn)資的地產(chǎn)圖謀 在這輪增持風(fēng)暴背后，最令人關(guān)注的是，手握重金的保險(xiǎn)巨頭大量購入地產(chǎn)公司股權(quán)，到底是為了獲得房企經(jīng)營權(quán)還是單純的財(cái)務(wù)投資？ “我并不認(rèn)為險(xiǎn)資入股的目的是為了爭奪房企的管理權(quán)”,歐陽捷向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，房地產(chǎn)的經(jīng)營鏈條相當(dāng)復(fù)雜，需要高度專業(yè)性，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)并不具備這方面的人才，貿(mào)然取代現(xiàn)有管理層自行駕馭一家房企存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)，因此，通過參股獲取利潤分紅是險(xiǎn)資最主要的目的。由于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)每年均擁有大量的保費(fèi)收入，這筆資金躺在賬上需要獲取收益，目前保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的投資渠道相對有限，股價(jià)經(jīng)歷了數(shù)年大幅下跌的地產(chǎn)股無疑是極佳的投資標(biāo)的之一。 國泰君安發(fā)布的研究報(bào)告認(rèn)為，險(xiǎn)資之所以大舉增持地產(chǎn)股，一方面是由于從今年5月1日起，新的《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法》開始實(shí)施，理論上險(xiǎn)資投資股票和股票基金比例可升至30%，而截至2月末，該項(xiàng)投資金額比例僅為10.63%，資產(chǎn)質(zhì)量好、估值低的地產(chǎn)藍(lán)籌自然獲得保險(xiǎn)資金的青睞。另一方面，由于很多保險(xiǎn)公司開始涉入養(yǎng)老地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，如果能控制地產(chǎn)公司則有望實(shí)現(xiàn)更好的業(yè)務(wù)協(xié)同。 除了購入上市房企股權(quán)，部分險(xiǎn)企開始嘗試聯(lián)手房企拿地直接介入開發(fā)。今年4月，佳兆業(yè)聯(lián)手生命人壽以54億元成功競得一宗深圳土地出讓史上最大規(guī)模的綜合性質(zhì)用地，地塊將打造成濱海生態(tài)旅游度假綜合體項(xiàng)目。12月，平安不動(dòng)產(chǎn)也聯(lián)合金地、朗詩，以26.8億元競得上海寶山區(qū)寶山新城顧村A單元08-07地塊。 “隨著地產(chǎn)股估值的大幅回升，與開發(fā)企業(yè)合作拿地有望成為險(xiǎn)企介入地產(chǎn)開發(fā)的一種新模式”，歐陽捷向記者表示，雖然房地產(chǎn)企業(yè)利潤率也在逐年下滑，但相對于制造業(yè)等多數(shù)實(shí)體行業(yè)，房地產(chǎn)的利潤率依然處于中上游水平，只要能與專業(yè)的開發(fā)企業(yè)合作，險(xiǎn)企仍然能獲得良好的回報(bào)。 此外，還有一些險(xiǎn)企選擇收購海外商用物業(yè)。 業(yè)務(wù)整合探索 盡管保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資房地產(chǎn)的熱情高漲，但不可否認(rèn)的是，截至目前險(xiǎn)企與房企的合作更多是在財(cái)務(wù)投資的層面，業(yè)務(wù)層面的整合度相當(dāng)?shù)汀? 國泰國證房地產(chǎn)指數(shù)分級(jí)基金經(jīng)理徐皓向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，由于本輪險(xiǎn)企進(jìn)軍房地產(chǎn)顯得咄咄逼人，很容易被房企誤讀為“門口的野蠻人”，這為房企管理層帶來顧慮，因此除了財(cái)務(wù)投資，雙方并沒有在經(jīng)營層面探討更深層次合作的動(dòng)力。 在歐陽捷看來，房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢恰恰是擁有龐大的低成本浮存金，雙方有望在金融層面實(shí)現(xiàn)更深度的合作?！氨热缯f，越來越多房企向輕資產(chǎn)或者小股操盤轉(zhuǎn)型，在這個(gè)過程中保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)可以通過房地產(chǎn)基金或者合伙人的形式提供資金參與項(xiàng)目開發(fā)，這很有可能成為未來一種主流的開發(fā)模式之一”。 此外，徐皓認(rèn)為，像前期投資金額巨大、投資回報(bào)周期較長的持有型養(yǎng)老地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)，由于國內(nèi)尚沒有房地產(chǎn)信托基金這樣的退出渠道，大多數(shù)房企不愿意沉淀大量資金開發(fā)類似的項(xiàng)目。但保險(xiǎn)資金更傾向于長周期投資、回報(bào)率穩(wěn)定的項(xiàng)目，因此雙方未來能在這兩類業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)更深入的合作，減輕房企的資金沉淀壓力。